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负利率时代到来 楼市回暖步伐有望加快
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-9-28 点击量:1130

    9月10日国家统计局数据显示,8月份CPI同比上涨2.0%。与银行一年期定期存款1.75%的基准利率相比,CPI再次跑到了前面,同时把中国再度带入“负利率时代”,全民资金保卫战一触即发。

  进入负利率时代,意味着资金躺在银行不但不会增值反而会贬值。当市民考虑如何使自己的资产保值增值时,楼市成为了一大选择。一方面,由于国内投资渠道狭窄,而股市的风险助推部分资金转向楼市;另一方面,负利率带来的信贷宽松、购房成本降低,使得更多观望者入市购房。业内人士预计,随着负利率时代的到来,市民购房意愿将变得强烈,楼市的回暖步伐有望加快。

  ■记者 赵渝腾

    银行存款利率不断下降,“资金保值战”利好楼市

    所谓的“负利率”指的是在某些经济情况下,存款利率(常指一年期定期存款的利率)小于同期物价指数(CPI)的上涨幅度。这时居民的银行存款随着时间的推移,购买力逐渐降低,看起来就好像在“缩水”一样,故被形象地称为负利率。

    就中国来说,自上世纪90年代以来,我国经历过4次负利率时期,分别是1992年10月至1995年11月、2003年11月至2005年3月、2006年12月至2008年10月、2010年2月至2012年3月。而如今,我国正步入新一轮的“负利率时代”。有业内分析,8月份2%的CPI涨幅只是一个开始,四季度通胀水平或许还将继续上升,年末预计会接近2.5%。再加上当前经济内生动力不足的情况下,央行降息预期仍在,这也意味着,“负利率”可能在未来一段时间成为常态。

  那么“负利率”对于普通百姓来说,到底意味着什么?按目前一年期存款基准利率1.75%计算,如果将1万元存入银行,而未来一年物价涨幅不变,那么把钱放银行是跑不赢通胀的,只会“越存越少”,一年前的1万元购买力仅相当于一年后的9975元,存银行一年净亏25元,也就是“钱躺在银行贬值”。

  资金在银行无法保值甚至还会贬值,势必引发一场全民“资金保值战”,寻觅避免资金贬值、实现“钱生钱”之道俨然当务之急。从过往经验来看,一旦通胀预期抬头,居民出于对“负利率”的担忧,会选择一些更具保值潜力的投资品种来保全资产,其中的一个主要方式就是买房。

  目前楼市正处于缓步回暖的上升通道,各种利好政策频出,而不断下降的利率已达“史上最低水平”,购房成本大幅降低,这些对于有购房需求的人来说,都是大利好。今年以来的成交量井喷已证明了当前是广泛认可的购房窗口期。而随着“负利率时代”的到来,资金流入楼市的速度或将加快。长远来看,负利率会导致货币资产贬值,而实物资产相对而言是升值的,这其中最重要的就是房地产了。对于刚性需求和改善型需求来说,在有购房计划的情况下,当下的利率环境将加快其入市步伐;对于一些手有闲置资金的投资客来说,在当下其他投资项目收益不理想的情况下,也会有人选择将资金投入楼市,以期望资产抗跌;而从开发商的角度来说,低利率使得其获取资金的成本下降,房地产开发也会加速,一些资金链紧张的开发商也获得了喘息机会。总体而言,“负利率时代”对楼市的利好是多方面的,并有望延续一段时间。

  股市风险凸显,家庭资金购房意愿比炒股更强烈

  说到资产保值方式,普通老百姓的投资渠道无外乎理财产品、股市和楼市。尤其是股市,相信不少市民曾在上半年的一轮牛市疯狂期间参与其中。然而,随着近期股市轮番大跌之后,股民们的心无疑是千疮百孔。而对于不少有购房意愿,但又在炒股的家庭来说,将资金回撤用于购房的意愿愈发强烈。

  回望今年年初,随着股市和楼市的双双回暖,买股还是买房也成为热议话题。相比楼市,股市的财富增值效率更加显著,尤其在5月份之前,股市近乎达到疯狂状态。因此,不少有购房意愿的家庭推迟购房计划,将购房款投入股市。而随着风险日益突出,其中有一部分获利资金陆续回流楼市。

  市民罗先生今年45岁,算是老股民了。据他回忆,他从去年11月份开始就将手中资金陆续投入股市,并且还使用了一点小杠杆,这让他股灾之前收益不少。而随着5月份第一波股灾的来临,他听取了爱人的意见,把手中的股票卖出,在市区买了一套约160平米的住宅,这也使他逃脱了后续的大跌行情。说起卖股买房,他解释道:“其实去年楼市限购、限贷松绑后,我们就有计划改善居住环境,但恰逢股市兴起,商量后还是决定先将购房款投入股市。股灾刚来时,考虑到自己有杠杆的情况,风险太大,所以选择撤退。后面的大跌倒是始料未及,现在想想真是明智。”

  根据记者随机采访了解的情况,大部分有购房计划的家庭,将资金投入股市后,风险意识普遍比不买房的要强,尤其出现亏损后,心理紧张程度更大,因此大部分割肉出来后,都不太敢再盲目入市。尤其股灾之后,购房意愿明显比炒股更加强烈,有些人为避免受股市反弹诱惑后再被套,干脆卖掉股票当周就下单买房。

  而除了一些有明确购房计划的家庭,也有一些家庭在闲置资金的投资方面逐渐倾向于楼市而不是股市。“投资的话,我会选择投资楼市,股市风险太大,但楼市不一样,房地产是中国的支柱产业,目前来看房产不会崩盘,但股市随时都有暴跌的危险。从资产保值的角度出发,首先考虑买房子。”市民徐先生表示,自己选择投资房产而不是股票,也是经过了一些分析,“买一套房子,按首付30%计算,投资杠杆是3.3倍,而股票的融资融券,一般使用2倍杠杆,且融资利率高于房贷利率。最近股票明显走熊,下跌风险巨大,融资投资随时可能被强行平仓,但房价就算跌,总体资产还是相对保险,再说目前看房价也跌不到哪去。”

  业内人士表示,目前股市正面临剧烈调整,房地产作为居民保值性最强的大类资产,有望成为负利率时代抵御通胀的最佳标的。目前楼市环境宽松势头不减,一旦普通购房者和专业投资者意识到房产的保值及增值功能,就会积极入市,进而促使市场交易量快速上升。

  我市房价上涨动力尚不足,短期仍处于低成本购房时机

  从历史上看,前几个“负利率时代”都伴随着房价上涨,不少市民会担心“涨价”在即。但就我市而言,由于当前市场库存仍较大,整体房价在短期还缺乏上涨动力,去库存仍是首要任务。但同时,在持续宽松的资金环境下,楼市回暖的步伐越发稳健。业内人士建议,对于有购房计划的市民来说,可以把握当下良好的购房时机。

  从我国前四次负利率周期的房价变化可以发现,每轮负利率都伴随有房价上涨的情况。国家统计局数据显示,四个“负利率时代”房价的涨幅分别是60%、34%、12.8%、15%。“房地产市场将从负利率环境中率先受益。”多位业内分析人士指出,不单是中国,从欧美、日本等多个国家的情况来看,“负利率与房价上涨并行”似乎已成固定规律。

  但是这一次负利率周期要想使房价快速上升已不太容易。从目前全国市场的反映来看,虽然一线城市的价格已出现明显上涨,而三四线城市依然受制于高库存,部分城市价格不涨反跌。就我市而言,目前我市的存量房源虽较年初下降了近2000套,但库存仍有11000套左右,市场仍处于“供过于求”的状态。对于开发商而言,去库存仍是当务之急,尤其是去年下半年之前开盘的楼盘,价格上涨可能性小。

  虽然房价短期内难以上涨,但同时我们也看到市场成交量在不断放大,随着今年以来接连出台的政策效应的逐步展现,加之“金九银十”和多个新盘的到来,我市或将迎来新一轮购房小高潮。而随着库存的不断减少,市场从“供过于求”逐渐向“供求平衡”转变时,房价的上涨动力也会有所提升。业内人士表示,当前楼市正迎来今年最美好的时光,无论是刚性需求还是改善型需求,只要成本在可控范围内,应果断出手,把握当下低成本的购房良机。而对于一些有投资意愿的购房者来说,选择投资项目仍需谨慎,长远来看,低价格高品质的高性价比项目更具投资价值和升值潜力。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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