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2222套:上半年全市二手住宅成交创近五年新高
营业税“五改二”助市场全面回暖,“契税减半”有望再添旺火
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-7-23 点击量:818

    据慈溪房产透明网数据统计,今年1-6月,全市二手住宅共成交2222套,较去年上半年的1303套增加了919套,同比增长70%。成交面积28.35万平方米,同比增长65%。 2222套,这是近五年来我市二手住宅上半年成交量的新高。

    和去年下半年的缓慢回暖不同,今年开始,二手房市场的成交量有了明显上升。 3月底二手房交易营业税“五改二”政策的实施,释放了大批购房需求尤其是改善型需求,市场回暖速度步伐开始提速。而近日出台的“契税减半”新政进一步减轻了购房成本,有望为市场回暖再添一把旺火。

■记者 赵渝腾

    成交量稳步提升,3.30新政后迎来爆发性增长

    在多项政策利好的推动下,今年我市的二手房市场呈现出和新房市场一样惊人的回暖态势。自开年月均成交量突破300套后,成交量稳步提升,随着营业税“五改二”政策的出台,更是让成交量出现爆发性增长,月均成交量较去年水平近乎翻番。

    慈溪二手房市场的回暖,比新房市场的回暖更加步履蹒跚。数据显示,自慈溪楼市从2010年开始受调控政策影响一路低迷以来,二手房市场状态可谓每况愈下, 2009年全市二手住宅成交量还高达5142套,到了2013年只有2367套,成交量生生“腰斩”。这种低迷的市场氛围延续到2014年上半年,半年仅成交1303套,月均217套,为五年来最差成绩。而2010年至2015年这五年,上半年成交量均未突破2000套。然而,随着2014年下半年慈溪楼市开始回暖,二手房市场成交量也有所起色,但增长并不明显,较上半年的月均水平仅增长了40多套,但月均成交量依旧在300套以下。相比新房市场的热火朝天,二手房市场的回暖步伐较为缓慢。

    进入2015年,新房市场延续着去年年末的热销潮,全市旺销已成定局,二手房市场的回暖也开始有明显起色。今年1月份,全市二手住宅成交347套,直接刷新近一年半的单月成交新高。此后的2月份,即使有春节假期的影响,单月成交量还是达到267套,是去年同期的2倍多, 3月份继续保持良好势头,成交319套。从月均成交量可以看到,如果以100套为一个台阶,今年较去年已迈上了一个台阶,成交量已显现出突破上扬的走势。

    而真正的转折点出现在3.30新政的出台。 3月30日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。免征营业税的时间放宽,无疑惠及了大量满2年但不满5年的二手房,这类次新房品质、地段、配套都比较好,且目前价格相对较低,对于不少有改善型需求的购房者来说,是不错的选择。免除营业税后,直接降低购房者购房成本,加大购房者的入市意愿。

    营业税“五改二”政策落地后,慈溪二手房市场迎来了真正的爆发性增长。 4月份,也就是“3.30新政”出台后首月,全市二手住宅共成交461套,成交面积5.74万平方米。 5月份,成交量为425套,成交面积5.31万平方米。 6月份,成交量为403套,成交面积5.07万平方米。可以看到,“3.30新政”后,全市二手住宅的月均成交量已突破400套,又迈上一个新台阶。仅半年时间,二手房的成交水平已近乎翻番,这表现出市场对新政利好的反应非常迅速,同时也向市场释放了明确的信号:市场并不是需求不足,而是被政策抑制。如今这些禁锢着大量购房需求,尤其是改善型需求的枷锁逐个被打开,成交量出现井喷也就不足为奇。

“契税减半”进一步助旺市场,

    次新房有望更受青睐

    当市场还在消化营业税“五改二”带来的利好,“契税减半”的购房补贴政策接踵而至。在购房成本进一步减少的情况下,品质好、总价高的次新房有望更受购房者尤其是改善型需求的青睐。

    近日,宁波出台重磅利好政策,规定“在2015年7月1日至2016年6月30日期间,在甬购买住宅和非住宅的,按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴”。购买住宅非住宅均可补贴50%,就是说购房者购买普通住宅、非普通住宅、商铺、办公楼,均可获得减半的契税补贴,这也是近一年来,众多楼市利好政策中首次出现对非住宅的补贴,也被宁波房产业界堪称“史上最给力”的购房补贴。

    按照原有的契税缴纳标准,只有购买家庭唯一住房才有契税优惠,而且还有面积要求。 90平米以下税率是1%, 90-140平米税率1.5%,其余类型的住宅以及任何非住宅,契税均按房价的3%缴纳。然而补贴一来,就意味着不论是以上哪种缴纳标准,购房者都可省去一半的契税钱。例如,总价200万元的一套房子,假如原来契税按照3%需要交6万元,而现在财政将补贴给购房者3万元。

    这一政策可以说是普惠政策,对于整个房地产市场的成交(包括住宅、非住宅)都将起到显著的推动作用。而对于刚刚进入全面回暖阶段的二手房市场,利好效应也有望立竿见影。记者走访了几家房产中介公司,中介商纷纷表示,“契税减半”的政策和营业税“五改二”政策一样,对市场的刺激作用很明显。消息一出来,就有很多犹豫中、谈判中的客户打电话过来确认,下单意愿明显增加。“因为这是实实在在、真金白银的补贴,相比其他一些优惠政策,这种直接降低购房成本的政策,最能刺激购房者的神经。”一位房产经纪人说道。

    此前营业税“五改二”的政策可勉强理解为针对部分房源的“购房补贴”,即满2年不满5年的次新房源。由于不用再交5.6%的营业税,一下子盘活了这批房源,带动了成交量井喷。有业内人士推测,本次“契税减半”新政,也尤其利好这批次新房源。首先,因为这批次新房源占据目前二手房市场相当大的比重。 2008至2010年是慈溪楼市火爆时期,房地产开发步伐大大加快,市场供应量出现井喷,其中不乏如华润橡树湾、绿城玫瑰园、慈园、梵石花园等高档住宅。当时买这批房的人非常多,其中不乏许多投资客。而目前这批房源,大多处于交付满2年未满5年的状态。这类次新房品质、地段、配套都比较好,且目前价格相对较低,对于不少有改善型需求的购房者来说,是不错的选择。其次,这类房源面积往往超过140平方米,总价高,所需缴纳的税费就高,因此税费减免带来的成本下降也比较多。以一套200平方米、满2年、报价300万元的二手房源为例,原本需要缴纳营业税16.8万元,而这笔税一般是由购房者承担,如果这套房还不是购房者的家庭唯一住房,还需缴纳3%的契税,即9万元。而如今,营业税免缴,契税减半,购房者的成本一下子减轻了21.3万元。这对于一个普通家庭来说,无疑减轻了不小的负担。

    随着改善型需求的加速入场,在税费连续优惠的大利好背景下,这类次新房的交易有望更加活跃起来,二手房市场也有望保持当前的高成交水平。而在全市库存依旧较大的情况下,市场整体价格水平依然难有大幅增长,对于买卖双方而言,优惠政策主要还是让交易心态更加积极,毕竟现在市场正处于发力起步阶段,期望对方在价格上做出巨大让步都不太可能,能成交才是最重要的。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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