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慈溪楼市延续“以价换量”的市场格局
4月慈溪市房地产市场综述
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-5-7 点击量:1365

■记者 周克军 赵渝腾 通讯员 陆迪清

    本报讯 慈溪市房地产管理中心统计显示,今年4月,全市住宅商品房成交491套,成交量较去年同期大幅提高,延续去年下半年以来旺销势态;成交均价为每平方米8407元,房价同比下降28.1%。

    每平方米8407元!是2013年8月之后单月成交均价最低值。去年下半年以来,不少新开楼盘以低价开盘,在售楼盘纷纷降价促销,一些尾楼也加快了清盘力度,使得慈溪住宅商品房销售均价不断走低。一方面,目前慈溪房价达到了不少购房者的预期,另一方面,政策的回暖使购房者的购房环境不断改善,成交量比较可观,出现“淡季不淡”景象。

9个楼盘单月成交量超过20套

    单月有9个楼盘成交量超过20套,在这以前是没有出现过的。

    4月份,成交量最大的是位于龙山镇的香湖丹堤花园,销量达到60套。据了解,香湖丹堤由雅戈尔控股集团投资,位于4A级旅游风景区达蓬山内,自然风景优美,有五星级达蓬山大酒店、 80天环游地球主题乐园、徐福文化园等周边配套设施,项目南向观175万方窖湖。整个项目分为2期开发,其中一期已于2010年售罄,二期在一期的西侧,二期占地17万平方米,总建筑面积15万平方米,规划241户,户型面积跨度较大,在330-950平方米左右,可以满足不同客户的需求。与一期相比,品质上有了大幅度的提高,外立面由原来的涂料提升为高档石材,层高也由原来的3米提升到了3.3米和3.6米。本月销售的这批房源是这个项目第二期,从2011年开发建设, 4年过去了,应该属于尾房了。

    4月份成交量达到或超过30套的,还有金仕华庭、泰悦公寓和诚园3个楼盘,分别成交39套、 32套和30套。壹江城江畔壹号、华润橡树湾小区、祥园、锦江名苑和嘉景园成交均超过20套,其中壹江城江畔壹号28套,华润橡树湾小区25套,祥园24套,锦江名苑和嘉景园都是22套。今年以来,壹江城江畔壹号和嘉景园成为慈溪住宅商品房势销的代名词。据了解,壹江城江畔壹号和嘉景园开发单位都是浙江恒泰房地产股份有限公司,壹江城和嘉景园都是景观大道综合改造工程的重要组成部分。 2015年1月这两个楼盘成交量也位居成交量排行榜前两位,分别成交296套和57套。 2月,这两个楼盘成交量仍然排前两位,分别成交了77套和29套。 3月和4月这两个楼盘也表现不俗, 3月,壹江城江畔壹号成交43套位于第一名,嘉景园成交29套位于第四名, 4月分别成交28套和22套,位居前列。

    看看去年同期的成交数据,就知道今年4月慈溪楼市是个什么情况了。去年4月,慈溪住宅商品房成交量仍在低位徘徊,当月成交130套。其中,尚源佳苑成交24套,成交均价为每平方米9659元;鸿悦花苑成交14套,其中12套均价为13366元, 2套均价为21197元;双囍花园成交13套,其中7套均价为每平方米12496元,5套均价为每平方米10305元,1套为9807元;嘉润购物中心成交9套,成交均价为每平方米9188元;华润橡树湾成交7套,其中2套均价为每平方米12409元, 4套均价为14942元,1套为14891元;天悦湾花苑、智慧谷和慈溪财富中心都是成交5套,成交均价分别为每平方米11723元、 10116元和9090元。

    3月份和4月份相比,慈溪住宅商品房成交量不相上下,4月份略为“好看”一点。今年3月,成交量超过10套的楼盘达到10个,其中,成交量超过20套的楼盘就达到2个,成交量超过30套的楼盘达2个。壹江城江畔壹号和金仕华庭成交量位居前两名,分别成交43套和32套;华润橡树湾小区、嘉景园、泰悦公寓和香湖丹堤花园成交量都达到了近30套,其中华润橡树湾小区和嘉景园都是29套,泰悦公寓和香湖丹堤分别为28套和27套。成交较多的还有诚园、嘉润购物中心、绿德家园和祥园4个楼盘,分别成交了21套、 18套、 13套和12套。

慈溪房价触底反弹为期不远

    4月份,慈溪房价应该特别关注。

    这个月,成交量排名前十名的楼盘中,有8个位于中心城区,但成交均价仅为每平方米8407元。在混乱的一堆数字里面,到底有一些什么事情正在发生,今后又将发生什么事情,牵动众人心。

    梳理4月份成交量排名前十位楼盘,房价变动有以下四种情形:一是尾盘低价清盘。香湖丹堤花园和锦江名苑两个乡镇楼盘,城区华润橡树湾小区、嘉景园和泰悦公寓三个楼盘,都以大大低于开盘时的价格出售,香湖丹堤花园是湖畔别墅,售价每平方米不足6000元,锦江名苑每平方米仅为3000多元,华润橡树湾小区三期2011年开盘价为每平方米17000多元,此后一路调整价格,现仅为10000多元,泰悦公寓开盘价每平方米15000多元,一步调到10000多元清盘。二是在售楼盘降价促销。这种情况跟第一种情况差不了多少,但还是有一定的区别,主要区别是,尾盘低价清盘,项目前期较高价格出售的房源较多,项目成本早已收回或大部分收回,后期房源卖一套赚一套,以快速成交将房源全部售出为目标,价格调整一步到位;在售楼盘降价促销,项目剩余房源还较多,回收资金相当有限,主动或被动降价,以回收部分资金,调价较为温和,如榜单上的诚园、祥园和御溪雅苑等。三是低价开盘。去年底,壹江城江畔壹号以低于市场预期的价格开盘,开盘后房价一直比较稳定,成交量也一直位于前列。四是逆势涨价。金仕华庭开盘为每平方米9500元左右, 4月份调整了售价,达到每平方米10000多元,每平方米涨价约500元。

    4月,房源以中心城区为主,成交均价为8000多元,这无疑是慈溪房价见底的信号。筑底时间要多久?什么时候反弹?用一个较为模糊的词汇来表述,叫作“为期不远”。

    第一,目前慈溪房价总体上已经“超跌”。这一波房价下跌后,目前慈溪房产开发项目绝大多数项目都是亏损的,能够保本或是微利的楼盘极少。开发商开发房产项目的唯一目的是为了赚取利润,保本是一条底线,亏本卖房是不得已而为之的极端措施。目前,慈溪不少开发商绝大多数资金都非常紧张,急于回款,偿还银行贷款和支付工程款。一旦销售达到一定阶段性目标,开发商不可能继续以低于成本价出售。

    第二,政策回暖购房需求量攀升。去年上半年以来,国家频繁出台有利于房地产业发展的政策:限购取消、限贷松绑、二套房首付比例降低、免征二年以上二手房营业税,都是国家由限制改善性需求,向支持改善性需求转变的实际行动。经过长达4年的宏观调控,慈溪积累了大量的改善性需求,从去年下半年以来,逐渐得以释放。需求扩大是今后一段时间慈溪房地产市场的主旋律。

    第三,慈溪住宅商品房库存迎来拐点。从2011年以来,慈溪住宅商品房库存量逐年增加,到2014年底,达到12000套以上。库存量的不断增加,抑制了房价进一步的上涨。从今年开始,慈溪住宅商品房库存量出现逐渐减少的趋势。据统计,今年1-4月,慈溪新增可售住宅商品房1632套,已销售量为1997套,也就是说,今年以来,慈溪住宅商品房库存量减少了365套。今年新增可售房源将大大低于往年,而销量将大大超过住年。预计今年上半年慈溪住宅商品房销量将达到3000套,全年达到6000套,而一般年份,慈溪住宅商品房年成交量为4000套左右。到今年年底,慈溪住宅商品房库存量将下降到10000套以下。

4月份慈溪楼盘住宅商品房交易量排行榜

楼盘            项目位置         成交(套)   均价(元/平方米)

香湖丹堤花园        龙山镇           62       其中, 9套5990; 53套5440

金仕华庭      孙塘北路以东,海通路以北      39       其中, 26套10284; 13套10183

泰悦公寓          慈溪银泰旁         32       10637

诚园       横河镇乌山南路以西,南三环以北    30       其中, 14套8666; 16套8252

壹江城江畔壹号     浒山街道景观大道旁       28      其中, 1套8816; 16套8289;

                                  11套8606

华润橡树湾小区    担山北路以东,人和路以北     25       其中, 18套10323; 7套11438

祥园       横河镇乌山南路东面,南三环以北    24       其中, 5套4977; 19套5647

锦江名苑          长河镇           22       3277

嘉景园      金山路以西,南二环中路以南      22      其中, 8套6905; 6套7580;

                                  8套6848

御溪雅苑  宗汉街道东至规划路,南至规划水厂南路,  14       其中, 10套13930; 4套6842

        西至规划路,北至大古塘河

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:孙栋
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