点击这里给我发消息
电话:63033686
您的位置: 慈溪新闻网 -> 楼市要闻 正文
慈溪二手房市场进入全面回暖阶段
慈溪楼市新常态之二
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-6-18 点击量:1182

    据慈溪房产透明网数据统计, 5月份全市二手住宅共成交425套,同比增长103%。这是自4月份二手房成交量创出新高后,连续两个月成交量突破400套,较之2014年的月均成交量,也近乎翻番。

    成交量的井喷,反映出市场企稳回暖的大趋势。慈溪二手房市场从2010年起持续低迷,在经历了漫长的严冬之后,终于在2014年下半年止住颓势。今年起,成交量出现明显回升,而3.30新政的出台,更是将禁锢大量市场需求的枷锁打破。截至5月末,全市二手住宅成交量已达1819套,月均364套。若能维持这一水平,今年二手房成交量有望创出近5年来的新高。慈溪二手房市场已进入了全面回暖阶段。

■记者 赵渝腾

   漫长严冬:高位跌落经历5年低迷期

    和新房市场一样,近年来慈溪二手房市场也经历了从高位跌落、持续低迷的“严冬期”。但相比之下,二手房市场经历的寒冷则更加刺骨,也更加漫长。

    2009年是近年慈溪楼市交易火爆的巅峰时期,当年二手房成交量达到惊人的5142套。可是好景不长, 2010年年初,契税返还等优惠政策取消,二手房交易量从高位迅速下滑:2009年12月份共成交了809套;2010年1月降至583套; 2月份只有156套。随后,“限贷”、“限购”等楼市调控利剑频频出鞘,致使当年二手房交易量长期处于低位, 2010年全年二手房成交量下滑至3356套。2011年营业税免征期限从2年调整为5年后,二手房市场交易更是一路萧条。多项楼市调控政策的影响,在此后的几年中不断发酵,成交量也逐步萎缩。到2013年全市成交量仅2367套。其中, 2013年上半年的“国五条”闹剧提前透支了本已萎靡不振的交易量,结果下半年成交量骤减,仅成交392套。许多房产中介几乎没了生意。

    如果和新房市场比较,二手房市场成交量的萎缩则显得更加严重。 2009年,新房市场成交量为4916套,达到历史最高点,此后几年虽然一路下滑,但每年成交量仍能保持在4000套左右,没有出现巨量萎缩。而反观二手房市场,同样是2009年,成交量高达5142套,而到2010年,直接跌至3356套,到2013年,仅有2367套,成交量出现“腰斩”。

    这种低迷的市场氛围延续到2014年上半年,成交量依旧在低位徘徊,半年仅成交1303套,月均217套,为四年来最差成绩。在低迷的市场环境下,市区内大部分房产中介都遭遇急转直下的经营困境,一些规模较小的中介商在2014年上半年几乎没几单生意,用“门可罗雀”形容一点也不为过。规模较大、品牌影响力较强的中介公司虽能在弱市中保持一定的业务量,但也主要得益于那些亏本抛售的“急卖房”。由于房东急于出手,更倾向于选择品牌影响力较大、客户资源较多的大型中介公司,以提高效率和成功性。这些房源的降价幅度高达25-30%,割肉降价,似乎成为促成交易的唯一出路。

    量价齐跌的背后,是大量市场需求被调控政策抑制,尤其是改善型需求。据不少房产中介商介绍,许多有意向购买二手房的客户迟迟不入场,较大部分是受“限贷”等政策抑制,还有不少人的心仪房源已跌至心理价位,但仍期望政策更明朗后,以更低成本购买。观望气氛浓厚,让本已交易乏力的市场更加雪上加霜。

    缓步复苏:调控松绑开启回暖之路,受低价新房影响步履蹒跚

    2014年下半年,在“限购”、“限贷”政策松绑的大背景下,慈溪住宅商品房市场开始触底反弹,新房市场出现明显好转,成交量开始放大。然而,新房楼盘轮番刮起的“以价换量”浪潮,却在一定程度上抑制了二手房的快速回暖。

    “限购”、“限贷”松绑,高校毕业生购房优惠政策、公积金贷款新政等等一系列政策出台,打破了此前浓厚的观望氛围,为疲软的楼市注入了一枚“强心针”。新房市场反应迅速,2014年8月至12月,月均成交量高达637套,成交量是前7个月的3倍多,“政策暖市”效果显著。然而,相比新房成交量出现迅猛反弹的火爆行情,二手房市场的回暖显得步履蹒跚。 2014年全年,二手房成交量始终保持稳定,即使在四季度出现微幅上涨,也仅比前几个月多出四五十套。 2014年二手房市场共成交2870套,虽然对比2013年成交量也有所增加,但和新房市场的火爆相比,二手房市场的回暖则显得比较乏力。

    成交量没有显著增长的一大原因,是受新房市场掀起的“降价潮”影响。在庞大的低价新房群的冲击下,二手房源在市场中更加缺乏竞争力,许多原本打算购买二手房的购房者,都将目光转移到新房市场。二手房源要想保持竞争力,也只能跟着降价。而相比新房,二手房在交易税费、购买心理等方面本身就处于劣势,因此要想牢牢抓住购房者的心,降价幅度也往往比新房要大,这也进一步压缩了本已很小的议价空间。

    不少中介商纷纷感慨, 2014年是最困难的一年。然而,黎明前往往是最黑暗的,纵观2014年的全年变化,二手房市场已整体止住颓势,而2014年下半年是二手房市场企稳回暖的拐点,利好政策的叠加效应虽然不及新房市场的表现强烈,但对于打破观望氛围、提振市场信心还是起到了显著作用。进入2015年,全市二手房成交量有了明显增长, 1-3月分别成交347套、 267套和319套。学区房行情启动,以及改善型需求的逐步进场,使得二手房成交量逐渐呈上扬趋势。

    迎来爆发: 3.30新政释放大量需求,免税效果立竿见影

    二手房市场想要迎来全面回暖,还需要一个强有力的助推器,而这并没有让人等待太久。3月30日,房贷新政的出台如一枚重磅炸弹,将蠢蠢欲动的市场彻底引爆。其中,“营业税5年转2年”的政策盘活大量房源,成交量迎来爆发增长。

    3月30日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    “营业税5年转2年”的政策对于我市的二手房市场来说意义重大。一般而言,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上,买房未满5年的房东,因为要缴纳房价总额5.6%的营业税,则不得不压缩房价。总价100万元的房子,营业税要5.6万元,这对于购房者来说,也是不小的负担,对于买卖双方而言,意味着议价空间的压缩。而如今将免征营业税的时间放宽,无疑惠及了大量满2年但不满5年的二手房,这类次新房品质、地段、配套都比较好,且目前价格相对较低,对于不少有改善性需求的购房者来说,是不错的选择。免除营业税后,直接降低购房者购房成本,加大购房者的入市意愿。

    免征营业税的利好有多显著,从成交数据可见一斑。今年4月份,也就是“3.30新政”出台后首月,全市二手住宅共成交461套,成交面积5.74万平方米。5月份,成交量为425套,成交面积5.31万平方米。新政出台仅2个月,成交量就高达886套,月均成交443套,而前三月的月均成交量为311套。若和2014年相比,新政后的成交量几乎是翻番。成交量的大幅增长,表现出市场对新政利好的反应非常迅速,同时也向市场释放了明确的信号:市场并不是需求不足,而是被政策抑制。如今这些禁锢着的大量购房需求,尤其是改善型需求的枷锁逐个被打开,成交量出现井喷也就不足为奇。对于这“忽如一夜春风来”的行情,房产中介商是最有直观感受的群体。据了解,近两个月,许多房产中介商的业绩也有了显著增长,不少中介商的月均签单量都较去年翻了番。市场回归正常,中介商们的生意也好做了许多。

    另一个方面,在接连不断的利好政策刺激下,购房者的心态也悄然发生变化。去年那样只看不买、谨慎观望的低迷状态,主要源自对市场前景预期的不明朗,许多买方心态是“不怕没房源,就怕价不低”。而新政除了带来实实在在的免税利好外,更重要的是刺激了一批犹豫的买家,怕心仪房源被抢走,怕价格出现波动,购房心态开始变得积极,一部分需求较为迫切的人选择出手,使得市场逐步活跃起来。随着政策利好效应的不断发酵,二手房市场情绪也逐渐高涨,按此势头,今年二手房成交量有望创出近5年来的新高。漫长严冬已然过去,慈溪二手房市场正稳步迈入全面回暖的新阶段。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
[打印该文] [关闭窗口]  
最新相关新闻
·
长三角区域一体化纲要发布对楼市影响几何
·
一二线城市二手房全面降价 三四线城市发展还有机会吗
·
市民二手房买卖更安全方便了
·
保集府联排别墅等到交房, “赠送”的地下室成了消防走廊?!
·
慈溪市新华书店竞得慈坎墩I201802#地块
·
408家房企破产 银行“涉房”违规贷款罚款过亿
  更多>>
  楼市要闻
·
长三角区域一体化纲要发布对楼市影响几何
·
一二线城市二手房全面降价 三四线城市发展还有机会吗
·
市民二手房买卖更安全方便了
·
保集府联排别墅等到交房, “赠送”的地下室成了消防走廊?!
·
慈溪市新华书店竞得慈坎墩I201802#地块
·
408家房企破产 银行“涉房”违规贷款罚款过亿
·
第四季度我市将有4个楼盘交付
  楼盘展示
关于我们 | 广告服务 | 联系我们 | 法律声明 | 不良信息举报  责编QQ:314521599
版权所有:慈溪新闻网  新闻总站:中国宁波网 协办单位:慈溪市家居家装行业协会、慈溪市土木建筑学会
房产家居主编:胡永敢  电话:0574-63033686  QQ:点击这里给我发消息