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下月起大部分“老房奴”月供将大幅降低
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-12-21 点击量:1222

■记者 赵渝腾

  2016年的脚步悄然临近,对于大部分身背住房贷款的“房奴”来说,即将迎来月供减负的利好。

  今年以来,央行频频降息,8个月内降息5次,这对于“房奴”来说,意味着月供负担的减轻。然而由于多数银行的房贷利率实行次年调整的政策,大部分的“老房奴”需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息带来的减负福利。因为央行今年的降息幅度累积高达20%,下月起执行的新利率较原利率将有较大幅度下降,大部分“老房奴”房贷月供将出现比较明显的减少。

  大部分银行房贷利率实行次年调整,“老房奴”下月起可享新利率

  虽然央行轮番降息对贷款市场有很大的刺激作用,但对于房贷一族来说,由于银行合同的规定,大部分人得要次年才能享受新的贷款利率。

  “今年不是降息好几次了吗?为什么我每个月在还的房贷金额还是和之前一样?”前段时间,市民张先生拿着月供还款短信来到银行。看到媒体上铺天盖地的降息新闻,张先生本以为自己的房贷压力将有所减轻,却发现银行提示的月供金额依然没有变化。经银行人员解答,他弄清了其中的原委。原来,当初签订房贷合同时,约定的利率调整时间是次年1月1日开始执行,也就是说,虽然今年频繁降息,但要想真正享受降息带来的福利,还要等到明年。

  记者了解到,目前各家银行的房贷政策,在降息或者加息的情况下,房贷利率调整方式主要有三种:一种是次年调,银行利率调整后,次年1月1日开始执行新利率;一种是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息;一种是次月调息,即在利率调整后的次月执行新的利率水平。目前,大部分银行普遍采用次年调整的方式,即一年之内无论利率升降几次,都要到次年的1月1日才能执行最新基准利率。此外,根据宁波市住房公积金管理中心慈溪分中心相关政策,在降息前办理的公积金贷款,也统一在1月1日调整利率。也就是说,我市大部分已有房贷的“老房奴”的月供,将从元旦之后开始减少。

  今年5次降息累计降幅20%,明年房贷族的月供压力减轻不少

  今年,央行分别于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共进行了5次降息。至此,央行的五年期以上商业贷款基准利率从3月份的6.15%一路降至4.9%,降幅高达20%。公积金方面,由于10月24日的降息中,个人住房公积金贷款利率未作调整,公积金贷款利率今年经历了四次下调,五年以上个人住房公积金的贷款利率,从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。也就是说,若本月央行不再调整利率,那么自下月开始,纯商业贷款的老房贷族,房贷利率将下降1.25个百分点;而纯公积金贷款的老房贷族,贷款利率也将降低1个百分点。

  那么,今年轮番降息给购房者带来的月供减负到底有多少呢?举例说明,市民小孙在某银行按纯商业贷款方式办理了100万元的房贷,年限20年,执行基准利率,采用最常见的等额本息还款。如果按照今年年初6.15%的利率,小孙总共将需要支付740267.62元利息,每月还贷金额将为7251.12元。而如果按照下月即将执行的4.9%的房贷利率,总利息降低至了570665.72元,每月的还款金额只要6544.44元。两者比较,按照新利率的贷款总利息比按照老利率的总利息少了将近17万元,每月月供少了706.68元。这样,仅2016年一年,就可少还8480.16元。同理,一笔60万元、20年期的公积金贷款,按新利率每月月供可少还312.24元。

  “按照今年的降息幅度,到下个月,每个房贷家庭的月供应该都会下降不少。”城区某银行的一位客户经理表示。每个家庭最后能享受多大的降息福利,和当初的贷款利率、剩余的还款时间、还款金额都有关系,还要通过银行具体计算才能知道。

  当然,也并不是所有房贷一族都能在下月享受到降息福利。据银行人士介绍,不受降息影响的例外情况主要有两种。其一,如果客户与银行约定采取固定利率还款,那么在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息,不会因为利率变化而改变还款数额。即降息或加息,借款人的房贷利率都将保持不变。其二,如果客户当时与银行约定的是按照自然年的月份来调整利息,那么客户暂时也不能享受更加实惠的月供。例如,陈先生在2015年3月贷款买房,当时他和银行签订贷款协议时,调息方式选择的是按自然年周期调息,那么就要等到每年的3月份才会调整利率。因此,陈先生的房贷要到明年3月份时,月供才会产生变化。

  银行业人士提醒,对于采用等额本息还款的客户,由于要重新分段计息,2016年1月份月供可能会多一些。比如2016年1月15日为还贷日,对于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年计算,2016年1月1日至1月15日按照新利率计算。

  按照等额本息还款法,在每月还款金额不变的情况下,由于2016年要还的利息下降,本金自然上升,下降的利息和增长的本金抵消,多出来的钱实际上是多还的本金。2月份以后,贷款月供就恢复正常,会比2015年低。因此,银行人士提醒,在2016年1月份还款日之前,多存一些本金,以备还款使用。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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