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平层大宅OR别墅?
改善型需求抄底高端住宅市场
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-4-23 点击量:1052

  ■记者 赵渝腾
  当下股市的热火朝天有目共睹,在指数接连创下新高的同时,不少投资者感叹入市太晚,未能“抄底”。和股市一样,房地产市场也正经历从低迷到复苏的阶段。在行情低迷时预见底部,并在行情回暖初期入市,以相对低的价格买到心仪的房子。如今,不少楼市“抄底者”也行动起来,主要目标就是高端住宅市场。
  随着去年下半年一系列利好政策的出台,慈溪楼市逐步回暖,大量被抑制多年的改善性需求得以释放。而“以价换量”的浪潮促使全市商品房价格走低,平层大宅、别墅等大面积、高品质的住宅逐渐进入人们的视野。许多以前不敢想的“豪宅”,经过几年的价格下跌,已少有“豪”气,成为了不少改善性需求的抄底目标。
  每成交5套房源,就有一套面积超过200平方米
  慈溪房地产市场并不缺乏高端项目,其显著特征就是面积大、总价高。而随着楼市回暖,这些此前成交乏力的楼盘开始出现复苏,不少“大宅”成交量明显攀升。
  先要说明的是,本文所指的“大面积住宅”,是指面积超过144平方米的非普通住宅。据市房管中心数据,从去年9月至今年4月中旬,全市住宅商品房在这7个半月的时间内共成交4370套,其中144平方米以上的住宅有1857套,占比42.5%;而200平方米以上的大宅有1007套,占比23%。也就是说,每成交5套房源中,就有一套面积超过200平方米。而今年4月份,这种势头更加明显。截至4月17日,全市住宅商品房已成交224套,其中144平方米以上的有122套,占比54%, 200平方米以上的有85套,占比38%。大面积“豪宅”的崛起可见一斑。
  从这些房源分布情况看,更能反映大宅热销、遍地开花的态势。数据显示,这1857套大宅遍及65个楼盘,全市在售楼盘几乎都有成交。其中成交超过30套的楼盘有18个。
  在上述楼盘中,华润凯旋门成为当之无愧的热销王者。数据显示,该盘在这7个半月内共售出240套面积在144平方米以上的房源,占全市总量的13%。其中六成以上的房源面积在200平方米以上。作为“平层大宅”的标杆式楼盘,华润凯旋门的热销首先要归功于明确的市场定位。该项目源自华润置地历经多年打造的“九里系”产品,基于对高端客户的深刻理解,以法式皇家园林为蓝本,在设计、选材等方面,均追求奢华极致。可以说,大面积、高品质是华润凯旋门的标签。随着慈溪文化商务区的建设,楼盘区位价值日益凸显,对购房者的吸引力更加明显。
  除了华润凯旋门,文化商务区板块的大宅项目还有很多。维科太子湾在同一时期内, 144平方米以上的平层大宅成交达122套,套均面积为226平方米。另如恒元悦城,从去年9月到今年2月份,大面积住宅也有70套成交,其中悦城壹号花园成交的主力房源面积多为230平方米、 300平方米,最大的成交房源面积达460平方米。
  而去年年底才开盘的壹江城,作为新的热销龙头,仅3个半月时间就创出惊人成交量。该盘也不乏大面积房源,其中超160平方米的房源成交112套。而相比前面几个楼盘,该盘的地理位置更近市中心,而仅8000多元/平方米的均价,是其热销的强劲动力。此外,还有像嘉景园、绿城诚园、梵石双囍花园等楼盘,也在强势放量。
  别墅崛起,中等面积、低总价房源更受青睐
  除了平层大宅,更大面积的别墅也在悄然崛起。相比主要集中在市区的平层大宅,许多别墅群则是分布在市区周边的乡镇。而从价格来看,如今多数成交的别墅价格颇低,“高性价比”是吸引购房者的主要因素。
  数据显示,近7个半月内,全市有别墅成交的楼盘达23个,总销量为305套。其中,去年9月、 10月、 11月这三个月月均成交24套左右,从12月开始,月均成交翻番,达50套左右;今年的1至3月,分别成交47套、 21套、 46套,其中2月份受春节影响,仅半月有成交数据。而本月,仅半个月就已成交66套,成交量惊人。也就是说自去年年末开始,别墅的成交量较之前已呈现“翻番”行情。
  热销的别墅盘,多数集中在周边乡镇。近期最耀眼的明星无疑是雅戈尔香湖丹堤花园。该盘自今年1月份以来,已成交78套别墅,月均成交22套,几乎平均每天就成交1套别墅。要知道,该盘在2014全年的成交量也仅27套。分析该盘的热销原因,依然离不开“以价换量”。去年该盘的成交均价10115元/平方米,这样的价格在龙山区域内显然达不到弱市跑量的目的,今年起,该盘的价格出现了大幅调整,均价下降到5500元/平方米,相比去年价格几乎是“腰斩”。如此大幅度的调整,带来的刺激也是立竿见影。从成交房源看,面积从278平方米到968平方米不等,其中278平方米和349平方米的中等面积户型最为热销。对于乡镇企业主等有经济实力的人来说,花220多万元就可以拥有一套面积418平方米、位于达蓬山旅游风景区附近的别墅,无论自住还是投资,都是一个较为划算的选择。
  位于匡堰的上林原著山庄,成交量也相当可观。近7个月已成交58套,平均每3天卖出一套别墅。相比香湖丹堤花园,上林原著更靠近慈溪城区且入市较晚,目前成交价格也较高,近期成交均价在13000多元/平方米。去年底新开盘的峙山庄园也售出了28套别墅,面积以300多平方米和500多平方米的为主,更有两套超过1000平方米的“豪宅”。而其地处峙山公园南侧、背山面水、毗邻市区的位置,成交均价也仅15130元/平方米,总价还是较为诱人。
  市区内的城市别墅项目价格相对坚挺,成交量就没有乡镇盘高。其中位于三北西大街的尚源佳苑和复地御上海成交量相对较高,月均近4套。这些城市别墅项目虽然成交较小,但值得注意的是,许多项目在去年上半年的时候几乎鲜有成交,大多自去年9、 10月份起成交量有较为明显的放大,到今年开始有全面复苏的迹象。
  相比平层大宅的热销,别墅由于其本身房源少、总价高,行情启动较慢。而分析近期成交的别墅,可以发现其实这些别墅的总价“并不高”。虽然板块之间、开发商之间存在一定差异,但总体而言,中等面积、低总价的别墅更受青睐。
  高端住宅正处“价值洼地”,改善性需求全面启动助推行情
  无论是平层大宅还是别墅,成交量的攀升都证明了一点,那就是慈溪的改善性需求已经全面启动。而这些大面积房源现在的价格正处于洼地,这也给了改善性需求抄底的机会。
  大面积、高总价,曾经是慈溪房地产市场的标签,乡镇企业主和城市改善性需求也曾经是慈溪的购房主力群体。由于新型城市化加快推进和2009年、2010年楼市的火爆,慈溪住宅商品房开发步伐大大加快。慈溪人对于高端住宅的追求,也促使开发商建造更高品质的住宅群。 2011年,以华润橡树湾、维科太子湾、金地鸿悦花苑和恒元悦城等高档小区为代表的文化商务区板块热火朝天; 2012年到2013年,城西供应量持续增加,三北西大街沿线云集了保利滨湖天地、复地御上海、梵石双囍花园等众多楼盘。这些楼盘在开发建设时的一大目标群体,就是乡镇企业主和城市改善性需求。正因为此,这些项目多以大面积、精装修等豪华小区模板打造,无论是户型设计、用料选材,都追求豪华、大气。
  然而,当这批房源陆续交付之时,以限购限贷为代表的“史上最严”调控政策出台,极大地抑制了这批购房群体,慈溪楼市也从供不应求迅速向供过于求转变,经历了漫长的低迷期。去年下半年,随着限购限贷的松绑,一系列救市政策也接踵而至。到现在,政策利好的集中释放,已彻底打破了乡镇企业主和城市改善性需求身上的枷锁,成交量的节节攀升也证明了这一群体已实质性启动。
  对于这些改善性需求来说,刺激下单的不仅仅是因为政策利好,而是现在的房价确实到了让人心动的区域。慈溪房价在2011年达到高峰后,三年来,跌跌不休,到2014年下半年,总体下降了40%。以华润凯旋门为例, 2011年5月开盘热销,均价为17579元/平方米;而到2014年11月,均价仅10595元/平方米。四年下来,跌去7000元左右,下降40%。
  而2014年下半年的这轮房价下跌后,慈溪绝大多数房产开发项目都已是亏损的,能够保本或是微利的楼盘极少。开发商开发房产项目的唯一目的是为了赚取利润,保本是一条底线,亏本卖房是不得已而为之的极端措施。 2014年“以价换量”的浪潮背后,就是开发商因销售缓慢导致资金紧张而采取的“救命措施”。过度膨胀、严厉调控造就了如今的“价值洼地”:眼下,这些也许此后是慈溪房产市场难得一见的作品,价格仅相当于2010年极其普通的产品的售价。
  业内人士分析,经历这几年“血淋淋的教训”后,开发商对于开发高品质、高成本的奢华小区将更加谨慎、量力而行,在可预见的未来,市场可能很难出现如此规模的大面积、高品质住宅群体,即使有,随着楼市的逐步回暖,房价不可能始终停留在当前区域。所以,无论是平层大宅还是别墅,以其价值和目前的价格衡量,说是“抄底”其实并不为过。随着改善性需求的蜂拥入场,慈溪高端住宅市场行情也有望更加火热。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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