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改善型需求低迷 高端住宅项目渐感“寒意”
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-11-16 点击量:1044

■记者 赵渝腾

  今年下半年以来,慈溪楼市的成交量呈现缓步下滑的趋势,“金九银十”成色不足也反映了当前市场萎靡之状。而这其中,大面积、高总价的住宅成交量下降尤为明显,不少高端住宅项目渐感“寒意”。

  这一现象背后,是市场需求不足,尤其是改善型需求日趋低迷。在经历了一波火爆行情之后,一部分有较强购房意愿的市场需求得以释放,一些高端住宅项目也去化显著。而在市场进入休整期后,仍未入场的购房者转而观望,成交量随之下滑。前一轮政策刺激的行情黯淡下来,加之经济大环境仍未明显好转,购房者又表现出对后市信心不足,市场又进入了浓厚的观望氛围中。业内人士表示,当前市场需要的是提振信心,充分释放改善型需求,拉动成交量走出低谷。

  大面积住宅成交量锐减 刚需房源独撑大梁

  改善型需求的低迷,表现在大面积住宅成交量的锐减。据慈溪房产透明网数据显示,今年7月份至10月份全市住宅商品房共成交1802套,月均成交450套,较今年上半年564套的月均成交量,下降了20%。这样的降幅还是相当大。

  从成交房源来看,今年下半年以来大面积住宅(面积超过144平方米的非普通住宅)的成交量出现大幅萎缩。数据显示,在7月份至10月份成交的这1802套房源中,144平方米以上的住宅有653套,占比36%;而200平方米以上的大宅有214套,占比12%。而对比今年上半年,这两项数据分别为42%和20%,大面积住宅销量的下降显而易见,尤其是200平方米以上的大宅,占比少了近半,需求之低迷可见一斑。

  大面积住宅销量锐减,使得刚需房源独撑大梁。在下半年全市各大楼盘中,金仕华庭(金地印象剑桥)的成交量一马当先,7月至10月共成交188套,11月起二期房源也在陆续备案中。金仕华庭的成交房源基本在98平方米至144平方米之间,没有超过144平方米的房源。而其户型设计尽可能满足了刚需人群对于居住空间的最大化利用,像98平方米的户型能做到三开间,在慈溪市区并不多见。较高的得房率和较好配套,加上该盘还具有上林中学和实验小学的学区概念,热销也就在情理之中。紧随其后的群英中心、白金湾、绿城诚园等项目,成交量也超百套。从这些房源的价格、户型上来看,属于典型的刚需房源。白金湾100多套的成交房源,面积基本在133平方米至144平方米之间,成交均价6000元/平方米左右;绿城诚园的成交房源,面积基本在110平方米至130平方米之间,成交均价8500元/平方米左右。

  可以看出,目前慈溪楼市购房群体以刚需房、学区房为主力,改善型需求减弱。这和去年楼市回暖前的情况相似,而改善型需求一旦“哑火”,光靠刚需拉动成交量,显然不足以维持市场热度,成交量下滑的趋势也难以扭转。

  改善型需求低迷 高端住宅项目去化放缓

  改善型需求逐渐低迷,无疑对大面积、高总价的高端住宅项目冲击巨大。在经历了去年楼市回暖的一波热销后,如今这些高端住宅项目的去化效率普遍下降。 

  回顾自去年起慈溪楼市的回暖之路,引爆点无疑是“限购”“限贷”的取消,尤其是“限贷”的松绑,对于我市改善型需求的释放作用显著。改善型需求的释放,最受益的就是大面积、高总价的高端住宅项目。数据显示,从去年9月份至今年上半年,全市成交量呈井喷式上涨,其中大宅热销、遍地开花的态势是近年来少见。成交房源中面积超过144平方米的房源遍及全市近70个楼盘,一些标杆式高端住宅项目销量更是一马当先,占据成交量排行的前几名。例如华润凯旋门,在7个多月内售出240套面积在144平方米以上的房源,占全市成交总量的13%,其中六成以上的房源面积在200平方米以上。除了华润凯旋门,维科太子湾、恒元悦城、金地鸿悦、绿城慈园、绿城玫瑰园、梵石双囍花园等项目也都强势放量。这些大面积、高总价的高端住宅项目,成为引领市场回暖的主力军。

  而今年下半年以来,这些高端住宅项目的去化效率出现不同程度的下降。数据显示,和今年上半年相比,下半年有大面积住宅成交的楼盘从56个减少到48个,降幅14%,其中有面积超过200平方米成交房源的楼盘数量减少了17%。这当中自然有一些热销楼盘几近售罄的影响,如华润凯旋门、维科太子湾等楼盘,但仍有不少楼盘尤其是以平层大宅、别墅为主打产品的楼盘,月均成交量都有所下降。这从别墅项目销量下滑可见一斑,数据显示,今年下半年全市别墅月均成交量为36套,较上半年的47套下降了23%。“近期的行情确实不太理想,主要表现在客户的下单意愿没有上半年强了。”某高端住宅项目的一位营销经理表示,从看房、咨询方面看,楼盘人气较上半年略有下降,但不是很明显,导致成交量下降的关键,还是市场观望氛围渐浓,客户犹豫徘徊较多。

  提振市场信心是关键 改善型需求亟待充分释放

  从目前市场表现来看,上半年刚需和改善型需求并驾齐驱的局面已然失衡,从而导致全市成交量出现下滑,主要原因是改善型需求的日趋低迷。要想重新激活行情,仍需借助有力有效的政策刺激,提振市场信心,充分释放观望中的改善型需求。

  改善型需求对于慈溪楼市的作用毋庸置疑。从高端住宅项目的起起落落来看慈溪楼市的发展,不难发现,改善型需求作为慈溪的购房主力群体,对市场带动效应突出。大面积、高总价,曾经是慈溪房地产市场的标签,乡镇企业主和城市改善型需求也曾经是慈溪的购房主力群体。近年来,慈溪楼市最火爆的时候,正是众多高端住宅项目拔地而起的时候。2011年,以华润橡树湾、维科太子湾、金地鸿悦花苑和恒元悦城等高档小区为代表的文化商务区板块热火朝天;2012年到2013年,城西供应量持续增加,三北西大街沿线云集了保利滨湖天地、复地御上海、梵石双囍花园等众多楼盘。这些楼盘在开发建设时的一大目标群体,就是乡镇企业主和城市改善型需求。而“限购”“限贷”等调控政策的到来,使得改善型需求被抑制,刚性需求逐渐成为我市购房群体的主力,那些价格高、面积大的大户型房源的去化效率也随之下降,全市成交量也开始一路走低。如同拉动经济的三驾马车一样,拉动楼市也需要刚需和改善型需求两驾马车并驾齐驱,如今,改善型需求日趋低迷,市场又开始进入刚需独撑大梁的局面。

  下半年以来出现的市场需求低迷,有多重因素影响,但关键仍在市场信心不足。在经历了数年的持续低迷后,购房者对市场的脉搏变得敏感,亦步亦趋。去年下半年开始的政策救市,一时间使得市场信心倍增,瞬间释放了一批有较强购房意愿的市场需求,成交量也出现井喷。这种被刺激激发的需求,到了今年上半年达到顶峰。而同时,随着成交量突然放大,市场库存也逐渐减少,尤其是市区几个前几年开发的高端住宅项目,在这一波行情中基本完成了尾盘跑量,这使得市场需求尤其是改善型需求的选择余地有所缩小。该买的、想买的,很多都在这一波行情中完成了。而剩下还在犹豫观望的一批购房者,则迎来了成交量顶峰后的一段休整期,在各大楼盘年中喘息之际,成交量开始下降。随之而来的“金九银十”成色不足,进一步加剧了市场的观望情绪。另一方面,央行频繁降息降准,虽对市场构成利好,但降息降准的背后,仍是当前整个经济大环境的表现不佳,这些都使得购房者对未来楼市的发展信心不足,导致购房需求下降。

  业内人士表示,对于目前慈溪楼市来说,去库存仍是首要任务,而去库存的关键仍要充分释放市场需求,尤其是改善型需求。从去年楼市回暖的步伐来看,政策刺激仍是关键因素。提振市场信心,一方面让市民看到政府支持楼市的决心,有助于打消购房者对市场重回低谷的忧虑;一方面通过刺激市场打破现在浓厚的观望氛围,只要成交量重新走回上升通道,就能吸引场外观望资金重新进入。只有充分释放市场需求,慈溪楼市的回暖步伐才能踏得坚实稳定。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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