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二手房交易 避开这些“坑”
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2017-6-5 点击量:901

■见习记者 陈思言 记者 胡永敢

  今年我市二手房成交量平稳增长,据悉,我市第一季度二手住宅房已成交3049套,同比2016年第一季度的2079套,增长了46%。今年仅第一季度的成交量就已超过2014年全年的二手住宅交易量179套,是2015年第一季度成交量的3倍有余。随着二手房的回暖,二手房交易一些问题也随之而来,那么究竟有哪些“坑”,又该如何绕开这些“坑”呢?

  看房选房挑质量

  部分二手房交易纠纷在于房屋特性上,如房屋漏水对于购房者来说是比较致命的,房屋漏水容易引起邻里矛盾。如果卖方在出售时不能够坦诚告知,购房者一旦入住发现隐患,就会与卖方发生纠纷。那么该如何检查房屋是否漏水呢?可以从两个方面入手,首先要查看房屋的墙体上是否有返潮的痕迹,还可以咨询一下楼下的住户,房屋天花板等是否有漏水现象;其次,房龄比较久、但装修比较新的房屋,购房者需提高警惕,是否存在为了掩盖房屋漏水而装修的情况。

  签约过户重细节

  在签约过户时,购房者需要注意“房屋产权人”和“房屋是否被抵押”这两方面的细节内容。

  房屋产权人有多少,所有产权人是否知晓并同意卖房,是影响二手房买卖合同法律效力的重要因素。当购房者发现房屋存在两个或多个共有产权人时,应该要求卖方出具其他所有共有产权人同意出售的书面材料。否则,当房子出现快速升值的情况时,卖方的共有产权人以“不知情”为由要求解除合同,会给购房者造成损失。

  2010年就有这样一起案件,卖方景先生与买方马先生通过中介签订了“存量房屋买卖合同”,约定景先生将坐落于某市西城区的一处房屋出售给马先生,房屋建筑面积21.5平方米,价格67万元。合同签订后,马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日,景先生的妻子王女士向马先生发出了告知函,告知房屋是夫妻共同财产,因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同,所签合同为无效合同,后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日,马先生去世。2015年,马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。案情最后,经法院调查,景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。因此,“房屋产权人有多少,所有产权人是否知晓并同意卖房”对于二手房买卖至关重要。本案中,如果马先生在签订合同时,询问售房人的家庭情况,查看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样就能有效避免此种情况的发生了。

  此外,部分二手房存在抵押情况。关于房屋抵押,要搞清楚“抵押权人”和“房主还款能力”两点。一般情况下,房屋都是抵押给银行的,还清房贷款自然解除抵押。但也有些情况下,房屋已经还清贷款,却又被房主申请了房抵贷,用于经营投资等其他活动。这种情况下,房屋就不一定抵押给银行了。搞清楚房子是否被抵押登记,可以到房管中心查询。

  此外,要搞清楚抵押期限,以及房主的还款能力。如果房主需要动用购房者的首付款来解除抵押,购房者就需要谨慎些了,毕竟首付款金额较大。不过现在各大中介在首付款赎楼方面的风控也越来越严,如果房主确需动用购房者首付款来赎楼,可以了解下中介在这方面提供的服务,以及风险把控能力。

  申请房贷需明确

  房子网签完成后就要申请房贷了,房屋过户完成,把产权证交给银行,银行才会顺利放款。在这个环节中,房贷能否顺利放下来非常重要。

  这个环节的纠纷主要涉及到首付款和定金。责任主要在购房者这边,因为个人原因导致贷款无法获批,从而导致购房合同最终无法进行,违约责任一般由购房者承担。不考虑职业等其他因素,征信报告和收入证明是两个最关键的材料,特别是征信报告,买房前应该检查自己是否存在信用瑕疵。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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