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部分二手房中介试水一手房市场
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-12-14 点击量:1018

   

    据慈溪房产透明网数据统计,11月份全市二手住宅共成交331套,虽较10月份增加了13套,但仍在全年月均水平之下。相比新房市场11月份成交量的明显回升,二手房市场的处境显然更为艰难。

  观望氛围浓厚使得二手房市场持续低迷,房产中介公司的业绩也受到不同程度的影响。在二手房业务迟迟打不开僵局的情况下,有部分中介商开始转战一手市场,通过和开发商合作,代理销售一手新房,来拓展自己的业务空间,同时也为日后业务的转型发展做着尝试。

■记者 赵渝腾

  部分房产中介尝试和开发商合作,代理销售一手房房源

  在二手房交易业务不景气的情况下,一些二手房中介开始另谋出路,通过与房产开发商合作,代理销售一手新房,拓展自己的业务空间。

  作为市中心银泰城旁的公寓项目,泰悦公寓今年来的销售情况并不理想。尤其是进入下半年,一度没有成交记录。直至上个月,该项目重新有房源成交备案,仅11月就备案13套。而这一次的销售并不是靠泰悦公寓自身营销中心,而是借助了房产中介公司的力量。“我们代理销售泰悦公寓已经一个多月了,目前来看效果良好。”慈溪科威不动产的朱经理介绍,公司于10月份与慈溪银泰签约,后者以佣金返利的方式,将泰悦公寓剩余的69套尾房委托给科威不动产代理销售。除了靠自身业务人员开展营销外,科威还联合我市数家中介公司,通过互相推荐客户,进一步挖掘客户资源,对于推荐成功的客户,给自按比例收取佣金。

  “购买泰悦公寓的大部分是奔着学区房来的。作为学区房,其本身的条件还是不错,70年产权的公寓,拥有实验三小、上林中学的双学区概念,面积小总价较低。很多来我们这咨询学区房的客户,我们就主推这个楼盘,很多客户一开始对泰悦不太了解,不知道这是学区房,经过我们推荐后,客户的接受程度还是比较高,尤其是只想买个学区房,并不真住的这类客户。”朱经理对代理一手房的业绩还是较为满意。

  其实像杭州、上海等大城市,房产中介帮开发商代理销售的模式已非常成熟。例如杭州许多楼盘的销售,售楼处只起到辅助作用,更多的是依靠像我爱我家这样大型连锁房产中介商代理销售。房产中介代理销售的优势,在于中介掌握的客户资源往往比开发商要多,尤其在当前这种市场环境下,开发商的第一目标是把房子卖出去,其次才是赚多少钱,因此能够提高去化效率,开发商还是很愿意和有实力的中介公司合作。而对于中介公司来说,除了能在弱市中拓展新收入来源,和开发商合作也能加强公司在一二手市场的联动能力,有助于公司转型升级。

  “在库存较大、观望氛围较浓的市场环境下,各大楼盘本身的广告预算就很少,而广告效果也大不如前。因此如何向购房者推荐楼盘,引导、刺激购房者来自己楼盘,成了开发商头疼的一件事。楼盘搞各种各样的活动,目的也在此。”一位业内人士表示,对于像我市这样的县级市来说,一二手市场的联动依然处于萌芽阶段。由于大多数房产中介规模并不大,主营业务基本是二手房交易,且开发商对于代理业绩也会有一定任务指标,因此少有中介涉足一手房代理。但随着我市房产中介业务的不断发展,一些规模较大的中介公司或将逐步涉及一手房代理业务。

  观望氛围浓厚,二手房成交量继续低位徘徊

  二手房中介转战一手市场,归根结底还是二手房市场的低迷。相比近期开始回暖的新房市场,二手房市场的成交量仍在低位徘徊。浓厚的观望氛围是市场持续低迷的主要原因,而短期来看,这种状态或将持续。 

  在慈溪楼市经历上半年全面火爆的行情之后,一二手房市场热度双双降温,其中二手房市场更加明显。数据显示,今年1至11月全市二手住宅共成交3913套,月均成交量为356套,虽较去年同期有大幅度增长,但成交量的走势却并不理想。自4月份达到461套的高峰后,全市二手住宅成交量开始一路下滑,下半年更是一蹶不振,尤其是9月份和10月份,“金九银十”行情不仅落空,反而成为了全年的一个谷底。10月份的成交量仅318套,达到今年以来的最低点。而刚刚过去的11月份,成交量虽然略有增长,但仍在全年月均水平之下。反观新房市场,虽然下半年成交量也有所回落,但自9月份达到352套的谷底之后,已连续两个月有较为明显的回升,10月、11月分别成交426套、508套,月均涨幅在20%左右,这在当前大环境下已算比较好的回暖走势。而二手房市场成交量继续在低位徘徊,回暖步伐显然更加沉重。

  二手房成交量上不去,归根结底是市场观望氛围浓厚,而相比新房市场,二手房市场想要获得人气显然更加不易。首先是受制于新房市场的高库存,虽然自去年楼市回暖起,全市住宅商品房库存量就开始一路下降,但由于年初时库存量高达12648套,到11月末库存量仍在10000套之上。这样的库存量对于新房市场来说,仍属于“供过于求”的状态,而新房市场的高库存也影响了二手房市场。“现在来咨询看房的客户还是多的,但是能很快下单的少。很多客户都是东挑西看,迟迟不做决定。”一位房产中介商告诉记者,他的一位客户因为喜欢带小露台的房子,几乎把城区带露台的房子看了个遍,几个月过去了,依旧没有决定出手。“因为市场房源太多,所以客户的心态就是再等等再看看,期望房价能再跌,或有更好的房源出现。”

  高库存让购房者有较大的选择余地,购房心态便不那么急迫,而新房市场“以价换量”的策略,使得购房者对二手房市场价格下降有所期待,进一步加剧了他们的观望心态。二手房市场与新房市场在价格波动上最大的区别,在于新房市场房源价格主要受开发商资金链、去化速度等因素,而目前市场库存巨大、开发商资金回笼吃力的情况下,“以价换量”成为趋势。而二手房的卖方多为个人,除了少数急于回笼资金的卖家外,多数卖房者并不急于脱手,尤其在楼市利好政策频出的现在,大幅砍价的情况很少见,所以二手房价格总体比较坚挺。但受新房低价的影响,不少购房者对于二手房的降价预期较大,观望、等待心仪房源的价格能否在市场萎靡的情况下有所松动。因此,二手房市场价格不涨不跌的稳定状态,反而使得观望氛围更加浓厚,导致市场交易效率降低。

  再者,近期新房市场开始陆续有新房源推出,尤其是印象剑桥二期、壹江城二期、复地御上海二期等一批前期热销盘的加入,将部分二手房客户资源吸引过去,这使得原本就复苏乏力的二手房市场人气更加减弱。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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