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新政落地,慈溪购房契税到底交多少?
执行国家新政基础上再享50%地方补贴,补贴优惠期还剩4个月
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-2-29 点击量:1298

■记者 赵渝腾

  2月19日,财政部、国税总局、住建部联合发文,减征房地产交易环节的契税、营业税,新政从2月22日起正式执行。

  因为相比其它城市,我市有个特殊性,即去年宁波出台政策,自7月1日起至今年6月30日,购买任何住宅和非住宅,均可享受地方财政50%的契税补贴。新政一出,我市购房者比较关心的是减税优惠如何落地,原有的补贴政策是否继续。

  记者从市有关部门获悉,我市22日起已经正式执行新的减税政策,同时,契税补贴政策继续进行。这意味着,今年上半年买房的市民可享受“折上折”的优惠。

  90平方米及以下首套房、

  二套房契税均缴1%

  90平方米以上首套房缴1.5%,

  二套房缴2%

  首先来看看新政对契税的调整。

  新政表示,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  对比原有的契税缴纳标准,新政的主要优惠点在于两个方面,一是将契税缴纳的面积要求简化为“90平方米及以下”和“90平方米以上”两种,二是将二套房也纳入了契税优惠范围内。按照原标准,只有购买家庭唯一住房才有契税优惠,而且还有面积要求。即对于首套房,90平方米以下税率是1%,90-144平方米税率1.5%,而其余类型的住宅以及任何非住宅,契税均按房价的3%缴纳,即144平方米及以上的住宅,和任何面积的二套房都要按3%缴纳契税。而现在,无论首套房或二套房,只要面积在90平方米及以下,一律按1%缴纳契税;而90平方米以上的住房,首套房税率为1.5%,二套房税率为2%。

  从这个变化来看,受益的是首套房中面积144平方米及以上的住宅,以及所有的二套房,即对改善性需求利好显著。

  而此次新政也对于二套房有了明确定义,即“家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。”市民要注意的是,这和银行房贷中认定的二套房标准有所区别,银行是“认贷不认房”,即如家庭已有一套房,但贷款已结清,再贷款购买的新房就算首套房。而税收中定义的二套房,只要家庭已拥有一套住房,无论是否贷款还清,购买第二套就算二套房。

  先缴税,再补贴,宁波“契税补贴50%”政策依然有效

  对契税缴纳标准的变化,有市民表示疑问,我市目前首套房契税不是“90平方米以下只要0.5%,90-140平方米只要0.75%,144平方米以上只要1.5%”吗,新政出台后反而升了?事实上,这是将契税征收与补贴政策混为一谈了。

  2015年7月份,宁波市出台《关于做好促进房地产市场平稳健康发展政策落实工作的通知》,规定“2015年7月1日至2016年6月30日期间,在甬购买住宅和非住宅的,按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴”。政策一出,就被业界称为“史上最给力”的购房补贴政策。我市也早已执行新政半年多,大批购房者都获得了契税补贴优惠。

  这个契税补贴政策,就是在购房者缴纳契税的基础上,“政府补贴一半”。即原来要缴3%契税的——包括144平方米及以上的非普通住宅、商铺、写字楼,非家庭唯一住房,个人只要承担1.5%;原来契税为总房价1.5%的,即面积90-144平方米的家庭唯一住房,个人承担0.75%;原来契税为1%的,即面积90平方米以下的家庭唯一住房,个人承担0.5%。而这个补贴是要购房者先缴纳契税完后,再向地方财政申请,由地方财政返还50%的补贴金额。契税征收和政府补贴是两个概念,这是要注意区分的地方。

  因此,在国家出台契税减收新政后,宁波的“50%契税补贴”政策依然有效,可以理解为在新优惠上再补贴。因此,新政后我市购房者实际承担的契税有如下变化:对于首套房,144平方米以下的没有变化,即90平方米及以下为0.5%,90-144平方米为0.75%。而144平方米及以上的,契税缴纳政府补贴50%以后,则由原来的1.5%变成0.75%。二套房变化较大,原来补贴后是1.5%的,现在变成90平方米及以下缴纳契税0.5%,90平方米以上的缴纳契税1%。契税减收新政加上补贴政策,我市购房者来说,可谓减负不少。尤其是购房面积大于144平方米和购买家庭第二套房的改善性需求来说,利好显著。

  这里不得不提到的是,根据政策规定,宁波这个购房契税补贴,将于今年6月30日结束。也就是说,想要享受最大契税优惠力度的购房者,需在此之前完成购房交易。其中,商品房以商品房结算发票开具时间为准,二手房以房产交易契税缴纳日期为准。

  满2年住房销售均免征营业税,大户型在新政中获益最显著

  除了对房产交易的契税调整以外,新政还对营业税进行了调整。主要是将营业税免征范围从原来的个人购买2年以上普通住房,扩展至非普通住房,即满2年的144平方米及以上的住房,也不用再按差额征税,一律免征营业税。

  新政规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。在此之前,关于营业税的规定是,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对比原政策,新政将满2年的非普通住宅(即144平方米及以上)也纳入免征范围,而不再以差额征收营业税。

  纵观此次新政,非普通住宅即144平方米及以上的大户型获得的优惠最为明显。首先契税就比之前减轻了一半,以200万元的总价计算,则减负了1.5万元。其次,如果是二手房源,房东卖出价比当时买入价高,还需缴纳差额5.6%的营业税,这笔钱现在也免征了。这对于心仪大户型的购房者来说,无疑是省下了不少开支。而且,就慈溪市场而言,大户型的占比较高,新政的减负将给大批购房者带来实实在在的优惠,而这类大户型的房源的销售也或将进一步升温。  

                        调整前   调整后

契税   家庭唯一住房90平方米及以下1%×50%1%×50%90-144平方米1.5%×50%1.5%×50%144平方米及以上3%×50%

       二套房90平方米及以下3%×50%1%×50%90-144平方米2%×50%144平方米及以上

营业税 不满2年144平方米以下  144平方米及以上  5.6%(房屋总价)  5.6%(房屋总价)

      满2年144平方米以下免征免征144平方米及以上5.6%(差额征收)

备注:1、50%是指2015年7月1日至2016年6月30日期间,宁波地方购房契税补贴

     2、二套房以上(以家庭为单位)不在此轮契税政策调整范围内,但仍可享受宁波地方购房契税补贴,即按3%×50%缴纳契税

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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