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北京预售证管理趋严 开发商曲线售房将失灵
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2013-6-19 点击量:1017

  在房地产销售市场,从来就不缺少对“上有政策,下有对策”这句话淋漓尽致地诠释。从一套住宅被拆分为毛坯、精装修两部分进行出售,到玺源台以预售证为由不明确开盘日期,开发商对预售政策见招拆招,采用曲线售房的方式达到按照原定计划销售的目的。

  “万能”的精装修

  利用精装修做文章提高商品房预售价格是开发商的惯用手法。

  位于朝阳区大屯路的一瓶·四和院共3栋楼,1号、3号楼同为19层塔楼。去年1号楼开盘时,为毛坯房,已于今年3月份售罄,均价为38000元/平方米。而预计在今年7月开盘的3号楼,则改成了精装修房,开盘预计均价55000元/平方米,涨价幅度高达45%。

  北京版“国五条”落地后,位于南城一处住宅项目新一期楼盘开盘后,因为将一套住宅拆分为毛坯和精装修两部分,分别出售引起市场关注。为规避北京市发改委对预售价格的监管,一套80多平方米的两居室,在北京市住建委网站备案时,单价是27959元/平方米,但购房人还需额外支付40多万元的装修款才能购买,合计起来,这套房实际成交单价超过了32000元/平方米,比备案价格暴涨近5000元/平方米。

  该项目给装修合同冠以“幸福家居解决方案”的名义,购房人在签约时,要签署一份实为装修合同的“解决方案”,其中一居室需额外支付20万元、两居室需额外支付42万元、三居室需额外支付53万元。

  从表面来看,玺源台的做法却是反其道而行之,以高价报备而无法获得住宅预售证,成为项目迟迟不能开盘的合理理由。

  城镇化与金融杠杆

  是开发商的底气


  捂盘惜售也好,提高精装修标准也罢,或是美其名曰“解决方案”的搭售方案,开发商的目的只有一个,按照原定预期顺利销售住宅。可是,在房地产调控从严之下,开发商豪赌未来房价上涨预期的底气究竟在哪里?

  中国指数研究院执行院长陈晟说:“城镇化进程加速推进的预期增强,一方面会使得房地产数量增加,另一方面随着地铁、医院等配套的完善,房地产质量也会进一步提升,开发商对房地产后市看涨,因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”

  暨南大学教授胡刚从金融杠杆的角度解释了这一疑惑:“自有资金30%,就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款,3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目,这是开发商长袖善舞的根本,但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。自有资金超过40%,开发商才会有降价出货的压力。”

  胡刚同时指出,房地产开发商豪赌政策实际上也冒着巨大的风险,一是房地产市场存在巨大泡沫,未来房价走势并不十分明朗;二是国家调控房价的决心没有丝毫改变,一旦持续严厉调控房地产,开发商很可能面临资金链断裂的风险。

  北京严控豪宅市场

  6月14日,北京市住建委发文表示进一步加强本市商品房预售许可管理。

  通知称,从今年8月1日起,新签订土地出让合同的房地产开发项目,对商业、办公等非住宅楼栋,以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,施工进度应达到以下条件:地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。

  此前,北京市预售商品房条件是严格按照《城市商品房预售管理办法》规定,要求已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证,同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上,但对工程进度一直未作要求,预售许可门槛与其他省市相比偏低。

  对工程建设实行硬性指标后,让商品房的原型先打造出来,有利于购房者更清晰地看到相应产品的结构功能,这样减少了信息不对称性,有利于其更好地决定购买行为。对于开发商而言,产品基本成型有利于降低未来竣工的不确定性。

  此外,陈晟认为,国家应在交易程序上完善调控政策,要明确规定具备预售条件的楼盘必须要申请预售证,已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘,建好的一个楼盘应当要求一次性放盘,同时对违反这些规定的开发商进行重罚,这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市以增加供应。

稿源:中国经济网 责任编辑:陆胤杰
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