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中心城区每年需出让 300-500亩住宅用地
——我市土地供给侧结构性改革评析(之三)
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-12-16 点击量:2025

  ■记者 周克军

  最近,我市出台《关于加快我市国土资源供给侧结构性改革实施意见》,明确规定:严格落实商品住宅用地供应调控预警机制,实施商品住宅计划供应与存量商品住房消化时间挂钩的机制。

  土地供给侧结构性改革,对慈溪住宅商品房市场的发展具有正本清源的积极意义,通过土地“计划供应”,实现住宅商品房市场供需平衡,从根本上解决住宅商品房供需失衡,避免房价“大起大落”现象的发生,有利于慈溪楼市持续健康地发展。

  中心城区每年住宅商品房成交量3500套左右

  慈溪中心城区对住宅商品房的需求到底是多少呢?可以对近5年慈溪住宅商品房的成交量来进行分析。统计分析表明,近5年中,慈溪中心城区每年住宅商品房成交量为3500套左右,由于受政策影响等因素,有的年份多一点,有的年份少一点。

  2012年慈溪楼市以平淡的方式开局,随后,部分房产项目大幅下调销售价格,“以价换量”成为市场共识,引来一大批刚性消费者入场。据慈溪市房地产管理中心统计,2012年,全市住宅商品房成交4006套,比2011年增长41.3%,年度成交量排名前十名的楼盘,共成交2580套,其中,中心城区9个,成交2397套,乡镇楼盘只有嘉润购物中心1个,成交量为183套,中心城区成交量占93%。这一年,中心城区住宅商品房成交量略超过3500套。

  2013年,全市住宅商品房合同备案4264件,同比上涨6.4%。年度成交量排名前十名的楼盘,共成交2469套,中心城区占6个,共1264套,乡镇楼盘占4个,成交1205套。这一年,中心城区成交量只有2500套左右。这主要是因为在当时限购限贷的宏观政策影响下,中心城区改善性需求趋弱。乡镇楼盘陆续开盘销售,尤其是位于龙山镇的维科龙湾府降价清盘,当年销售524套,占到很大比重。

  2014年1-7月,慈溪房地产市场极度低迷。7月底以后,实施4年之久的房地产调控政策开始退出市场,限购取消,限贷松绑,大学生购房补助和提高住房公积金贷款额度等政策也相继出台,住宅商品房成交量大幅度增长,市场迅速转旺。2014年,全市住宅商品房合同备案4494套,成交量比2013年增加230套。年度成交量排名前十名的楼盘,共成交2335套,其中,中心城区8个,成交1536套,乡镇楼盘只有2个,成交量为799套。乡镇楼盘中,碧桂园开盘销售,当年销售527套,但其他乡镇楼盘销量较少。这一年,中心城区住宅商品房成交量略超过3500套。

  2015年,全市住宅商品房合同备案5791套,成交量比2014年增加1297套。一方面,经过几轮降价之后,慈溪房价总体进入合理区间,更多家庭买得起房;另一方面,前几年限制购房的政策陆续退出,鼓励购房的政策不断出台,更多的购房群体入市,带来总体旺销的局面。年度成交量排名前十六名的楼盘,共成交3937套,其中,中心城区12个,成交3339套,乡镇楼盘只有4个,成交量为598套。这一年,中心城区住宅商品房成交量超过4500套。

  2016年,慈溪楼市延续了近三年“以价换量”的格局,住宅商品房库存量进一步下降。今年1-11月,全市住宅商品房销售4613套,其中上半年销售2554套,全年销量有望超过5000套。在上半年成交量排名前十五名的楼盘,共成交1910套,其中,中心城区8个,成交1192套,乡镇楼盘只有7个,成交量为718套。这一年,中心城区住宅商品房成交量预计超过3500套。

  住宅商品房市场的发展,总是追随地方经济社会发展和城市化进程的脚步。慈溪房地产业的发展,得益于我市民营经济的快速发展和建设现代化中等城市的大力推进。从近5年来看,慈溪中心城区总的需求是比较平稳的,预计在今后相当长一段时间内,慈溪楼市这种需求都会保持相对稳定。

  乡镇企业主是慈溪购房的绝对主力。慈溪以加工制造业立市,工厂遍布全市各地。过去,企业主都定居在工厂附近,现在由于城市化的推进和交通的便利,他们更愿意到中心城区定居。慈溪拥有数量众多的工商私营企业主,这个群体资金实力雄厚、购买消费能力强劲,注重对生活品质的追求,具有超前的审美能力,对品质高档、物业管理完善、人文气息浓郁的高端物业有强烈的消费需求。

  城区改善性住房需求者,也是近期购买商品房的重要力量。我市房市快速增长期从1998年下半年开始,到目前将近20年的时间里,其参与者多为城市工薪阶层。经过近些年的财富积累,相当一部分人具备了较强的购买能力,这些富裕起来的城市新贵对居住产生了更高的需求,通过购买高档住宅以提高生活品质。

  外来创业者和企业高管开始进场买房。随着慈溪经济社会的发展和新型城市化的推进,大量的外来人员到慈溪创业,不少人在慈溪事业发展较好,具备了相当的经济基础,为了事业更好更稳定地发展,家人也来慈溪生活,买房成了迫切需要。一些大的企业,近年也外聘不少职业经理人,这些高学历、高技术人才大都收入较高,有的在企业还有股份,经济条件不错,为更好地工作和生活,开始在慈置业。

  把握住宅用地出让的数量和节奏

  根据《关于加快我市国土资源供给侧结构性改革实施意见》的要求,今后,出让多少住宅用地,是以住宅商品房库存量作为依据的,即让库存量保持在一个合理的水平,大体上说,在一般情况下,出让土地建设商品房的数量,跟销量是一致的。

  每年销售量3500套左右,需要出让多少亩住宅用地呢?经测算,需要300-500亩土地。

  慈溪住宅产品,大体分为多层公寓、小高层公寓、高层及超高层公寓、别墅类住宅等。因为土地限制,近年来多层公寓几乎绝迹,小高层也比较少,公寓产品以高层及超高层公寓为主,户型面积比一般城市偏大,单套面积100平方米以下的较少,大都在100-300平方米之间,别墅类产品面积为200- 500平方米居多,综合测算,慈溪住宅产品平均单套面积为150平方米左右。中心城区每年销售3500套住宅商品房,建筑面积约为49万平方米。

  在这里,必须引入“容积率”这个概念。容积率,又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。慈溪一般住宅商区的容积率是2左右。

  这样,就可以大体测算出3500套住宅商品房需要出让多少住宅用地:土地面积×2=490000平方米,土地面积=245000,约367亩。但在实际住宅小区开发过程中,住宅建筑面积只是计算容积率面积的绝大部分,还有经营用房、物业管理用房,以及其他一些配套设施,等等,3500套住宅商品用房,实际建筑面积远远大于49万平方米。再考虑到容积率大于2和小于2的情况,3500套住宅商品用房,出让300-500亩土地,是比较合适的。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:蔚然
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