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今年3月1日起个人存量房贷利率重新定价
购房者注意了,要么维持固定利率不变,要么按照新的LPR+加点模式,银行只给你一次选择机会
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2020-1-22 点击量:324

■全媒体记者 毛敏敏

  本报讯 最近,浒山的史先生听新闻说中国人民银行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第30号》,从今年3月1日开始,个人存量房贷利率重新定价。因自己还有房贷未还清,史先生特地打电话咨询本报楼市记者,为此,记者日前采访了我市银行业相关人士。

  据银行业相关人士介绍,早在2019年8月17日,央行就推出新的房贷计价标准:2019年10月8日之后,所有购房新增贷款,LPR利率取代原来的基准利率。但是未曾提及的是,2019年10月8日之前的存量贷款,以什么样的房贷利率来执行?终于在2019年12月28日,央行就针对这个问题正式发布新政了。这天上午,中国人民银行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第30号》,就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR等工作进行布置。

  公告称,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

  记者注意到,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

  公告指出,存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

  具体来看,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

  此外,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

  据银行业相关人士介绍,两种选择,一种执行固定利率,你贷款30年的话,就是30年不许变。将来LPR降低,你就是不划算的。还有一种,挂钩LPR,那就有一个加点的百分比问题要转换下。以重签合约当时的差额为准,永久固定。什么意思呢?看例子:

  十年前,张女士买了一套房,她赶上了房贷利率在基准利率基础下浮30%,为3.43%。而此后买房的刘先生,其首套房贷款利率较基准利率上浮10%,为5.39%。

  房贷利率换“锚”后,他们的利率怎么算呢?

  按照央行的规定,借款人有两种选择:

  第一种选择是,借款人可与银行协商转换为固定利率。这样,未来不管利率怎么变动,银行都是按照目前的利率计算月供。也就是说,上例中的张女士选择按照3.43%,刘先生选择按照5.39%,将利率固定下来。不管以后利率怎么变化,都是按照此利率计算利息。

  第二种选择是,房贷利率随LPR变化而变化。将存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的,在加点数值方面,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变。

  “基准换LPR、折扣换差值”怎么计算?

  以张女士为例子,张女士之前享受3.43%的房贷利率水平,在切换时依然维持3.43%,目前的LPR利率为4.8%。差值为4.8%-3.43%=1.37%。如果未来LPR发生变动,张女士的房贷利率为:LPR-1.37%。

  再来看看刘先生。目前刘先生的房贷利率为5.39%,此时差值为4.8%-5.39%=-0.59%。如果未来LPR发生变动,刘先生的房贷利率为:LPR+0.59%.

  银行业相关人士提醒,对购房者来说,本次的变更有利有弊,从此之后,每个月的借贷利率都是与当前市场上的借贷利率相匹配的,不会像以往出现个人的借贷利率远低于市场利率或者借贷利率远高于市场利率的情况,这是我国利率市场化改革的一个重要步骤。建议购房者选固定还是选LPR+加点的问题,一定要根据自己的实际情况,慎重选择。

  相关链接

  中国人民银行公告〔2019〕第30号

  为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

  一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

  二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

  三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

  四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

  五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

  六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

  七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

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稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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