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成交量同比大增50% 二手房市场人气复苏
——2015年慈溪二手住宅交易市场回顾
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2016-2-1 点击量:1029

    据慈溪房产透明网数据统计,2015年我市二手住宅共成交4312套,较前年的2870套增加了1442套,同比增长50%。4312套,也是近六年来我市二手住宅成交量的新高。

  自去年开年月均成交量突破300套后,我市2015年二手住宅的成交量就稳步提升。而营业税“五改二”政策的出台,更是让成交量出现爆发性增长。虽然下半年成交量有所回落,但市场人气较前几年已明显复苏。而受制于高库存和新房降价潮,二手房价格依然延续稳中有降的走势,不少高档住宅的“亏本急卖”现象依然突出。

■记者 赵渝腾

  成交量大幅回升,营业税“五改二”是强力刺激

  虽然自2014年下半年起,慈溪楼市的成交量就开始逐步回升,但和新房市场相比,二手房市场的人气相对较弱。直到去年“3.30新政”出台,二手房市场才真正迎来了井喷行情。

  2015年上半年,延续着2014年末的热销潮,全市旺销已成定局,二手房市场的回暖也开始有所起色。2015年1月份,全市二手住宅成交347套,直接刷新近一年半的单月成交新高。此后的2月份,即使有春节假期的影响,单月成交量还是达到267套,是前年同期的2倍多,3月份继续保持良好势头,成交319套。而真正的转折点出现在3.30新政的出台。3月30日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  免征营业税的时间放宽,无疑惠及了大量满2年但不满5年的二手房,这类次新房品质、地段、配套都比较好,且目前价格相对较低,对于不少有改善型需求的购房者来说,是不错的选择。免除营业税后,直接降低购房者购房成本,加大购房者的入市意愿。

  营业税“五改二”政策落地后,慈溪二手房市场迎来了真正的爆发性增长。2015年4月份,也就是“3.30新政”出台后首月,全市二手住宅共成交461套,成交面积5.74万平方米。5月份,成交量为425套,成交面积5.31万平方米。6月份,成交量为403套,成交面积5.07万平方米。可以看到,“3.30新政”后,全市二手住宅的月均成交量已突破400套,又迈上一个新台阶。仅半年时间,二手房的成交水平已近乎翻番,这表现出市场对新政利好的反应非常迅速,同时也向市场释放了明确的信号:市场并不是需求不足,而是被政策抑制。如今这些禁锢着大量购房需求,尤其是改善型需求的枷锁逐个被打开,成交量出现井喷也就不足为奇。

  和新房相比,二手房的一大优势就是其现房属性。虽然较高的新房库存对二手房市场有负面影响,但不少购房者心仪的房源,尤其是一些大面积、高档小区的现房房源,在新房市场上并不多。因此,二手房交易费率的下降,对于不少有心仪目标的购房者来说,刺激效果显著。

  而在经历了上半年的井喷行情后,2015年下半年的二手房成交量有所下降。一方面政策刺激效应正逐步减弱,一方面是市场库存仍大,加上新房市场低迷,在看不清市场走向的情况下,购房者的谨慎观望情绪再现。7月至11月的月均成交量回落至340套。但进入12月份,二手房成交量又回升至400套。

  价格稳中有降,高档住宅“亏本急卖”现象突出

  虽然成交量大幅回升,但二手房市场价格仍处于下降通道中。相比2014年,2015年全市成交的二手住宅价格普遍稳中有降。一些大面积、高总价的高档住宅项目价格下降明显,“亏本急卖”成为较为突出的现象。

  除了政策刺激的作用外,成交量回升的另一个动力是价格。据城区几家房产中介商的成交信息反映,2015年市场成交房源的价格较2014年略有下降,在上半年行情一片大好的时候,大部分房源的价格相对稳定,但下半年,尤其是临近年末,部分楼盘房源“亏本急卖”现象依然突出,这类房源主要是面积较大、总价较高的次新房。

  “这些高档住宅的房东大部分是私营企业主,年末各种经营应付款使得他们资金压力陡增,很多老板都把手上有的闲置房源以较低的价格挂牌出售。”一位房产经纪人表示,像绿城慈园、玫瑰园、华润橡树湾等一批前几年开发的高品质房源,房东多为一些经济条件好的企业主,当时的买进价和如今的市场价差距较大,急于脱手只因资金紧张,属于被迫卖房。这类亏本急卖的房源的降幅大多在20%左右,有的甚至达到30%,这样的价格诱惑对于有购买意愿的买家来说,已然是一个不错的机会。从数据上也可看出,2015年12月份二手住宅的成交量为400套,较11月的331套提高了21%。“亏本急卖”房的激增是成交量回升的一大因素。

  除了这类急卖房,大部分二手房源的挂牌价格总体没有大的波动,但买卖双方的议价空间却有缩小的迹象。“现在很多房东的挂牌价位和心理价位差距不大,而且心理价位咬得比较紧,不太能松动。因此,买方很难从挂牌价砍下很大的幅度,也就是说议价空间小了。”一位房产中介公司的经纪人告诉记者,以前行情不好的时候,房东想要卖得快,被砍一点也认了,但现在整个市场回暖了,不急着卖的客人咬价咬得紧了,有些懒得砍价的干脆就挂出心理底线价格,这也使得买卖双方的议价空间缩小。而对于房产中介来说,这种现象在行情较好的时候能加速成交,但观望氛围浓厚的情况下,反而使得成交效率降低。

  另外,学区好、地段好、户型好、面积适中的刚性需求房源比较受青睐,价格也比较坚挺。一位中介公司负责人告诉记者,许多二手房源本身具有的一些优势,是新房没有的,这使得这些二手房成为稀缺资源,“例如一些面积60-90平方米的二手房,新房市场已经很难看到了,而这部分的需求还是有的,这种房源价格不但不跌,反而会有所上涨。”

  业内人士表示,和新房市场价格主要受开发商“以价换量”影响不同,二手房价格除了受市场影响,个人资金压力也是一个重要因素,在资金压力普遍较大的时节,二手房价格降幅较大,而其他时候,价格则相对稳定。虽然在全市库存仍然较高、新房低价潮持续的背景下,短期内二手房市场整体价格仍将处于一个稳中有降的趋势中,但随着市场人气的逐步复苏,价格波动幅度或将变小,稀缺二手房源的价格有望率先企稳。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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