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“营改增”在即,二手房交易税负将小幅降低
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-4-25 点击量:1008

■记者 赵渝腾

  从今年5月1日起,我国将在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称“营改增”)试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围。

  对于楼市而言,市民关注的热点是“营改增后二手房征税是否发生变化”。而从目前已落地的实施细则来看,“营改增”对二手房征税影响不大,税负略有降低,总体而言利好二手房交易市场。

  “营改增”平移了原二手房征税免税政策,税负基本稳定

  “营改增”即营业税改征增值税,就是把原来由地税部门所征收的营业税改由国税部门征收增值税。“营改增”将从2016年5月1日起,在全国范围内全面推开试点, 试点纳税人由缴纳营业税改为缴纳增值税。

  由于在二手房交易过程中,有营业税的存在,因此“营改增”也受到了市场的广泛关注。在“营改增”政策落地之前,对于税负增减有不少传闻。3月24日财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关细则。政策规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  从政策上看,个人二手房的交易在税收负担上将保持基本稳定。过去征营业税5%,现在改为增值税还是5%,免税方面也将财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》中关于营业税免税政策平移过来。可以看到,过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了,“营改增”对二手房交易几乎没什么影响。

  另外,根据试点办法,纳税人销售取得的不动产(即二手房)和其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。也就是说,由地税代国税征收二手房交易增值税,和原来相比,征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变,一切维持基本不变。

  不满2年的二手房交易,实际税负略有下降

  虽然“营改增”政策上平移了原营业税的征税免税政策,但对于不足2年的二手房交易,其税负其实是减轻了。

  除了满2年的二手房免征增值税,不满2年的二手房是需要缴增值税的。但由于增值税和营业税的税基不同,“营改增”后实际税负反而略有下降。所谓税基,就是征税的部分。营业税是按含税价来征,换句话说,售价100万元的房子,100万元就是税基。改收增值税后,得按照不含税价来征税,换句话说,售价100万元的房子,需要用100万元除以105%,税基则为95万多元。然后再用税基乘以税率,就是你要缴的税了。即增值税计算公式为“应扣缴税额=购买方支付的价款÷(1+税率)×税率”。

  举例来看,如果房价是100万元,按照5%的税率缴纳营业税,税金为100万×5%=5万元;而改成增值税后,实际缴纳税金为100万÷(1+5%)×5%=47619元,少缴税近2400元。相比之前的5%营业税税率,改征增值税后,税收负担实际是降低至4.76%。因此,“营改增”以后,对于不满2年的二手房交易,实际税负不但没有增加,而且还略有降低。

  “营改增”对个人和企业都有一定减负作用,利好楼市去库存

  在楼市持续回暖的大背景下,“营改增”的实施对于市场有一定利好作用,无论是个人还是企业,在购置不动产上的税负都有所减负,这对于目前楼市去库存有着积极作用。

  “‘营改增’后,可以少缴数千元甚至上万元的税,或许会在一定程度上对二手房交易起到促进作用,带动二手房交易。”金一路某房产中介商表示,虽然“营改增”带给购房者的资金减负力度不如此前的契税、营业税减免等优惠措施,但总归是利好购房者,对于提升市场活跃度有积极作用。

  另外从长期来看,改征增值税未来有可能抵扣个人所得税。目前二手房交易还要缴纳个人所得税(满5年且唯一住宅交易免征,其余按差额20%或总价1%收取)。按照中央“只减不增”的思路,今后二手房转让的个人所得税,或许还有下降空间。

  除了个人二手房交易上有所减负,“营改增”对企业也有一定减负作用。“‘营改增’后,企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,对于企业而言是一大利好,尤其是企业为改善办公条件而购置办公楼的成本会降低。”业内人士认为,“目前我市的商业用房库存占全市库存的一大部分,这个举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期,有利于加快去库存的速度。”

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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