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供求关系影响我市楼市长期走势
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2018-12-5 点击量:907

    去年以来,尽管房地产调控政策不断加码,但我市“地王”频出,高档楼盘项目的单价屡创新高,今年又相继推出了不少好地块,各大房地产商在我市各区块争相夺“食”,楼市市场乱花渐欲迷人眼。不过,部分业内人士提醒,莫为浮云遮望眼,还是要保持理性,从长期看,我市楼市最终还是由供求关系决定。

  这些年来,楼市格局正在悄然发生着变化,一线城市从热火朝天到波澜不惊,三四线城市则从无人问津到持续升温。慈溪楼市在历经寒冬之后,自去年起,逐渐回温,房价也随之逐步攀升,大多数楼盘项目纷纷迈过了万元门槛。

  尽管限购、限售等调控政策频出,但慈溪并未直接受到调控政策的影响,这给了我市楼市一个喘息的空间,也让我市渐渐走出了“楼市隆冬”的窘境。

  业内人士指出,一方面,由于多年来的持币观望为我市房地产市场积累了一定的市场需求,另一方面,城镇化步伐加快,上海、杭州等慈溪周边的一二线城市购房需求溢出,以及棚改安置等因素共同作用,使得慈溪楼市迎来了短期需求的集中释放。

  从长期来看,供求关系是慈溪楼市走向的重要因素,“房住不炒”同样不可忽视。该名业内人士认为,在供求平衡的市场环境下,慈溪房价总体将趋于平稳。建设一个持续健康发展的房地产市场,不仅是众望所归,也是市场走向成熟的必然结果。

  ■全媒体记者 陈思言 胡永敢

    从供过于求到供求平衡

  过去几年,由于种种原因,我市商品房的供求没有能够同步增长,市场总体呈现供过于求的态势。

  据了解,从2008年以来,我市住宅新开工面积逐步增加,2008年全市住宅新开工面积38万平方米,2009年增加到45万平方米,2010年上半年新开工面积同比增长36.7%,2011年延续了增长的势头。

  然而,和与日俱增的开发量相比,销售量稍显力不从心。据统计,这几年间,除了2009年的全年销量突破了5000套外,其他年份的年度销量都不尽如人意,尤其是2008年,全年仅仅销售了1817套,2010年和2011年也分别只销售了3742套和2835套,我市库存也随之一路攀高。

  由供过于求到基本供求平衡,慈溪住宅商品房市场用了好几年时间。在此期间,慈溪住宅商品房经历了2012年上半年和2014年下半年两轮房价大幅度调整,库存量开始如抽丝般慢慢下降,而房价也因此一直在低位徘徊,总体保持稳定。2015年至2016年,住宅商品房市场的供求关系趋于平衡。

  供求平衡

  或成未来楼市主基调

  供求关系是直接影响房价的因素,供过于求会迫使房价下跌,而供不应求则会导致房价上涨。有部分业内人士表示,慈溪楼市在未来一段时间内,供求平衡可能成为主基调,因此房价也会在合理波动内趋于平衡。

  “从去年开始,我市的需求已经释放得差不多了。”专家分析,由于2017年至今我市住宅商品房的热销,消耗了大量的市场需求,尤其是今年上半年,5、6两个月份分别成交了1458套和1713套,月度成交量连续刷新有记录以来的成绩,交出了史无前例的漂亮答卷,一度引热了市场,“但毕竟市场需求有限,未来应该会趋于理性。”

  对于慈溪楼市市场未来的需求如何?专家表示也不用过于忧虑,还是存在一些潜在客源,可以维持市场的供需平衡。

  一方面,不得不提到外来人口。随着慈溪经济逐步发展,城市建设的步伐不断加快,越来越多的外来人口入驻慈溪。安居方能乐业,未来的很长一段时间内,这些人群将会加入买房的队伍中,为我市住宅商品房市场注入一股新鲜的需求。

  另一方面,二胎政策的开放在一定程度了刺激了换房需求,给楼市带来了利好。业内人士普遍认为,长期来看,人口增加对房地产市场的整体需求及平稳增长都存在积极意义;短期来看,生育政策变化对产品类型需求影响较大。“二胎的到来,使得原本的3口之家一下子拓展为5口,甚至6口、7口的大家庭,因此会给市场带来改善型住房需求。”

  此外,随着我市棚户区改造工程进一步推进,势必带来一波刚需,所以未来会有一批较为稳定的需求来维持房地产市场的供求平衡,从而维护价格上的平稳。

  供求影响置业地点

  供求关系还影响着人们购房的地点选择。早年,文化商务区的开发建设,引发了东部住宅开发热潮,并成为东部新城崛起的重要组成部分,如橡树湾、太子湾、华润凯旋门等楼盘项目的落成,加之相邻的清水湾、浅水湾等住宅小区,由点到面,东部新城逐步形成了城区较大的住宅集聚区。

  “宜居效益”工程和棚户区改造更新工程建设的深入开展,大量的住宅产品相继入市。由于这些项目的建筑风格充分诠释了城市庄园的人居形态,受到了不少市民关注。如城南区块立足实际,整体规划,分步改造,借助城市资源,完善功能布局,依托环境、区位、服务、交通等优势,把该区块打造成开放式、大规模的休闲宜居新天地,形成南部门户、都市新景、魅力之城,因而涌入了一批宜居的楼盘项目。

  在过去一段时间里,乡镇居民进城购房和中心城区改善性需求,成为房产市场持续发展的主要动力。据了解,以前,相较于乡镇,城区住宅商品房拥有较高的品质,以及较为完善的配套设施,因而吸引了一批乡镇高收入群体进城置业,形成了城区集聚的购房现象。而近年来,随着乡镇配套设施的逐步完善,交通日益便捷发达,乡镇涌现了一大批较高质量的楼盘项目,改变了部分刚需人群的置业选择,尤其是年纪稍大些的人群,更愿意选择居住地附近的新楼盘,涌向城区的人群又开始回流,向各乡镇四散开来。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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