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二手房交易中暗藏的那些“玄机”
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2019-3-28 点击量:533

    据市房产管理中心数据统计,今年1-2月我市二手住宅房已成交988套,与去年同期1100套相比,虽略有下降,但总体走势还算平稳。在住宅商品房销量高位徘徊的背景下,988套的成绩已相当不错。

  随着近两年二手房市场的活跃,二手房交易的矛盾纠纷也日益凸显,那么二手房交易中到底隐藏了哪些容易忽视的细节、暗藏了哪些“玄机”,又该如何“火眼金睛”找出问题并巧妙地绕过这些“坑”呢?

  据了解,部分二手房交易纠纷的点在于房屋特性上,如房屋漏水问题对于购房者来说是比较致命的,不仅苦了自己,也害了邻里,容易引发邻里矛盾。如果卖方在出售时没有坦诚相告,购房者入住之后,一旦发现隐患,就会与卖方发生纠纷。

  那么该如何检查房屋是否漏水呢?可以从两个方面入手,首先要查看房屋的墙体上是否有返潮的痕迹,还可以咨询一下楼下的住户,房屋天花板等是否有漏水现象;其次,房龄比较久、但装修比较新的房屋,购房者需提高警惕,是否存在为了掩盖房屋漏水而装修的情况。

  在签约过户时,购房者需要注意“房屋产权人”和“房屋是否被抵押”这两方面的细节内容。房屋产权人有多少,所有产权人是否知晓并同意卖房,是影响二手房买卖合同法律效力的重要因素。当购房者发现房屋存在两个或多个共有产权人时,应该要求卖方出具其他所有共有产权人同意出售的书面材料。否则,当房子出现快速升值的情况时,卖方的共有产权人以“不知情”为由要求解除合同,会给购房者造成损失。

  业内人士表示,因购房者没有搞清房屋产权人具体情况而遭遇纠纷的案例屡有发生。几年前就有这样一起案件,卖方余先生与买方胡先生通过中介签订了二手房买卖合同,约定余先生将坐落于我市城区西某小区的一套公寓出售给胡先生。合同签订后,胡先生当即支付了定金。

  数月后,余先生的妻子王女士向胡先生发出了告知函,告知房屋是夫妻共同财产,因余先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同,后余先生也以此为由不再履行合同。胡先生便将余先生诉至法院要求其继续履行合同。

  案情最后,经法院调查,余先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,法院最终判决驳回了胡先生要求对方继续履行合同的诉讼请求。因此,“房屋产权人有多少,所有产权人是否知晓并同意卖房”对于二手房买卖至关重要。本案中,如果胡先生在签订合同时,询问售房人的家庭情况,查看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样就能有效避免此种情况的发生了。

  部分二手房存在抵押情况。关于房屋抵押,要搞清楚“抵押权人”和“房屋持有人还款能力”两点。一般情况下,房屋都是抵押给银行,还清房贷款自然解除抵押。但也存在个别特殊的情况,房屋虽已还清贷款,但又被房屋持有人申请了房抵贷,用于经营投资等其他活动。这种情况下,房屋就不一定抵押给银行了。搞清楚房子是否被抵押登记,可以到房管中心进行查询。

  此外,要搞清楚抵押期限,以及房屋持有人的还款能力。如果房屋持有人需要动用购房者的首付款来解除抵押,购房者就需要谨慎些了,毕竟首付款金额较大。不过现在各大中介在首付款赎楼方面的风控也越来越严,如果房屋持有人确需动用购房者首付款来赎楼,可以了解下中介在这方面提供的服务,以及风险把控能力。

  房子网签完成后就要申请房贷了。房屋过户完成,把产权证交给银行,银行才会顺利放款。在这个环节中,房贷能否顺利放下来非常重要。这个环节的纠纷主要涉及到首付款和定金。责任主要在购房者这边,因为个人原因导致贷款无法获批,从而导致购房合同最终无法履行,违约责任一般由购房者承担。不考虑职业等其他因素,征信报告和收入证明是两个最关键的材料,特别是征信报告,买房前应该检查自己是否存在信用瑕疵。

  买房就像一场挑战,除了要紧盯房价上涨,还要步步为营提防着交易过程中的各种“猫腻”,以上只是二手房交易中存在的部分问题,“新手上路”的消费者事先可以向专家、业内人士多多咨询、打听,谨防掉入陷阱。

  (全媒体记者 陈思言 胡永敢 通讯员 张晨)

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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