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疫情 调控 限价
给2020年宁波楼市画个像
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2021-1-7 点击量:2035

      尽管年初与其他行业一样受到了疫情的严重影响,但在疫情缓解后,宁波楼市极速“回血”。整体而言,2020,又是宁波楼市堪称火爆的一年。

  回望2020年,我们试图通过5个关键词,来给这一年的宁波楼市简要画个像。

  关键词一:疫情

  年初疫情最严重时候,宁波楼市与其他很多行业一样,被完全“冰封”。

  宁波市房管中心当时数据显示,虽然2月3日起已经恢复商品住宅、二手住房的网签备案,但整个二月份,市六区总共就卖了304套商品住宅,创下十年来的最低记录。

  然后,很快,市场便掉头向上。

  疫情缓解后,开发商迅速开启“抢地”模式,各大售楼处、房产中介门店也马上迎来了蜂拥的购房人群。一时间,“新纪录”与“光盘”齐飞,到处热浪滚滚……

  市六区商品住宅成交套数,从二月份的304套一路飙升至七月份的近9000套,接近30倍的升幅!同期,市六区二手住房成交量从不到900套飙升至逾万套,也有超过10倍的升幅!

  在酷夏来临之前,宁波楼市就已经火热,恐慌性购房的气息四处弥漫……

  于是,调控加码!

  关键词二:调控

  2020年7月6日,宁波资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,宣布扩大限购圈,将家庭住房核查范围从原来的市三区扩展到除奉化外的市五区,加大供地力度,并预告要在市六区全面推行无房家庭优先购房政策。

  2020年7月22日,无房家庭优先购房政策正式发布。8月2日,第一个按政策划分出无房家庭优先认购房源的新盘,启动网上认购登记。

  这之后,无房户成为宁波楼市上一个令很多购房者艳羡的名词。

  但也有一部分人,通过包括“假离婚”在内的种种手段“钻空子”,以获取无房户资格,以及规避限购、限售政策。因此,在临近2020年年末时候,宁波再度加码楼市调控政策,一方面堵住各种政策漏洞,让投资投机客无“空子”可“钻”,另一方面,提高二套房首付比例,遏制炒房行为。

  关键词三:限价

  “76”新政之后,资规部门明显加大了供地力度,罕见地经常连夜加班挂牌多宗宅地。

  按照市资规局最新数据,2020年全年,市六区共成交涉宅用地(包括普通商品住宅用地、商住混合用地、安置房及人才房用地等)99宗,较2019年增加10%;成交宅地总面积接近530万平方米,这批宅地可转换为总建筑面积约1070万平方米的房源,均较2019年增加约12%。

  相比于供地力度的加大,宅地的限房价水平更引人关注。

  事实上,从2019年11月开始,除奉化外的其他市五区所有新挂牌商品住宅用地,全部事先限定未来开盘时的住宅销售均价。

  这一举措,在稳定新房房价预期方面,应该说收效明显。

  可以看到,在新盘售价因此高度透明化后,购房者开始“挑挑拣拣”。不少人在作购房决策时候,会问这样的问题——

  同样的地段内,现在这一个开盘的新盘,有没有比已经拍出土地、尚待开盘的楼盘卖得贵?

  或者——

  同样的房价水平下,这个新开盘的楼盘,地段方面有没有比已经拍出土地、尚待开盘的新盘更好?

  从宁波市房产交易信息服务网公示数据看,在2020年的三四季度,市区新开楼盘中有不少遭遇了中签客户的弃购。

  也是在宅地限房价之下、在购房者这样的“挑挑拣拣”中,宁波楼市呈现出日益明显的分化特征。

  关键词四:分化

  首先,是新房市场和二手房市场的分化。

  限房价的新盘,与周边由房东自行定价的二手房,竞争越来越激烈——开发商,俨然已经成为二手房东绕不过去的一个竞争对手。

  因为一二手倒挂,2020年里多数新盘很好卖,几个超级热盘更是吸引了几千甚至上万人摇号。而除了热门学区房或有拆迁预期的“老破小”,相当多的二手房却是挂牌数月都无人问津。

  其次,是各大新房板块之间的分化。

  经过这一轮持续达五年之久的“牛市”,一些房价涨幅已经比较高的板块,如姜山、北仑主城区等,新盘开盘去化率普遍走低。

  而慈城新城、骆驼等房价相对还比较低,又不限购,还有地铁等利好加持的板块,以及老城区内环境、配套有优势的一些板块,在限房价之下,持续受到购房者追捧。

  最后,是新盘之间的分化。

  从宁波市房产交易信息服务网公示数据看,在2020年下半年里,经常出现网上认购登记数据天差地别的景象——热的盘,好几千人摇几百套房;冷的盘,几百套房源只有几十人甚至0认购。

  即便是同一个板块内的不同新盘之间,因为房价的差异、开发商品牌的差异等因素影响,既有“千人摇”、认购人数10倍于房源数的,也有认购人数不到房源数一半的。

  理性,总比盲目要好。这样的分化,比起是个楼盘就不愁卖,显然是更健康的一种状态。

  关键词五:质量

  和房价一样受到瞩目的,还有楼盘的质量。

  2020年,有很多已经进入宁波市场的房企“加码”宁波,又有很多外来房企首度进驻宁波——背后,是对宁波城市发展前景的普遍看好。

  而由此带来的一个问题是,地价连连被开发商们“抢”出新高。

  从实际地价水平看,除了海曙,宁波其余五区的宅地成交单价记录,都在2020年里被刷新——有的还是短期内被接连刷新。

  但市五区每一块商品住宅用地,都是限房价的。未来房源售价既定,则地价被开发商们拍得越高,房地价差越小,开发商的利润空间也自然越小。

  也因此,未来新盘的质量,受到普遍的担忧。

  在2020年里,宁波发布了新的住宅设计标准,也进一步出台了针对新盘全装修标准、样板房设置等的新规。同时,相关监管部门也一再强调,对于房地价差较小的楼盘,要重点监管其施工质量。

  2020年的最后一天,银行、银保监会联合出台金融机构房地产贷款集中度管理通知,对各类银行放给房企的房地产贷款、放给个人的个人住房贷款,作限额管理。

  更早之前,针对房企融资、降负债降杠杆,发布了“三道红线”。

  在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部“定调”2021年房地产市场,其中明确提出房地产调控将事前、事后全程化监管。另外,还特别提到要大力发展租赁住房,解决好新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。

  种种迹象表明,2021年的楼市,依然会被严格调控。同时,在房贷、租赁住房等可能影响购房需求的领域,以及在房企拿地、融资等可能影响楼市供应的领域,或会有更多更新的变化。

  新的一年,且看宁波楼市会走出怎样的轨迹……

  (据宁波楼市报道)

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稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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