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原则上不再安排新启动城中村改造安置房建设
拆迁户货币化安置 有利于慈溪楼市去库存
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-4-25 点击量:1262

   日前,宁波市出台《宁波市人民政府关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,要求宁波市内各地:“积极推进棚户区改造货币化安置,对集体土地房屋拆迁要加快完善相关政策,原则上不再安排新启动城中村改造安置房建设。2016年全市城镇危旧房改造和城中村改造货币化安置比例要分别达到90%和50%以上。”

  实行货币化安置,是一项重大的住房制度改革,关系到千家万户的切身利益,对于房地产市场的持续健康发展也将产生深远的影响。这项制度的实施,将影响到住宅商品房市场的供求关系,有利于降低慈溪住宅商品房库存水平。

■记者 周克军 赵渝腾

  城中村改造由调产安置转向货币化安置

  近年来,我市启动了新一轮中心城区改造提升工程,产生大量的城中村拆迁安置,一般采取调产安置的方式。

  根据《慈溪征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》,住宅用房的拆迁补偿安置方式有三种:调产安置、货币安置、迁建安置。为了集约、节约利用土地,我市对东至杭甬高速慈溪连接线、南至杭甬高速慈溪连接线、西至西三环线、北至三塘横江的区域范围内的被拆迁房屋,原则上实行多(高)层调产安置或货币安置。据了解,绝大多数拆迁户选择了调产安置。被拆迁住宅用房的安置人口按被拆迁人家庭具有常住农业户口且实际居住的人口确定。已领取独生子女证的,再增加一个安置人口。这样,一般家庭安置人口为4-6人,每人的安置面积为60-80平方米,一个家庭可以拥有3-5套小户型房源。

  住宅用房拆迁中的调产安置,是指拆迁人根据被拆迁人的旧房建筑面积以及相关的补偿安置规定向被拆迁人提供安置房,并按照被拆迁房屋的重置价结合成新与安置房重置价结合成新结算差价的安置方式,相当于住宅用房的产权调换。

  2008年以后,我市加快推进新型城市化进程,建造了大量的拆迁安置房,用于调产安置。2011年,我市拆迁安置房建设进入高潮,当年我市中心城区改造更新拆迁项目增加至13个。其中,已启动实施6大板块,包括三北大街西延、北二环东延、界牌、景观大道、城南板块、城西休闲商贸区;计划实施拆迁的包括马家路、乌山、明月湖、新潮塘、白沙(三洞桥)5大板块和青少年宫路北延、市商品市场园区2个项目。新续建拆迁安置房达300多万平方米,其中,续建安置房156.05万平方米。这其中包括,三北大街西延一期8.44万平方米;三北大街西延二期42万平方米;北二环东延一期13.33万平方米;界牌区块一期24.4万平方米;界牌区块二期16.3万平方米;景观大道21.58万平方米;东南片骨干道路23.4万平方米;明州路西延6.6万平方米。新建安置房196.39万平方米。这其中包括,城南板块25.4万平方米;城西板块10万平方米;新潮塘板块33万平方米;明月湖板块68.14万平方米;马家路板块18万平方米;北二环东延二期41.85万平方米。

  货币化安置是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。

  现在城市房屋征收选择货币补偿的被征收户越来越多,国务院590号令规定了征收补偿必须按类似于当地房地产市场价格评估,这样补偿款基本够买商品房,要贴补也就是贴补房屋的结构、配套差价或新旧差价。另外还有三点好处:一是货币补偿后自己选择商品房比较自由,可以多区域选择最适合自己的新住所。二是不需要等待安置房建成后才能有自己的房子,加上图纸上的房子与实物房是有差异的,到安置时发现不满意就晚了。三是当前各地新建商品房空关房很多,货币补偿再去购商品房能够消化一些积压房屋,避免安置房重复建设。

  货币化安置是慈溪住房领域重大供给侧改革

  实行调产安置,等于增加了商品房市场供应量,在商品房市场本来就供过于求的情况下,会使供求失衡越来越严重。采用货币化安置,等于增加了需求,对于慈溪住宅商品房去库存是十分有利的。

  界牌、三北大街西延和北二环线东延等改造区块拆迁安置房均由品牌房地产公司开发,建设成大型社区,小区环境和配套均达到相当标准。据了解,按照现行拆迁安置标准,一般拆迁户可以分到3-5套房源,这些房源用地性质为国有出让,可以二手房的形式直接进入市场。据估算,仅界牌、三北大街西延和北二环线东延3个改造区块拆迁安置房约有三分之一将进入市场交易,总面积达60万平方米左右。

  界牌区块综合改造项目,总用地面积1378亩,总投资26.6亿元,拆迁总建筑面积为22.4万平方米,涉及859户拆迁户。新建拆迁安置房总建筑面积40.5万平方米,其中安置区总用地面积249.3亩,总投资13多亿元。根据安置地块周边条件和产品类型的不同特点,在强调整体对称、轴线序列和空间进深的前提下,界牌区块综合改造项目划分为A、B、C三个片区布置,分二期实施。拆迁安置房户型设计多为小户型,正是中等收入家庭较为适宜的房源。界牌安置区块有房源2205套,房型设计以多层80平方米(高层90平方米)左右、多层130平方米(高层140平方米)左右为主,户型设计方面注重得房率,厅、主卧开间面积舒适。

  据了解,从2014年开始,我市大量的拆迁安置小区陆续建成交付,一部分房源以二手房源形式进入商品房市场。拆迁安置房对住宅商品房市场产生较大的影响:一,在市场供不应求的时候,房价过快上涨,推出拆迁安置房源,等于增加了供应量,有利于保持供求平衡,抑制房价过快上涨,对市场的影响是正面的。二,长期以来,慈溪房地产市场存在明显的“结构性失衡”,一方面,大面积、高总价的产品相对过剩,另一方面,小面积、较低总价的产品较少,拆迁安置房一般户型较小,总价较低,有利于丰富市场产品结构,从这方面说,拆迁安置房对市场的影响也是正面的。三,当市场供过于求、房价下行的时候推出拆迁安置房源,供应量进一步增加,市场供求更加失衡,从而加剧了房价的下跌,对市场的影响为负面。我市拆迁安置房从2014年开始进入市场,正是市场比较严重供过于求的时候,对住宅商品房市场形成了比较大的冲击。

  《宁波市人民政府关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定,原则上不再安排新启动城中村改造安置房建设,等于堵住了拆迁安置房进入住宅商品房市场的入口,不会再给住宅商品房市场增加供应量。另一方面,积极推进棚户区改造货币化安置,这样,拆迁户就可以拿着拆迁安置款购买住宅商品房,直接增加了购房需求。政策还规定,对于必需的安置房源,通过盘活存量房源或收购商品房等方式筹集,这也是增加购房需求的举措。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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