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开展供给侧改革 有序推动房地产去库存
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-12-26 点击量:789

  近日,记者从市住房和城乡建设局获悉,近两年我市新建商品房市场继续保持稳定较好趋势,成交活跃,库存有序回落,在2014年增加1809套、19.13万㎡的情况下,2015年商品住宅库存下降1990套、33.18万㎡;2016年1-11月,商品住宅库存下降3157套、53.92万㎡。

  近三年商品住宅销售情况

时间 2014年 2015年 2016年1-11月
套数 4492 5791 5197
建筑面积(㎡) 715667.11 969906.05 799743.85

  组合拳助力房地产去库存

  为了有效化解库存,促进供需平衡,我市按照《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》、《宁波市人民政府关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》等文件要求,多措并举,促销售、去库存、稳价格、保增长,有效促进了我市房地产平稳健康发展。

  创新“房票”安置 推进棚改货币化安置

  为加快住宅房屋征迁调产安置(产权调换)进程,进一步优化中心城区住宅房屋征迁房源配置方式,决定推行住宅房屋征迁调产安置(产权调换)房源市场化配置。同时,严格控制并逐步减少新开工实物安置项目,并将城镇危险住宅房屋改造、重点镇棚户区改造纳入棚改政策支持范围。

  据介绍,房票安置房源原则上为商品房现房或准现房(指主体结构已结顶且在6个月内可交付)以及政府存量现房,商品房由拆迁人或房屋征收部门通过公开征集方式确定。首期征集房源为现房,房源可不定期公开征集补充,逐步允许准现房加入。政府存量现房由房屋产权单位直接提供。

  我市房票安置方式是被征迁人选择调产安置(产权调换),签订房票安置协议并约定购买房票安置房源。也就是说,在征迁协议生效后,向拆迁人或房屋征收部门领取按征迁政策规定可获得的被征迁房屋补偿款为标的的房票,在规定期限内凭房票自行选购房票安置房源,由拆迁人或房屋征收部门同房源提供单位结算房票价值,被征迁人凭办理完毕的交易登记手续向拆迁人或房屋征收部门领取购房补贴款。

  通过房票安置方式,既缩短了棚改居民的过渡周期,降低了安置成本,化解了集中建设安置小区存在的各类矛盾,推进了棚改工作进程,又使棚改居民能够购买到满意的住房,有效消化了房地产市场库存,达到了双赢。

  放宽公积金贷款条件 刺激楼市加快去库存

  住房公积金个人住房贷款政策直接影响楼市购买力,宽松的公积金贷款政策会刺激楼市去库存的速度。

  早在2015年,宁波市住房公积金管理中心慈溪分中心就出台了《关于调整慈溪住房公积金个人住房贷款政策的通知》,调高最高贷款额度,降低购房贷款首付比例,支持首套和自住住房消费,进一步减轻缴存职工购房经济压力,改善居住条件。

  首先是首付款比例的降低。《通知》规定,缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套自住房,商业房贷款首付比例不低于20%;二手房贷款首付比例不低于30%。而对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭(含住房公积金贷款和商业银行贷款),为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买第二套自住房的,商品房贷款首付款比例不低于30%;二手房贷款首付款比例不低于40%。

  除了降低首付比例,《通知》还对贷款限额进行了分类提高。其中,对于申请住房公积金贷款用于购买家庭首套房的(家庭名下无房的首次购房),根据职工连续缴存公积金的期限、记录等分为三种类型:

  1、连续缴存满6个月但不足2年的职工其住房公积金个人住房贷款最高贷款额度由现行夫妻双方60万元(单方30万元)提高至夫妻双方70万元(单方35万元),夫妻双方贷款额度分别计算。

  2、连续缴存住房公积金满2年的职工其住房公积金个人住房贷款最高贷款额度由现行夫妻双方80万元(单方40万元)提高至夫妻双方90万元(单方45万元),夫妻双方贷款额度分别计算。

  3、连续缴存公积金满2年,夫妻双方各自住房公积金账户余额满6万,申请住房公积金贷款时无提取记录、无房贷记录(含住房公积金贷款和商业银行贷款)的购房职工,其住房公积金贷款最高额度提高至夫妻双方100万元(单方50万元),夫妻双方贷款额度分别计算。

  对于购买二套房的贷款额度也相应提高。《通知》规定,对于申请住房公积金贷款用于购买家庭第二套自住住房的,连续缴存满6个月以上并已还清住房公积金贷款的职工其住房公积金个人住房贷款最高贷款额度由现行夫妻双方60万元(单方30万元)提高至夫妻双方70万元(单方35万元),夫妻双方贷款额度分别计算。

  首付比例降低加上贷款额度提高,公积金贷款的这套组合拳再一次降低了购业者的购房门槛,刺激大量观望者、犹豫者入市买房。而对于可能出现的申请贷款人数大增,该负责人表示,目前我市可用的住房公积金贷款额度相对不那么紧张,存贷比在合理范围之内,放款速度也较快,能够科学、有效地保障市民的贷款需求。

  减征购房契税 加速楼市回暖

  今年2月22日,我市开始实行新的购房契税政策,减征房地产交易环节的契税、营业税,进一步加快去库存速度,加速楼市回暖。

  契税政策:

  对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  对比原有的契税缴纳标准,新政的主要优惠点在于两个方面,一是将契税缴纳的面积要求简化为“90平方米及以下”和“90平方米以上”两种,二是将二套房也纳入了契税优惠范围内。按照原标准,只有购买家庭唯一住房才有契税优惠,而且还有面积要求。即对于首套房,90平方米以下税率是1%,90-144平方米税率1.5%,而其余类型的住宅以及任何非住宅,契税均按房价的3%缴纳,即144平方米及以上的住宅,和任何面积的二套房都要按3%缴纳契税。而现在,无论首套房或二套房,只要面积在90平方米及以下,一律按1%缴纳契税;而90平方米以上的住房,首套房税率为1.5%,二套房税率为2%。

  从这个变化来看,受益的是首套房中面积144平方米及以上的住宅,以及所有的二套房,即对改善性需求利好显著。

  营业税政策:

  除了对房产交易的契税调整以外,新政还对营业税进行了调整。主要是将营业税免征范围从原来的个人购买2年以上普通住房,扩展至非普通住房,即满2年的144平方米及以上的住房,也不用再按差额征税,一律免征营业税。

  新政规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。在此之前,关于营业税的规定是,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对比原政策,新政将满2年的非普通住宅(即144平方米及以上)也纳入免征范围,而不再以差额征收营业税。

  纵观此次新政,非普通住宅即144平方米及以上的大户型获得的优惠最为明显。首先契税就比之前减轻了一半,以200万元的总价计算,则减负了1.5万元。其次,如果是二手房源,房东卖出价比当时买入价高,还需缴纳差额5.6%的营业税,这笔钱现在也免征了。这对于心仪大户型的购房者来说,无疑是省下了不少开支。而且,就慈溪市场而言,大户型的占比较高,新政的减负将给大批购房者带来实实在在的优惠,而这类大户型的房源的销售也或将进一步升温。

  人才购房享补贴 最高可补8万元

  根据《中共宁波市委宁波市人民政府关于实施人才发展新政策的意见》、《关于优化人才住房保障的实施细则》、《关于优化人才住房保障实施细则有关补充说明的通知》有关精神,结合本市实际,我市出台了《慈溪市关于创客人才和基础人才在甬首次购房补贴及高校毕业生住房公积金贷款优惠政策的实施细则》。

  一、对创客人才和基础人才在甬首次购房进行补贴

  根据《实施细则》,自2015年8月12日至2018年8月11日,毕业十年内(毕业证书取得时间在购房时间前移10年之内)、取得全日制普通高校毕业证书(包括取得高级职业资格证书的高级技工学校和技师学院毕业生),且申报时在慈就业创业的创客人才、基础人才,在甬以家庭为单位购买唯一住房的,按规定享受购房总额2%的购房补贴,购房补贴总额最高不超过8万元。购房补贴政策以家庭(包括夫妻及不满18周岁的未成年子女)为单位认定,在政策享受期限内一户家庭同一房产只能享受一次。

  二、创客人才和基础人才可享住房公积金贷款优惠

  《实施细则》规定:毕业十年内(毕业证书取得时间在购房时间前移10年之内)、取得全日制普通高校毕业证书(包括取得高级职业资格证书的高级技工学校和技师学院毕业生)的高校毕业生,在2015年9月20日起至2016年9月19日期间购买普通住宅的,申请办理住房公积金个人住房贷款,凭审核完成的《宁波市创客人才基础人才购房优惠资格认定表》(附件1),享受住房公积金的连续缴存时间3个月即可办理贷款优惠;在符合贷款有关规定的前提下,其贷款额度可上浮20%,但每户不超过最高贷款限额的规定。购买首套商品住房的,贷款首付款比例可以不低于20%。普通住房的标准,按照《关于公布慈溪市普通住房标准的通知》执行。

  此外,根据宁波市财政局《关于做好促进房地产市场平稳健康发展政策落实工作的通知》,我市还对2015年7月1日至2016年6月30日期间,在甬购买住宅和非住宅的,按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。(注:商品房购房时间以合同备案日期为准,二手房购房时间以产权登记受理日期为准。对同一房屋,同时符合多项购房补贴政策的购房户,任选一项,不得重复享受。)

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:蔚然
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