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下调二套房首付比例 有利释放改善型需求
——1月慈溪房地产市场综述
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-2-22 点击量:1771

   慈溪房产透明网显示,2016年1月,全市住宅商品房成交384套,月度成交量比去年同期大幅度下降,较上月也有所萎缩;成交均价为每平方米9362元,房价同比下降0.1%,环比上升0.1%。

  2015年,慈溪楼市以平淡收官,2016年慈溪楼市仍以平淡开局。1月份慈溪住宅商品房成交量,还是2015年下半年以来逐步萎缩的延续,价格下来了,成交量上不去。正在记者着手写这篇综述的时候,从金融系统传来了好消息,央行决定下调首付比例,尤其是二套房比例由4成下调至3成后,对改善型需求形成一个实质性的利好。

■记者 周克军 赵渝腾

  2016年楼市 开局成交量仍处于低位

  尽管1月份不断有新的楼盘推出,但当月成交量并不大,市场显得较为低迷。

  当月成交量超过10套的楼盘共有13个,其中成交量超过20套的楼盘有4个,分别是恒泰壹江城、祥园、金仕华庭和美莛花苑,成交量分别为43套、34套、29套和23套。恒泰壹江城和金仕华庭是去年年度销售冠亚军,当月都有新产品推向市场,毫无悬念地登上月度成交量排行榜前列。祥园当月位居排行榜次席,算是当月一匹黑马。祥园在这样一个比较平淡的月份里,成交量逆势上扬主要有三个因素:一是价格因素,祥园成交均价为每平方米6000多元,售价在周边楼盘中有较大的比较优势;二是工程进度快,小区内景观和外立面正进一步展现,购房者可以看得见,摸得着;三是2015年12月,慈溪“新城·吾悦广场”落户城南,祥园可以近距离共享商业配套,这给购房者一个很大的想象空间。当月成交量接近20套的还有柳莺佳苑、诚园和安邦郡园等3个楼盘,分别成交19套、18套和17套。慈溪保利项目和惠园当月都是成交16套,上林原著和御园当月都是成交13套。

  2016年1月与2015年1月成交量不可同日而语。2015年1月全市住宅商品房成交量达到746套,比2016年1月多362套,当月成交量超过10套的楼盘15个,成交量超过20套的楼盘8个,壹江城江畔壹号、嘉景园、豪园分别成交296套、57套和38套,位居前三。2015年1月,壹江城江畔壹号一枝独秀,2014年12月底,壹江城开盘,推出263套房源,开盘期间认购7成,引人注目。随后,壹江城又推出第二批房源,同样热销。2015年1月,壹江城备案296套,月销量遥遥领先。

  2015年12月与2016年1月成交量不相上下。2015年12月,全市住宅商品房成交量为395套,当月成交量超过10套的楼盘只有12个,其中超过20套的只有5个,分别是保利慈溪项目、金仕华庭、诚园、御溪雅园和祥园,分别成交52套、41套、33套、23套和21套。在当月住宅商品房交易量排行榜前十的楼盘还有豪园、美莛花苑、御园、财富中心和白金湾小区,分别成交19套、18套、17套、16套和13套。2015年下半年以来,全市住宅商品房成交量总体持续走低,各楼盘销售压力都很大,年底年初成交量的持续萎缩,说明当前市场比较低迷。

  与上年同期和上个月相比,2016年1月慈溪住宅商品房房价惊人的稳定,均价每平方米相差仅100元左右。2015年和2016年1月,恒泰壹江城、祥园、金仕华庭、诚园和上林原著5个楼盘都位于月度商品房交易量排名前十的榜单上,2015年12月和2016年1月,保利慈溪项目、祥园、金仕华庭、诚园、美莛花苑和御园6个楼盘都位于月度商品房交易量排名前十的榜单上,也就是说,这3个月成交的房源大多数结构相同,价格也差不多。在房源结构上,2016年1月乡镇楼盘多,共有美莛花苑、柳莺佳苑、安邦郡园、惠园和上林原著5个乡镇楼盘,但其中惠园成交均价达每平方米9952元,上林原著成交的13套房源中,10套每平方米12518元,3套为11406元,房价甚至还要高于中心城区的房源,所以当月虽然乡镇楼盘较多,但对房价整体影响不大。

  重磅利好

  有利于慈溪楼市去库存

  前不久,国家出台政策:在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。也就是说,现在,首套房首付比例最低降到2成,二套房首付比例最低降到3成。

  二套房首付比例的进一步下降,有利于释放改善型需求。

  近年来,慈溪楼市主要由“刚需”支撑,但随着限制性政策的进一步放开,改善型需求的启动,慈溪楼市需求结构将发生变化,将由“刚需”占主导,变为“刚需”和改善型需求并驾齐驱的格局。需求的增加有利于消化慈溪商品房库存。我市房市快速增长期从1998年下半年开始,到2008年将近10年的时间里,参与者是城市工薪阶层。经过近些年财富的积累,相当一部分人具备了较强的购买能力,这些富裕起来的城市居民对居住产生了更高的需求,通过购买高档住宅以提高生活品质。

  慈溪住宅商品房库存量在2014年年底达到顶点之后,开始出现逐步下降的趋势。据慈溪房地产交易中心统计,2015年1-12月,全市新增可售住宅商品房3801套,已销售住宅商品房5791套,全市可售房源较2014年年底减少近2000套左右。但是,目前商品房库存量仍然达10000多套,远超正常库存量。据测算,全市住宅商品房在供求平衡的情况下,库存量为5000-8000套,目前库存仍然过大。

  高高在上的库存量,对慈溪房地产市场和整个地方经济的负面影响是巨大的。由于严重供过于求,近年来,开发商竞相降价促销,目前慈溪房价总体上低于成本价,多数在售楼盘房价“腰斩”,开发商亏损严重,一些楼盘由于资金链断裂,被迫停工,开发商与业主纠纷不断。由于房价一降再降,广大市民资产严重缩水,市场观望氛围浓郁,需求进一步萎缩。

  限购取消、限贷松绑、免征二年以上二手房业税、给予购房补贴、二套房首付比例降低,政策力度不断加码,都是政府由限制改善型需求,向支持改善型需求转变的实际行动,随着需求的增加,慈溪楼市库存量将进一步下降。

1月份慈溪楼盘住宅商品房交易量排行榜

楼盘         项目位置       成交(套)      均价(元/平方米)

恒泰壹江 城浒山街道景观大道旁   43    其中,31套10635;11套8997

祥园     横河镇乌山南路东面,南三环以北  34  其中,8套6355;26套6141

金仕华庭  孙塘北路以东,海通路以北  29   其中,2套8385;27套10097

美莛花苑    逍林镇               23          5495

柳莺佳苑    周巷镇               19          5793

诚园   横河镇乌山南路以西,南三环以北   18   其中,3套8955;15套8773

安邦郡园    周巷镇               17          5495

保利慈溪项目   三北大街以南,西三环线以东  16   其中,2套7314;10套7505

惠园        周巷镇               16          9952

上林原著    匡堰镇                13             其中,10套12518;3套11406

御园       北三环东路,会展中心西侧  13      12426

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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