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慈溪房价底部特征愈发清晰
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-7-26 点击量:911

    慈溪楼市怎么样?为什么是这样?

  我始终认为,解答这两点,是我应该履行的工作职责,一个多年专业从事房地产报道的新闻工作者对读者应尽的职责。当然,有些观点,套用水皮先生的话就是:一家之言,兼听则明,偏听则暗。

    今年上半年,慈溪市住宅商品房均价为每平方米8266元,这就是慈溪房价的底部。当然,对于这个判断,也是一家之言,兼听则明,偏听则暗。

■记者 周克军

慈溪房价回到十年前的水平

  目前慈溪房价的整体水平,相当于2007年的下半年。

  为了说明问题,先把近十年慈溪楼市几个主要数据罗列一下。

  2007年,慈溪住宅商品房成交3098套,成交面积47万平方米,成交均价为每平方米5447元;

  2008年,成交1817套,成交面积25万平方米,成交均价为每平方米8110元;

  2009年,成交5005套,成交面积70万平方米,成交均价为每平方米9639元;

  2010年,成交3742套,成交面积57万平方米,成交均价为每平方米13878元; 

  2011年,成交2835套,成交面积45.7万平方米,成交均价为每平方米14406元;

  2012年,成交4006套,成交面积61万平方米,成交均价为每平方米11951元;

  2013年,成交4264套,成交面积为62.5万平方米,成交均价为每平方米11103元;

  2014年,成交4494套,成交面积71.6万平方米,成交均价为每平方米10146元;

  2015年,成交5791套,成交面积97万平方米,成交均价为每平方米8777元;

  2016年上半年,成交2554套,成交面积39万平方米,成交均价为每平方米8266元。

  在这些枯燥的数字背后,慈溪房价经历了“两起”、“两落”。“两起”,指的是2007年下半年和2009年下半年的两波涨价潮,“两落”指的是2012年上半年和2014年下半年的两波降价潮。

  2007年是慈溪楼市的一个转折点,上半年,慈溪房价基本维持在2004年的水准,2007年下半年房价一下子每平方米上涨3000元左右,跟目前慈溪房价接近。2004年以后的两三年,慈溪房产新开工面积一直维持在一个较低水平,市场供应量从2006年开始锐减,消费需求从2007年初开始释放,前几年一些存量房在较短时间内消化完毕,市场供不应求的局面升级终于引发了下半年的抢购潮,慈溪房市受供求关系等因素的影响,快速升温,城区房价从每平方米6000元左右上升到10000元左右,中心城区一房难求,当时,为买一套房,需要托人找关系。这是第一波涨价潮。

  2008年下半年,受国际金融危机等因素的的影响,房产市场有价无市。一些房产商主动适应市场的变化,主动调整房产销售价格,康鑫梵石花园一期特价活动期间,将均价定在每平方米6000元左右,恒元·新境将销售均价定在每平方米7600元的价位上,房市回归理性。

  2009年下半年,随着国际金融危机的影响逐渐远去,慈溪楼市迎来一波过快的上涨行情,这波上涨行情持续时间长达一年多,期间,国家不断出台房地产调控政策,但收效甚微,直到2010年底,房价过快上涨的势头才逐渐放缓。随着成交量的放大,房价开始节节攀升。比较典型的是2009年12月,当月成交950套,成交数量占到全年的五分之一,成交金额18.2亿元,成交均价为每平方米12579元。当然,这一时期房价上涨较快还含一些高档楼盘因品质较高或是精装修等因素。比较具有参考价值的还是用同一楼盘作比较。2009年上半年比较热销的梵石花园、枫华富地、城市桃园和恒元新境等楼盘,均在2010年底交付,同一套房子,这时的二手房市场价每平方米上涨了5000元左右,涨价幅度在80%左右,有的价格翻番。这是第二波涨价潮。

  2012年以来,慈溪楼市又经历了两波降价潮:一是2012年上半年,二是2014年下半年。

  2012年三月中旬,国家再次表态对房价调控的决心之后,慈溪部分房产项目再也撑不住了,祭出了“降价”白旗。在这次房价调整中,比较有代表性是天赐家园项目。这个楼盘于2011年初开盘,是慈溪市场2011年“第一盘”,开盘均价为每平方米11500元左右,开盘后成交并不理想。在经过1年时间的等待和观望之后,大幅度调整销售价格,每平方米均价为8000元左右,降了3000多元。此后,柏顿嘉园随后也推出大批特价房,这些房源均价也在每平方米8000元左右,白金湾在原有的低价基础上,推出部分特价房,大幅度降价。这是第一波降价潮。

  2014年下半年,以绿城诚园的大幅降价以及祥生祥园的低价开盘为代表,慈溪房价出现大幅度调整。2014年8月初,绿城诚园项目房价出现了大幅度调整,这个楼盘房价每平方米向下调整幅度为3000元左右。10月底,位于慈溪城南的祥生·祥园开盘,执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”的售价策略,这个价格大大低于市场预期,这是慈溪2006年高层公寓的销售价格,低于2007年开盘的富丽湾景苑和和润公寓两个项目。这是第二波降价潮。2015年上半年保利慈溪项目的降价,以及近期的“清盘”,都可以看成是2014年下半年降价潮的余波。

慈溪房价这个底夯得坚实

  慈溪房价每平方米8266元,是经历了两年时间寻底、筑底和赶底形成的,应该是慈溪房价的转折点。

  第一、慈溪楼市供求关系得到明显改善。住宅商品房是一种特殊的商品,但是它毕竟是一种商品,供求关系决定着房价的起起落落。房子建多了,房价就会跌;房子建少了,房价就会涨。从2012年上半年以来,慈溪房价跌跌不休,根本原因,还是供应量太大,2014年年底,慈溪住宅商品房库存量达到12600多套,相当于当时3年的销售量,但随后库存量逐步减少。今年以来,全市住宅商品房销售2554套,同期新增可售房源为1394套,这就意味着,住宅商品房库存量较去年年底下降1160套。目前,全市住宅商品房库存量为9500套左右,预计今年下半年新开楼盘量仍然不多,新增可售房源有限,同时需求量有望维持在一个较高水平,库存量会进一步下降,房价恢复性上涨为期不远。

  第二、当前慈溪房价,受“清盘”影响较大。目前,中心城区近30个楼盘和乡镇20多个楼盘纷纷进入销售末期。从去年下半年开始,有部分楼盘已开始“清盘”,今年上半年,加入这一阵营的队伍不断扩大。在“清盘”阶段,不少楼盘的售价下降20%-30%,拉低了整体房价,但“清盘”以后,市场就不再有这类低价房源,从某种意义上说,大量“清盘”的出现,就是房价见底的标志。

    第三,个别楼盘和一些稀缺产品已经开始涨价。现阶段,慈溪住宅商品房市场房价开始分化,大致有三种情型:一种是还在继续降价,比较明显的就是一些楼盘的尾楼“清盘”。第二种是房价保持稳定,很多2014年下半年降价的楼盘,以及2014年下半年开盘的楼盘,近两年以来,房价基本没有动。第三种情况就是一些房源数量还较多的楼盘,已经开始悄悄涨价,例如元亨雅园今年4月开始每平方米涨价400-500元。二手房方面,清水湾和浅水湾等楼盘,今年上半年的售价,较去年同期上涨20%左右。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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