点击这里给我发消息
电话:63033686
您的位置: 慈溪新闻网 -> 月成交 正文
4月份全市二手住宅成交量再创新高
3.30新政效果显著,市场观望氛围日趋消散
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-5-14 点击量:977

    据市房管中心数据统计, 4月份全市二手住宅共成交461套,较3月份增长142套,环比涨幅为45%;而同比去年4月份,涨幅更是高达80%。单月461套的二手房成交量,不仅创下今年新高,也是去年月均水平的近两倍。

    作为二手房成交量大涨的一大推手, 3.30新政尤其是“营业税5年转2年”政策的刺激作用立竿见影,效果显著。大量免税房源的供应不仅降低了购房成本,提升市场交易效率,也让许多处于观望中的购房者心态更加积极,出手更加果断。低迷许久的市场氛围正日趋活跃起来。

■记者 赵渝腾  通讯员 陆迪清

   新政利好引爆市场,免征营业税盘活大量二手房源

    数据显示,今年4月份,也就是“3.30新政”出台后首月,全市二手住宅共成交461套,成交面积5.74万平方米。而前三月的月均成交量为311套,月均成交面积4.08万平方米。成交量大幅增长,表现了市场对新政出台的反应非常迅速。若比较去年,这种差距则更加明显。 2014年的月均成交量仅239套,新政首月的成交量几乎是2014年月均成交量的翻番。从上述数据对比可以看到,自进入2015年后,全市二手房成交量已呈上扬趋势,而“3.30新政”则是给刚刚热起来的二手房市场再添了一把大火,整个市场的回暖速度明显加快。

    而引爆市场的其中一颗“重磅炸弹”,正是“满2年普通住房销售免征营业税”的政策。 3月30日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    “营业税5年转2年”的政策对于我市的二手房市场来说意义重大。自2011年营业税免征期限从2年调整为5年后,二手房市场交易便一路萧条。一般而言,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上,买房未满5年的房东,因为要缴纳房价总额5.6%的营业税,则不得不压缩房价。总价100万元的房子,营业税要5.6万元,这对于购房者来说,也是不小的负担,对于买卖双方而言,意味着议价空间的压缩。而如今将免征营业税的时间放宽,无疑惠及了大量满2年但不满5年的二手房,尤其在我市,这批房源占到相当大的比重,如华润橡树湾、绿城玫瑰园、慈园、梵石花园等。这批房源,大多处于交付满2年未满5年的状态。这类次新房品质、地段、配套都比较好,且目前价格相对较低,对于不少有改善性需求的购房者来说,是不错的选择。但因其总价较高,在有5.6%的营业税的情况下,购房者的负担高,房东想要出手并不容易。而免除营业税后,直接降低购房者购房成本,加大购房者的入市意愿。

    对于这“忽如一夜春风来”的行情,房产中介商是最有直观感受的群体,许多中介在4月份迎来了极其忙碌的一个月,业绩也有明显增长。“看房者明显增多,成交效率也明显加快。”科威不动产的朱经理表示,其公司一季度月均成交量约16套, 4月份上升到30套,成交量近乎翻番。“新政让许多犹豫派、观望派坐不住了,出手的人越来越多,市场气氛被带动起来了。”

    买方心态回归理性,市场氛围变得更积极活跃

    长期处于观望的人也纷纷出手,这种变化带来的不仅仅是成交量的放大,更反映出买方心态、市场氛围已发生转变。市场低迷时,买方“不怕没房源,就怕价不低”的强势心理正在回归理性,市场氛围也变得更加积极活跃。

    对于买方心态的变化,某房产中介商向记者举了个例子:有位客户手头资金较为宽裕,长期将资金放在银行理财,虽有购房意愿,但总是抱着“再看看,不急”的心态。因此,多次看房下来虽然心有所动,但因坚守较低的心理价位,都没有达成交易。而在几次犹豫、观望中,这些房源悉数被其他客户买走,慢慢地,客户心态开始发生变化,从原本的淡定变得有点着急起来。近日,该客户终于不再犹豫,果断出手买下了一套房源。

    “新政之后的市场,慢慢有回归正常市场的样子了。”该中介商表示,像去年那样只看不买、谨慎观望的低迷状态,主要源自对市场前景预期的不明朗,许多买方心态是“不怕没房源,就怕价不低”。而新政除了带来实实在在的免税利好外,更重要的是刺激了一批犹豫的买家,怕心仪房源被抢走,怕价格出现波动,购房心态开始变得积极,一部分需求较为迫切的人选择出手,使得市场逐步活跃起来。这才是新政带来的最有意义的影响。

    这批需求较为迫切的购房者,主要还是改善性需求和学区房需求。多家房产中介商均表示,目前二手房市场的主力军就是这两类群体。学区房作为当前阶段的刚性需求自不必说,每年春节过后,尤其是3、 4月份都是学区房的热销月,加上今年楼市利好政策频出,学区房的热销自然是情理之中。而改善性需求的进场,则是被政策福利所驱动起来的。市民陈先生看中了华润橡树湾一套250平方米的复式二手房,房东报价240万元,虽然房子均价不算高,但营业税要交十几万,这令他十分犹豫。如今,新政出台,这一笔税就免了,担心心仪房源被抢走的他,没有再犹豫,选择了果断下单。

    相比新房市场不断有新房源低价入市,市区内品质较好的二手房源供应量则相对稳定,尤其是城区核心区域的二手房源,价格甚至高于不少新房价格。在供应量相对有限、而价格较为坚挺的情况下,不少想买二手房的买方心态比想买新房的更加有“紧迫感”,在新政的刺激下,市场观望氛围消散后,情绪出现明显高涨也在情理之中。

    二手房成交或将加速,市场价格仍将保持平稳

    二手房市场成交量的节节攀升,证明市场已步入回暖通道。而相比扎堆入市的新房,二手房也有自己的优势,尤其在市区地理位置较好、户型面积合意的房源还是很有市场的,预计未来二手房交易将保持热销势头。而受制于高库存,短期内慈溪二手房市场价格要上涨还不太现实。

    购房成本的不断下降确实是二手房热销的一大因素,而另一方面,许多二手房相比新房楼盘也有户型、面积、入住时间、地理位置等方面的优势,这也是不少改善性需求选择二手房的原因。“现在卖得比较好的二手房源,多为市场上比较稀缺的户型。”久兴房产的虞总表示,目前新房市场的房源以大户型偏多,中等户型、小户型的房源较少,而二手房源在这方面选择余地更多。如面积在110-130平方米的房源,在可入住的新房楼盘中选择面相对较少,而这类房源的市场需求其实很大,另如80-90平方米的小户型,也有一批需求群体,而这类面积也是新楼盘所少见的。

    可以看到,新政刺激免税房源入市交易的作用已表现得十分明显。在免税房源供应增速加快的情况下,未来一段时间二手房市场交易量进一步增加可以预期。免税房源降低了购房成本,让交易变得活跃,但同时,也让短期内市场供应房源变得更多。加上不断推向市场的大批新房,全市库存房源在短期内将仍处于较高位置。在“供依然过于求”的大背景下,房东惜售、搭车涨价的现象在慈溪很难发生。而新房价格始终在低位徘徊,也牵制了二手房源的涨价动力,正如某房产经纪人所说,现在依然是买方市场,对于房东来说,尽快出手仍是首要任务,现在涨价,房子只会更难卖。相反,个别房东反而会乘势降价,在更加激烈的竞争中占据优势。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
[打印该文] [关闭窗口]  
最新相关新闻
·
慈溪楼市十月报
·
慈溪楼市九月报
·
慈溪楼市八月报
·
慈溪楼市七月报
·
慈溪楼市六月报
·
慈溪楼市五月报
  更多>>
  楼市要闻
·
保集府联排别墅等到交房, “赠送”的地下室成了消防走廊?!
·
慈溪市新华书店竞得慈坎墩I201802#地块
·
408家房企破产 银行“涉房”违规贷款罚款过亿
·
第四季度我市将有4个楼盘交付
·
周巷、长河各有一地块成交
·
荣基:专注中小企业厂房交易一站式服务
·
慈溪再次放宽落户条件
  楼盘展示
关于我们 | 广告服务 | 联系我们 | 法律声明 | 不良信息举报  责编QQ:314521599
版权所有:慈溪新闻网  新闻总站:中国宁波网 协办单位:慈溪市家居家装行业协会、慈溪市土木建筑学会
房产家居主编:胡永敢  电话:0574-63033686  QQ:点击这里给我发消息