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熊市? 牛市?
业内人士:监管不松 我市楼市未来走向不明
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2018-8-22 点击量:1649

■全媒体记者 陈思言 胡永敢

  中国股市历来“牛短”“熊长”,这跟近十几年来,我市楼市有些相像。虽然去年以来,我市楼市逐步“走牛”,但面对日益加紧的楼市监管,不少业内人士表示,楼市未来走向仍扑朔迷离。

  近十几年中,我市房价前后累计经历了约4年左右的大涨,其余几年,或是不温不火,亦或是不断下跌。2004年,全市房价在政策的影响下,整体下降20%左右,每平方米回落至4000多元,此后的2005年和2006年,成交量日渐萎缩,房价持续低迷;2007年量价齐升,每平方米上涨约2000-3000元;受国际金融危机的影响,2008年到2009年年初,成交量下降,房价再次回落;2009年下半年开始,在救市的影响下,我市住宅商品房成交量开始大幅度上升,房价也随之水涨船高,如此热火朝天的走势一直持续到2011年上半年,此后5年房价又回到了不断下跌的轨迹。2017年,因全市棚户区改造、多年市场需求的积压,以及受外围市场的强烈影响等多重因素,我市住宅商品房市场一路高歌猛进,不论销量还是价格均大幅上涨。

  房价“跌跌不休”

  那几年

  2010年下半年,我市房价一度达到顶峰,全市住宅商品房成交均价约为每平方米13000余元。2011年则开启了“有价无市”时期,全年住宅商品房成交量仅为2835套,都不及今年5、6两个月份的销售量。到了2011年年底,库存量猛增至7000余套。由此,我市楼市正式拉开了大调整的序幕。

  2011年是我市住宅商品房市场的分水岭,当年,随着一大批住宅项目的开盘预售,我市楼市迅速从“供不应求”转向“供过于求”,此后,供应量一直维持在较高水平,库存量越来越大。由于新型城市化加快推进和2009、2010年楼市的火爆,我市住宅商品房开发步伐大大加快。从2009年开始,我市加大了土地供应力度,当年共推出住宅用地907.8亩,其中中心城区推出624.24亩。此后4年间,每年都有大量住宅用地推出。这些新开发的住宅项目,有的销售速度快,有的慢,库存量逐渐积累。

  业内人士表示,2011年开始我市楼市“走熊”的主要原因有两方面,一方面随着一大批新建住宅项目的开发建设,商品房源不断推向市场,另一方面,以限购和限贷为特征的宏观调控政策抑制慈溪主力购房需求,导致供大于求,成为楼市“走熊”的内在原因。

  2011-2014年我市房地产市场,深深打上了宏观调控政策的烙印,四年时间内,在国家调控政策层面,从“限贷令”、“限购令”,到“限价令”,层层加码。尤其是2010年开始执行的“限购令”使每户家庭的购房权利成为稀缺资源,客观上防止了炒房者无限制的购房。同时,以“限购令”为代表的楼市调控组合拳,也对那些潜在的购房者产生了重要影响,使他们在购房选择上更趋向于观望。

  近8年间,我市楼市比较明显的降价有两波,但两次降价的原因不尽相同。一波始于2012年上半年,由于政策调控而“被迫”降价。另一次出现于时隔两年后的2014年下半年,此次再度降价则是各开发商为瓜分“蛋糕”,以价换量抢占市场而抛出的“诱饵”。

  2012年3月中旬,国家再次表态对房价调控的决心之后,我市部分房产项目再也撑不住了,祭出了“降价”白旗,相继推出大批特价房,同时加大促销力度,而这些房源的均价大约每平方米为8000元左右,此后,新楼盘大都以此为参照定价,其余在售楼盘也通过不同的形式调低了价格。

  2014年下半年,部分楼盘以取消限购为契机,大幅度降价抢市场份额,我市房价出现大幅度调整。8月初,以“不降品质、不降价”著称的绿城,在绿城诚园项目,房价出现了大幅度调整,每平方米向下调整幅度为3000元左右。10月底,位于城南的祥生·祥园开盘,执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”售价策略。其余楼盘也相应地调整了销售价格,“以价换量”成为2014年下半年以来的主基调。

  楼市“走牛”

  未来是否可期

  2017年,我市楼市终于走出了料峭的“寒冬”,迎来了久违的“春天”。当年3月份,楼市成交量出现井喷状态,且此状态一直持续了3个月。当月,全市住宅商品房成交865套,月度成交量与2016年同期相比增加了近50%,较2016年2月265套的成交量也有大幅度上升,一扫前几年成交量萎靡不振的阴霾,出现了旺销的迹象。此后,在9、10两个月中,出现了第二波小高潮,9月份以单月成交量达894套的成绩,成为当年(截至9月份)我市住宅销量冠军月,不负“金九”盛名。随后的10月份里,在几个热点城市楼市进一步降温、“金九银十”成色不足、楼市继续疲软的大环境下,我市房地产市场却收获了一个不逊色于“金九”的“银十”。

  不知不觉间,我市房价“走牛”,进入上升通道,尤其是中心城区的房价上涨尤为明显。这给了不少业内人士极大的信心,对我市房价十分看好,而今年我市楼市的表现的确没有让他们失望,上半年我市楼市节节攀高,新项目均高价开盘。部分业内人士表示,“起死回生”的楼市市场仍然有上升的空间,“慈溪地理位置颇佳,临近上海,且积压多年的市场需求给市场提供了无限可能。”

  然而,这一片乐观向好的声音中,也有部分不一样的意见。一些业内人士则认为,短期看政策,中期看产业,长期看人口。因此,从短期看,随着政策层面的相对偏紧,如调控政策的不断加码、房贷政策也难言宽松,种种迹象表明,未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势,而这无疑会对房价形成一定的制约,“国家频出对楼市的管控政策,尽管慈溪受影响程度远不及北上广深这些一线大都市,但这无疑是个预兆,短期内看,政策是风向标,我市欲投资楼市的人士要慎重入市。”此外,拍地市场“热中带冷”的现状也让楼市市场的未来变得愈加扑朔迷离。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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