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慈溪市房地产市场走势预测
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-10-14 点击量:1097

  我们先来看5条可能影响我市房地产市场未来格局的信息:

  一、近日,碧桂园以3.36亿元拍得我市中心城区一块4.8517万方的土地,这是中心城区近3年来成功出让的首块大宗住宅用地,位于孙塘北路北三环段,可建面积为12.13万平方米,容积率为1.0-2.5,最终拍卖溢价仅2.6%,每亩460万,折算楼面价仅2770元/平方米。

  二、9月12日,绿地正式签约,拟在2020年前在杭州湾新区完成不少于500亿的投资,预开发土地面积达5000亩以上,致力打造上海的南花园。

  三、据公开数据及统计分析,我市中心城区的房源主要来自十个左右的热销楼盘,而这些楼盘经过近2年的,尤其是今年以来的去化,其所剩的房源已得到大幅去化,个别楼盘已仅剩两位数的尾房。中心城区库存目前仅4000余套,实际可售库存仅3000套左右。

  四、浙江省人民政府日前发文,自10月1日起,全省各市、县中心城区出让地上的所建住宅,全部实行全装修和成品交付,这样的话,快则明后年,慢则3-4年,会对我市楼市格局产生重大而深远的影响。

  五、国家宏观政策及房地产市场已发生较大的变化。在今年以来经历了北、上、深一线城市第一轮上涨,苏州、南京、合肥等二线城市的第二轮暴涨后,国庆期间19个城市纷纷出台房屋限购、限贷政策,国家各相关部门也出台相应政策,严管严控房价过快上涨已成广泛的共识。而与此同时,很多三、四线城市依然深陷去库存的泥潭中久久不能自拔。

  我们在节目中已反复讲过,对我们慈溪这样的城市而言,影响房价的主要因素是:供求关系、商品房供应量、土地供应量、地价、城市规划、人口数量及结构、居民可支配收入、建造成本等。

  而真正决定房价的核心因素是:供求关系,宏观政策。本文上列的第一、二、三条信息涉及供应,四、五条涉及政策。

  首先,我们来看一下土地供应量情况。房价直接受土地供应规模和时序的影响。又直接影响商品房供应量、供求关系、房价、库存。

  一般来说,当前的房价水平受当年和两年前的土地供应量的影响。其余年份的土地供应量对当前房价影响不明显。两者的相关系数为负,即供地数量增加,房价降低,反之房价上涨。因此,我们很有必要重点来看下土地供应量情况。

  我们看一下近6年的土地供应情况:

  2009年,907.8亩,其中城区:624.24亩;2010年,1142.25亩,其中城区;763.43亩;2011年,992.26亩,其中城区;570.13亩;2012年,1549.97亩,其中城区;694亩;2013年,1269亩,其中城区:466亩;

  2014年以后,近3年无大宗、新增商品住宅土地推出。

  从数据可以看出,2009年开始,我市开始加大了土地供应力度,2012年达到最高峰,2013年开始放缓供应量。2014年以后无大宗商品住宅土地推出。

  其次,我们看一下商品房供量及成交情况:

  商品房供应量增速与同期商品房需求量增速失衡就会导致涨跌。供应不足,一般会上涨,反之下跌。供求关系是引起房价变化的主要原因和决定因素。我们先来看一下相关数据:

  2015年慈溪商品住宅市场共成交5647套,成交均价9036.15元/㎡,成交面积为936397方。成交量与去年同期相比增加了1321套,上升率为30.54%;成交均价与去年同期相比下降了1236.08元/㎡,下降率为12.03%;成交面积与去年同期相比增长了251659㎡,上升率为36.78%。截至12月底,慈溪商品住宅库存量为11028套。

  我市房地产市场及房价的分水岭为2011年,当年供应量大幅增加,全年新增住宅8549套。建筑面积超过了129万方,同比增长115%。

  到2011年年底,住宅商品房库存量达到7405套,建筑面积达113万平方米。到2012年底,慈溪住宅商品房库存量达到9756套,到2013年底达到10574套,2014年年底,达到12600多套,相当于当时3年的销售量。

  2015年新增可售房源3801套,比2014年减少2500套,而成交量达到5791套,比2014年增加1297套。2015年全年,慈溪住宅商品房库存量减少1990套。

  而今年上半年就已销售3000余套,为全年去库存奠定了较好的基础。

  据测算,慈溪住宅商品房正常库存量为5000-8000套,随着库存量逐步达到供求平衡,慈溪房价必将出现一定程度的恢复性上涨。

  最后,我们看一下核心区域及中心城区的具体供求情况:

  据统计,目前,中心城区在售楼盘30个,其中可售房源超过100套的楼盘10个,不足100套的20个。这30个楼盘共有住宅商品房17400多套,已售13000套左右,还有4000多套未售,也就是说,中心城区在售的住宅商品房项目已售总数已近8成,库存量仅2成多一些。接下来,中心城区预计新开楼盘较少,热销楼盘又纷纷进入销售末期,市场会有所降温。再排除一两个较大的楼盘因暂时停工停售产生的库存,中心城区的实际可售库存已就在3000套左右,已达到了相当的供求平衡,因此,房价的企稳上涨,在未来也就成为一种必然的趋势。

  至于宏观政策方面,各大媒体报道较多,在此不做累述。

  总之,徐轲认为,接下来慈溪的房地产市场依然是:

  一、 春节前的市场会相对趋于平淡,市场曝火的可能性不大。

  二、 春节前的市场量能相对前9月后会有所缩减,月均量比肯定比3、4月少。

  三、 春节前的市场价格整体趋于平稳,中心城区可能有较小幅上扬,乡镇楼盘市场相对较淡,较难上涨。但节后整体趋势将逐步向好、向上发展。

  文仅代表个人观点,不作为开发企业和个人投资依据。

徐轲   10月12日于浙江慈溪

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:蔚然
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