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“钱荒”骨牌效应:开发商资金链承压
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2013-6-28 点击量:843

  在金融机构普遍闹出“钱荒”的背景下,资金密集型的房地产行业首当其冲成为市场担忧的重点对象。6月24日,资本市场中地产板块的过激反应便证明了这种担忧。当日,地产板块20多只股票跌停,其中不乏几家标杆型房企。

  在经历了去年底以来楼市的快速反弹后,过于乐观的房地产企业在今年上半年的确表现亢奋,加大杠杆的扩张型战略再度抬头。市场上,商品住宅与土地价格双双上涨,开发商动辄一掷千金豪迈购地,高调抢占一、二线大城市土地资源。

  然而,在金融领域流动性骤然收紧之后,地产商所有过激的花钱行为都为其后续的资金压力埋下隐忧。

  贷款收缩

  虽然近年来房地产企业不断试探和开拓新的融资品种,但不可否认的事实是,银行贷款依然是开发商融资的主要途径。
 
  中国人民银行公布的统计数据显示,截至2012年末,主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元,同比增长12.8%。

  其中,地产开发贷款余额8630亿元,同比增长12.4%,增速比上季度末高5.1个百分点。房产开发贷款余额3万亿元,同比增长10.7%,增速比上季度末低1.4个百分点。个人购房贷款余额8.1万亿元,同比增长13.5%,增速比上季度末高0.9个百分点;全年增加9610亿元,同比多增23亿元。

  房地产开发贷款和个人购房贷款,在过去若干年已经成为支撑国内房地产市场快速发展的资金基石。以国内最大的房地产开发企业万科A(000002.SZ)为例,该公司2012年的财务数据显示,其去年约500亿融资总额中,约470亿来自于借款,仅有不足30亿为股权类投资。尽管今年第一季度该公司的其他类型融资比重有所上升,但约160亿的融资总额中,仍有约110亿来源于借款融资,约50亿为发行债券所获资金。

  但是,这种局面可能将很快发生改变。消息显示,随着各地银行间流动性趋紧,开发商贷款和个人住房贷款的门槛已经提高。

  有消息显示,北京多家大行的房贷按揭回归基准利率,取消了原有的优惠政策。目前首套一手房的贷款最多还有9折优惠,但是首套二手房贷款利率则没有任何优惠。除中行外,农行、建行、工行目前首套住房贷款按揭都一律按照基准利率执行,优惠也相继取消。

  在其他城市,银行针对房地产开发和个人购房的贷款也都在收缩或者放缓。广州、深圳等地的商贷时间较过去延长,甚至有部分银行暂时停止了该项业务。

  受到银行审批贷款以及放款时间延长的冲击,楼盘销售回款时间相应延长。为此,广州部分楼盘启动了优先针对一次性付款客户的销售策略。

  广州一位准备购房的人士透露,自己在一家央企旗下广州的楼盘支付定金后,被告知公司将优先针对一次性付款客户销售,原因是公司近期资金压力大,急于回款。

  资金面多方承压

  事实上,开发商对于即将到来的资金压力已经做了一些准备。去年下半年以来,国际债券利率下降为开发商发债提供了较好机会,国内大部分拥有海外融资渠道的开发商都进行了债券类融资,并且一直持续到今年上半年。

  中原地产统计数据显示,截至5月下旬,包括万科、恒大地产(03333.HK)、富力地产(02777.HK)、华润置地(01109.HK)等在内的十大标杆房企融资已达380亿元,与去年全年413亿元的融资额相近。

  除了传统的借款和债券类融资,开发商在信托和私募品种方面的融资,也助推着行业杠杆的攀升。数据显示,截至2012年底,房地产信托余额总量6800多亿元,今年1~5月共成立344款房地产信托,募集资金908.53亿元,占信托总规模的29.85%,较去年全年21.83%的占比提升了8个百分点。

  多样化的融资渠道,为开发商筹集资金分散资金风险提供保障,但随着市场上资金面的收紧,通过其他途径进入房地产开发领域的资金也将受到限制。

  专家预计,作为资金密集型产业,房地产企业大都高负债运作,长期依赖融资,一旦“钱紧”,众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。同时,资金面的紧张意味着开发商未来找钱的财务成本也将逐步攀升。

  长江证券最新发布的研究报告称,房地产行业面临国际国内资金面的两面夹击,资金成本将显著上升。“国际市场方面,QE3的结束预期导致外围市场利率抬升,国际资本回流美国,新兴市场面临热钱离场的困境;国内市场方面,李总理对信贷总量的表态直接导致银行间市场利率的飙升。预计下半年开发商的资金成本将提升,中小型的地产商的融资环境可能恶化。”

  更为严峻的是,作为开发商资金来源的重要组成部分,销售回款也可能因为市场的下行而放缓。

  今年5月以来,随着各大城市房价的攀升逐步脱离市场承接能力,加上近期银行提高个人购房贷款门槛,已经开始给开发商销售带来冲击。

  国际评级机构穆迪发布报告称,虽然5月份中国房地产市场持续增长,但增速较4月有所减缓,并且这种放缓趋势会持续延续到未来几个月。

  长江证券指出:“虽然本周依然有多家房企通过各种途径融通资金,但是结合目前宏观形势,我们认为房企依然面临巨大资金压力。”

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:陆胤杰
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