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土地市场三年“第一拍”透露了哪些市场信息
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-7-26 点击量:859

■记者 周克军

  最近,碧桂园以总价3.36亿元成功摘得科技中心支持地块,溢价2.6%,该地块价格约为每亩460万元,折算楼面价为每平方米2770元。据了解,这是从2013年以来,中心城区乃至慈溪全市成功出让的第一宗较大块住宅用地。这块土地的出让,透露出慈溪楼市诸多市场信息。

  开发商信心有所恢复

  从2012年开始,慈溪住宅商品房市场经历了两轮大幅度的降价,房价总体下跌40%左右,不少楼盘价格腰斩,绝大多数楼盘都是亏本卖房,由于资金的问题,甚至一些楼盘出现停工停售的现象,开发商和购房者信心降至冰点。在慈溪开发新的房产项目,开发商谈之色变,想之色变。

  2014年下半年以来慈溪房价下降,是和前几次不同的:前几次降价,房产开发项目还是保本或是微利的,但这次房价下跌后,目前慈溪房产开发项目绝大多数都是亏损的,能够保本或是微利的楼盘极少。开发商开发房产项目的唯一目的是为了赚取利润,保本是一条底线,亏本卖房是不得已而为之的极端措施。近年来,慈溪不少开发商绝大多数资金都非常紧张,急于回款,偿还银行贷款和支付工程款。据了解,近年来,慈溪开发的楼盘,单盘亏损上亿元的不在少数,在这种情况下,开发商能够完成在建的楼盘已是力不从心,更没有余力开发新的楼盘,一些外地开发商对慈溪楼市也避而远之。近三年没大宗的住宅用地成交,反映了开发商对慈溪楼市信心的缺失。

  从科技中心支持地块公开拍卖的情况来看,不是个别开发商对慈溪楼市有信心,而是部分开发商开始对慈溪楼市有信心。从竞拍现场来看,有温州的中梁地产、浙江蓝丰控股、碧桂园和美华实业四家公司参与了角逐。而且,这块也不是底价出让,而是经过了4轮加价,最终溢价2.6%成功出让。科技中心支持地块的出让,不但是慈溪土地市场三年“第一拍”,也是开发商信心恢复的起点。

  学区房仍是购房者

  考虑的一个重要因素

  从某种意义上讲,学区房实际上是由于教育资源分配不均衡造成的结果。随着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置属于教育质量好的学区的房产。学校每年都在招生,学区房也成为不太受大势影响的稳定刚需。

  碧桂园拿下科技中心支持地块,参照楼盘是相邻的金仕华庭,金仕华庭的热卖正是大打学区房牌子,因为这一区域属上傅家社区,按2016年学区的划分,可以就读实验小学和上林初中。金仕华庭位于孙塘北路与海通路交叉口以北,周边是北三环东路、孙塘北路、新城大道北路三大交通主动脉。该盘自项目推广起,便充分利用其地理优势,将学区房概念作为主要宣传点。无论是项目示意图还是广告宣传词,都着力展示其毗邻多个学校的文教优势,尤其突出上林中学和实验小学,吸引想要提前为孩子读书做准备的家长们。这个楼盘从2014年下半年开盘以来,销量一直稳居每月成交量前十榜单上,共1200套房源,目前已售出1000套左右,均价每平方米9500元左右,甚至比绿城诚园每平方米都要高1000元左右。碧桂园志在必得,进军中心城区,开发项目教育资源较为优良是一个重要因素,因为他们知道,不少购房者正是冲着学区房下单的。

  慈溪房价见底

  已成业界共识

  对于中低档楼盘来说,土地成本占总成本的30%左右,楼面价为每平方米3000元的楼盘,销售价格达不到每平方米8000-9000元基本无利可图。

  每亩460万元,楼面价2700多元,价格已不算太低。比较有参考价值的是附近古塘街道的孙塘北路1#-A、B、C、D四幅地块,这四幅地2013年9月出让,总面积211亩,总价11.02亿元,每亩522万元。后来金地在其中两块地上开发了金仕华庭项目。金仕华庭容积率较低,楼面价超过每平方米4000元,每平方米9500元的售价,据开发商讲基本也没有什么利润,由于近年来慈溪绝大多数项目均是严重亏损,他们也相当满意。显然,碧桂园不是来当接盘侠的,他们拿下这块地是奔着赚钱来的,赚钱的基础是后市房价整体是上涨,再不济也能保持目前水平,而不是下跌。一句话,碧桂园和参与竞拍的房产商认为,慈溪房价到底了。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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