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供求已趋平衡 价格触底反弹
今年慈溪房价将缓步上涨
特约记者 徐轲
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2017-1-10 点击量:1223

    刚刚过去的2016年中国房地产市场可谓风云变幻,先是一线城市和二线强城市的房价疯狂上涨,后是30余个城市的大力调控。一方面要严控热点城市房价的过快上涨,一方面又要千方百计狠抓三四线城市的去库存。

  而我们慈溪楼市相对来说就平稳了许多,由于近年来我市相关政府部门在土地供应节奏的把握、多渠道去库存方面做得较好,“高库存”的压力在去年得到解除,供求关系已趋于平衡。房价在多年单边下跌后成功完成筑底,并良性地出现了恢复性上涨但是缓涨的较好势头。

  据统计,去年我市共销售住宅商品房6212套,创下了历史最高的年成交记录。成交均价为7838元,虽然这个均价看起来比2011年的1.44万的均价下跌了将近一半,但是由于我市去年成交的乡镇楼盘和相对低价楼盘的占比有相当数量,因此,单看均价不能准确反映慈溪的房价水平。从实际成交来看,自7月起,尤其是11月后,多个楼盘均调高了在售楼盘房价,但整体上调幅度相对不是太大,多在5%-20%之间。大多数开发商在经历了多年的严冬后还是较为理性。

  徐轲认为,对于我们慈溪这样的城市而言,影响房价的因素主要有:供求关系、商品房供应量、土地供应量、地价、城市规划、人口数量及结构、居民可支配收入、建造成本等。而我市的实际情况是:

  供求关系已发生较大变化

  商品房供应量增速与同期商品房需求量增速失衡就会导致涨跌。供应不足,一般会上涨,反之下跌。供求关系是引起房价变化的主要原因和决定因素。

  我们先来看一下相关数据:

  2015年慈溪商品住宅市场共成交5647套,成交均价9036.15元/,成交面积为936397方。成交量与前年同期相比增加了1321套,上升率为30.54%;成交均价与前年同期相比下降了1236.08元/,下降率为12.03%;成交面积与前年同期相比增长了251659,上升率为36.78%。截至12月底,慈溪商品住宅库存量为11028套。

  我市房地产市场及房价的分水岭为2011年,当年供应量大幅增加,全年新增住宅8549套。建筑面积超过了129万方,同比增长115%。

  到2011年年底,住宅商品房库存量达到7405套,建筑面积达113万平方米。到2012年底,慈溪住宅商品房库存量达到9756套,到2013年底达到10574套,2014年年底,达到12600多套,相当于当时3年的销售量。

  2015年新增可售房源3801套,比2014年减少2500套,而成交量达到5791套,比2014年增加1297套。2015年全年,慈溪住宅商品房库存量减少1990套。

  至2016年底,我市的商品房库存量已在8000套以下。扣除恒元悦城和壹江城的大约1500套房源,实际可售住宅商品房房源初步估计大约在6000至6500套之间。

  而据测算,慈溪住宅商品房正常库存量为5000-8000套,随着库存量逐步达到一定的供求平衡,慈溪房价出现一定程度的恢复性上涨是一种必然。

  土地及商品房

  供应量已大大减少

  房价直接受土地供应规模和时序的影响,又直接影响商品房供应量、供求关系、房价、库存。一般来说,当前的房价水平受当年和两年前的土地供应量的影响,其余年份的土地供应量对当前房价影响不明显。两者的相关系数为负,即供地数量增加,房价降低,反之房价上涨。

  因此,我们很有必要重点来看下土地供应量情况。

  首先,我们看一下近6年的土地供应情况:

  2009年,907.8亩,其中城区:624.24亩

  2010年,1142.25亩,其中城区:763.43亩

  2011年,992.26亩,其中城区:570.13亩

  2012年,1549.97亩,其中城区:694亩

  2013年,1269亩,其中城区:466亩

  2014年,全年无大宗、新增商品住宅土地推出

  从数据可以看出,2009年开始,我市开始加大了土地供应力度,2012年达到最高峰,2013年开始放缓供应量。2014年无大宗商品住宅土地推出。

  2015年、2016年仅有碧桂园科技中心地块、明月湖地块等少量土地推出。且明月湖3宗地块、界牌2号地块均由国有开发企业取得,由他们直接开发、出售的可能性不高,在今年具备销售条件的概率更低。

  房价已完成筑底

  2011年,全市住宅商品房成交均价为1.44万元/,接下来就开始逐年单边下跌;2012年,住宅成交均价为1.1951万元/,同比下降17%;2013年,住宅成交均价为1.1103万元/,同比下降7.9%;2014年,住宅成交均价为1.0146万元/,同比下降8.6%;2015年,住宅成交均价为0.8777万元/,同比下降13.5%。

  我市的房价经过近几年的长时间艰难筑底,去年下半年开始逐步进入上升通道,但整体上涨幅度不大,多在5%-20%之间。由于我市存在中心地区和乡镇楼盘的价差问题,于是仅看成交均价不能准确把握房价的真正水平,但从去年9月至12月的成交均价和实盘对比数据来看,都是单边上涨的。从实际掌握情况来看,其实在去年上半年我市的房价就基本完成筑底,只是由于乡镇楼盘和低价楼盘在每个月的占比问题,反映在月成交均价上就不是很明显,但自9月开始,两者是相映证的,我市房价的筑底反弹已是非常明显的。

  今年慈溪房价将缓步上涨

  今年,因城施策会是房地产政策的鲜明特点。可以肯定的是,政府对房地产政策不会全面打压、一刀切地进行管控,而是会严控与疏导相结合。对于一线城市的房地产市场要严控;二线城市的重点在于稳房价;三四线城市还是以去库存为目标。

  那我们宁波大市的房地产政策会有什么大的变化吗?在正常情况下,徐轲预测出现严控、打压的可能性较小。

  2014年7月31日,宁波正式宣布开放限购。从地狱到天堂,只在转瞬之间。从这一天开始,楼市几乎全是利好。2015-2016年,期间出台的各类降息、补贴、契税减半等政策,千方百计降低买房门槛,只为了一件事——去库存。

  而我们慈溪相对宁波来讲,可能房价会更稳定一些。一方面,前几年很少有大宗土地推出,去年推出的土地楼面价又不高,因此今年不会有大量的新增房源上市;另一方面,毕竟我市刚解决“高库存”压力,然后中心城区的两个房源大户壹江城、恒元悦城今年也很有可能重新上市销售,乡镇的星海湾春节后也可能局部启动,因此,供不应求的局面也不会出现,而大涨、暴涨的可能性也就不大。

  综上所述,徐轲认为,在不出现特殊情况的前提下,慈溪今年的住宅商品房均价一定会涨,但也不会暴涨。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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