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我市住宅用地供应 控制节奏稳步推进
特约记者 徐轲 记者 胡永敢 通讯员 胡立帅
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2017-3-20 点击量:1284

图中红色区域为保利拍得的地块

图中1、2、3区域为慈溪市文化商务区开发有限公司拍得的明月湖地块

    2月28日,慈溪市国土资源局发布挂牌出让结果公告,慈溪保利最终以总价3.3297亿元成功斩获慈宗汉Ⅰ201701#、02#宗地!这是我市今年拍出的第一宗大体量城镇住宅用地,再加之距离去年11月25日拍出的明月湖3个地块的时间并不太久,因此格外引人注目,业内外人士评论较多。那么,我市的住宅用地供应情况到底怎么样呢?

  我们先来看一下刚刚拍出的这2块土地的情况:

  今年首拍

  保利3.3亿拔得头筹

  据慈溪市国土资源局发布资料显示,该2宗地块规划性质为二类居住用地,土地用途为城镇住宅用地,容积率为1.5-2.0,2宗地块的总出让面积约8.54万平方米,总建筑面积约17万方,2宗地块总起价约3.2569亿元。

  该2宗地块位于慈溪城西休闲商务区核心区域,保利MALL东面,三北西大街和光华路交汇处往东,地理位置好,周边配套齐全。地块位置的优越主要得益于一路之隔总建筑面积达30万的保利MALL。目前,保利MALL商业圈已经发展得较为成熟,周边楼盘也不断崛起,这里的人气渐渐聚集,正在发展成为一个集商业、住宅、娱乐为一体的优质区域。另外地块东面是船洋江,2宗地块中间水质清澈的后横江流淌而过,地块水系资源丰富。

  2宗地块一宗起始楼面价约1937元/平方米,另外一宗起始楼面价约1875元/平方米,这个地段这样的起始楼面价,地块性价比较高。出让结果公告显示,最后的成交价总价合为3.3297亿元,仅比起始价总价高出728万元。那么这块地保利拿到是否合算呢?是否能挣到钱呢?我们认为:在合适的时间,用合适的价格,取得了合适的土地。

  去年底

  明月湖地块11亿出让

  而去年11月25日拍出的3块地,更是我市房地产业内人士心目中的明星地块,早在2014年的慈溪市国有建设用地供应宗地表里,他们就显赫位列前2名,最终,慈溪市文化商务区开发有限公司以11.2894亿元的价格拍得。

  明月湖E-01地块位于白沙路街道,东至二灶江公共绿化带、南至规划明月路、西至规划明月路、北至规划清水湾路。明月湖F-03A地块位于白沙路街道,东至规划明月路、南至明月湖F-03B地块、西至规划绿化带、北至规划清水湾路。明月湖F-03B地块位于白沙路街道,东至规划二灶江绿化带、南至规划公共绿化带、西至规划绿化带及明月湖F-03A地块、北至明月湖F-03A地块及规划明月路。

  拍卖出让地块的规划指标、土地用途、出让年限、起始价总价为:明月湖E-01地块出让面积为38352平方米,建设密度为≤30,容积率为>1.0≤1.8,绿地率为≥25,土地用途为批发零售用地、商务金融用地、其他商服用地、住宿餐饮用地、城镇住宅用地,出让年限为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地、其他商服用地40年,城镇住宅用地70年,起始价总价25773万元。明月湖F-03A地块出让面积为58897平方米,建设密度为≤25,容积率为>1.0≤1.4,绿地率为≥30,土地用途为城镇住宅用地,出让年限为70年,起始价总价44615万元。明月湖F-03B地块出让面积为56113平方米,建设密度为≤25,容积率为>1.0≤1.4,绿地率为≥30,土地用途为城镇住宅用地,出让年限为70年,起始价总价42506万元。

  如果按照三宗地拍卖起始总价算的话,明月湖E-01地块楼面价为每平方米3733元,这块地土地性质一部分为商业,一部分为住宅;明月湖F-03A地块楼面价为每平方米5411元,明月湖F-03B地块楼面价为每平方米5411元。两块纯住宅用地面积加起来约为172亩,每亩约为507万元。

  近年来推出的住宅用地

  到底有多少

  房价直接受土地供应规模和时序的影响,又直接影响商品房供应量、供求关系、房价、库存。一般来说,当前的房价水平受当年和两年前的土地供应量的影响,其余年份的土地供应量对当前房价影响不明显。两者的相关系数为负,即供地数量增加,房价降低,反之房价上涨。 

  因此,我们很有必要来看下近年来我市的土地供应量情况:2009年,907.8亩,其中城区:624.24亩;2010年,1142.25亩,其中城区:763.43亩;2011年,992.26亩,其中城区:570.13亩;2012年,1549.97亩,其中城区:694亩;2013年,1269亩,其中城区:466亩;2014年以后,近3年无大宗、新增商品住宅土地推出。从数据可以看出,2009年开始,我市开始加大了土地供应力度,2012年达到最高峰,2013年开始放缓供应量。2014年、2015年无大宗商品住宅土地推出。

  去年10月,碧桂园以3.36亿元拍得我市中心城区一块4.8517万方的土地,这是中心城区近3年来成功出让的首块大宗可供市场销售的住宅用地,位于孙塘北路北三环段,可建面积为12.13万平方米,容积率为1.0-2.5,最终拍卖溢价仅2.6%,每亩460万,折算楼面价仅2770元/平方米。另外也就是去年11月拍出的明月湖3块地。

  节奏和数量双控效果明显

  从上列数据我们可以看出,自2014年开始,我市开始放缓甚至停止土地供应,一直到去年10月份前,在近3年的时间里,仅有极零星的住宅土地供应,无大宗住宅土地推出。正是通过这种科学的、严格的土地“计划生育”,以实现住宅商品房市场的供需平衡,从根本上解决了住宅商品房供需一时的失衡状态,为我市的房地产去库存工作和持续健康发展奠定了坚实的基础。

  去年12月,我市专门出台了《关于加快我市国土资源供给侧结构性改革实施意见》,明确规定,严格落实商品住宅用地供应调控预警机制,实施商品住宅计划供应与存量商品房消化时间挂钩的机制。根据规定,今后我市出让多少住宅土地,是以住宅商品库存做为依据的,即让库存量保持一定的合理水平。大体上说,在一般情况下,出让土地建设商品房的数量,跟销量是一致的。

  正是通过这种科学的、严格的土地“计划生育”,以实现住宅商品房市场的供需平衡,从根本上解决了住宅商品房供需一时的失衡状态,为我市的房地产去库存工作和持续健康发展奠定了坚实的基础。

  因此,我们充分相信,在未来的日子里,有关部门一定会把握节奏、合理调控,大家没有必要担心会一时开闸漫溉,也没有必要担心会阀门紧闭供需失衡,我市的房地产市场一定会健康、平稳地向前发展。

 


 

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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