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“救市”周年,慈溪楼市在全面回暖中迈向希望
下半年全市成交量有望高位稳定,部分项目价格或将止跌反弹
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-8-3 点击量:1145

    2014年7月30日,宁波限购政策正式松绑。自此,低迷了多年的慈溪楼市迎来了政策救市的曙光。今天,据去年开启“救市”模式正好一周年。这一年,慈溪楼市经历了从低谷到复苏,直至如今全面回暖。这一年里,全市住宅商品房创出约7000套的成交天量。这一年里,“以价换量”的浪潮让慈溪房价跌至近4年最低谷。

    如今,慈溪楼市已步入2015年下半场,在各种利好政策效应的不断发酵下,市场需求尤其是改善型需求正在进一步释放,支撑成交量稳定在高位。业内人士预计,按此回暖节奏,全市商品房库存将逐渐下降,未来市场将出现分化,部分楼盘房价或将止跌反弹。

■记者 赵渝腾

    月均成交创天量,下半年成交量有望高位稳定

    “救市”这一年中,市场成交量的放大有目共睹,而不断井喷、不断创新高的走势更是让人震惊。从目前的成交放量状态看,今年下半年月均成交量有望稳定在400套之上,全年成交量创新高基本无悬念。

    数据显示,自去年8月1日至今年7月28日(截止记者发稿, 7月29日、 30日数据还未出来),全市住宅商品房共计成交6989套,月均成交量高达582套。这样的成交量,放在此前任何一个统计年度中,都是不敢想象的“天量”。

    此等“天量”,是被调控政策抑制多年的市场需求集中释放的结果。在“救市”之前, 2014年前7个月的月均成交量仅189套。而8月份,成交量就飙升到716套。枷锁刚除,成交量就出现如此反复性的巨量反弹,可见市场有多少需求亟待释放。而随后几个月,“限贷”松绑,高校毕业生购房优惠政策出台,住房公积金个人贷款政策调整等这一系列优惠政策的集中释放,成交量的井喷如同家常便饭,到今年1月成交量创出746套的历史新高。虽然在进入2015年之后,月均成交量回落至600套以下,但相比往年,这依然是高不可及的成交水平。

    如今,带着无比傲人的成绩单,2015年的慈溪楼市已步入下半场,能否维持这样的高成交量,成为大家关注的焦点。而从7月份的情况看,截至7月28日,本月全市住宅商品房共成交422套,虽然较前两个月五六百套的水平有所下降,但仍保持在高位运行。

    每月成交量能站稳400套之上,这是了不起的成绩。从慈溪楼市近十几年的发展来看,这样的成交量更具有象征意义,意味着市场多年的低迷状态已彻底扭转。在此之前,慈溪楼市的月均成交最高值在2009年,月均409套。从此之后,慈溪楼市的成交量呈现断崖式下滑,到2011年,月均成交量仅236套。此后几年的月均成交量始终没有再突破400套。成交量从高位滑落的颓势一直延续到去年下半年。如果说去年下半年市场回暖刚起步时,成交量的井喷是受政策等短时刺激,那么时至今日,“救市”近周年,每月成交量不仅牢牢站稳400套大关,更是不断上攻500套、 600套的高地,可以说已经完成了从量变到质变的过程。

    至于本月成交量出现阶段性下降的原因,主要是因为前期热销盘如壹江城、嘉景园、金仕华庭等已推房源的几近售罄,和后续新开楼盘、新推房源的跟进出现短暂断层,但从市场目前热度来看,购房需求仍然旺盛,购买力充沛。成交量稳定在高位不是问题,更有望在“金九银十”掀起新一轮的井喷浪潮。

改善型需求进一步释放,大面积高端住宅有望重获新生

    成交量的稳定,得益于购房需求的不断释放。而这其中,改善型需求的释放起了非常重要的作用,它是支持成交量高位运行的可靠保障。而在政策利好频出、开发商“以价换量”的大背景下,改善型需求将进一步释放,而此前低迷不振的高端住宅市场,也有望重获新生,迎来转暖行情。

    对于慈溪来说,改善型需求扮演的角色尤其重要。大面积、高总价,曾经是慈溪房地产市场的标签,乡镇企业主和城市改善型需求也曾经是慈溪的购房主力群体。近年来,受限购限贷等政策的影响,慈溪的改善型需求被极大地抑制,刚性需求扛起了楼市走量的大旗。从2012、 2013以及2014年上半年的销售情况看,楼市呈现出刚性需求占主导、小户型占比大的现象。大户型、高总价的高端住宅滞销严重,而这一部分房源大多是前几年楼市火爆时开发的新楼盘,去化速度缓慢造成了开发商资金紧张,进而引发大规模“以价换量”的降价潮。

    从2014年下半年“救市”起,随着限购限贷的松绑,加上央行降准降息、地方政府各种救市政策的出台,楼市开始逐步复苏,改善型需求逐渐被释放。数据显示,“救市”以来,全市成交的住宅商品房中, 140平方米以上的大面积住宅占比约50%。也就是说,近半数成交房源,都是140平方米以上的大面积房源。而且这些房源并非个别楼盘热销,而是几乎遍及所有在售楼盘。这类房源的购买者,除了购置婚房等刚性需求,其他主要就是改善型需求。尤其是面积超过200平方米的大宅、别墅等高端住宅的成交量也不断提高,表明改善型需求已陆续进场。

    而今年以来,成交房源中大面积住宅的占比更是上升到58%。这其中, 3.30新政的出台,对于释放改善型需求意义重大。新政明确提到“满足居民家庭改善型住房需求”,表明政策重点在于释放改善型需求。新政降低二套房首付比例后,使得购房门槛大幅降低,尤其利好改善型需求。因为对于大面积、高总价的高端住宅,首付比例少20%,意味着可以少付几十万甚至上百万的首付款,极大地刺激了一部分想购买非首套房,又受制于高比例首付的改善型需求。

    从目前情况看,慈溪的改善型需求仍在进一步释放,而这批购房群体较为集中的大面积、高品质的高端住宅市场,也有望重获新生,迎来阔别已久的热销潮。

“以价换量”大势依旧,部分楼盘或有涨价可能

    “救市”一周年,成交量的反弹有目共睹,而这一切,很大程度上得益于开发商们的“以价换量”。降价促销,也使得全市的成交均价不断下降。而进入今年下半年后,“以价换量”的大势依旧,但同时,楼盘之间的分化也逐渐明显。在整体房价趋稳的情况下,部分楼盘或有涨价的可能。

    “以价换量”也是这一年来慈溪楼市回暖的特质。从绿城诚园大幅降价到祥生祥园的低价入市,从壹江城的震撼开盘到保利星悦的重装上阵,“以价换量”已成为全市各楼盘的共识。到今年上半年,慈溪楼市成交均价仅为8978元/平方米,较去年同期下降17%。这是慈溪房价自2011年达到高点后,连续第四年的下降。

    降价跑量的效果毋庸置疑,但对于以营利为目的的开发商,长期薄营利甚至亏本卖房实属无奈。低价跑量的原因只有一个,那就是库存压力仍在,资金压力仍在,加速去化是当务之急。慈溪住宅商品房在2014年底库存量达到12648套。较高的库存让各楼盘的竞争异常激烈,去化缓慢也造成资金链的紧张,因此“以价换量”成为当前开发商们的共识。

    预计下半年“以价换量”大势还将继续,但库存的快速减少也为房价酝酿上涨提供了基础。慈溪住宅商品房市场供求平衡的库存量大约5000-8000套,低于这个量,供不应求,房价会大幅度上涨,库存量高于这个数量,市场供过于求,房价会下跌。从2013年开始,我市新推出的住宅用地大幅度减少,预计今年新推出商品房为2014年一半,也就是3000套左右。但同时,住宅商品房销售速度却在加快,去化速度达历史最高水平。按此推算,预计今年全年可消化库存将超过6000套,销售量创历史纪录的同时,也或将全市住宅商品房库存量降到10000套以内。而随着慈溪住宅商品房市场从“供过于求”向“供求平衡”转变,慈溪房价必将发生变化,将会止跌回升。

    业内对于未来市场可能出现涨价的预期也逐渐强烈,不少楼盘营销经理认为今年下半年到明年上半年,个别楼盘可能会先行酝酿涨价。“去年下半年以后开盘的楼盘会涨,但整体上涨幅度不会太大,不排除极个别楼盘因地段、产品的绝对优势和企业战略而大幅上涨的可能性。而去年下半年以前开盘的楼盘可能还会跌,且整体下跌幅度不会太小。”壹江城策划销售总监徐轲认为,接下来,慈溪楼市各楼盘将出现一些分化,上涨下跌都有可能,亦有极个别楼盘会保持原价,待机而动。徐轲认为,如果宏观市场环境下半年没发生重大变化,下半年的成交量大约在1500-3000套之间,改善型需求会得到进一步释放。多数楼盘估计都会在9月、 10月、 11月扎堆促销、推盘,新增优质房源会给市场提供更多选择机会。壹江城下半年亦会有较大体量的优质房源面世,价格会根据市场调整,不排除涨价的可能性。

    总体来说,下半年慈溪楼市的房价整体仍是稳定的,而且低利率、低价格的大环境将持续一段时间,对于购房者来说,应把握当前的购房良机。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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