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重磅利好政策助力慈溪楼市去库存
3月慈溪房地产市场综述
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-4-9 点击量:1130

  ■记者 周克军 赵渝腾 通讯员 陆迪清
  慈溪市房地产管理中心统计显示,今年3月,全市住宅商品房成交585套,成交量较上个月和去年同期大幅提高;成交均价为每平方米12656元,房价同比上升115.8%,环比上升32.7%。
  3月末,国家出台两项重大利好房地产市场的政策:一是第二套房贷首付比例下降到四成,二是取消两年以上二手房营业税。业内人士分析认为,此两项政策足以改变慈溪住宅商品房市场格局,有利于降低居高不下的慈溪住宅产品库存量。 3月份住宅商品房均价较高,主要是当月悦城壹号花园成交量较大、单价较高所致。
  3月慈溪住宅商品房市场延续旺销格局
  3月份,慈溪住宅商品房市场表现不俗,单月成交585套,成交量较上个月和去年同期大幅度提高。
  去年3月和今年3月相比,可谓冰火两重天。去年3月,成交量持续的低迷,使市场信心跌落到冰点, 106套的单月成交量创下了有记录以来同期的新低。据统计,去年3月,没有一个项目成交量超过10套。成交量最大的是香醍漫步花苑和星海湾家园,当月成交7套,成交均价为每平方米5520元和5575元;成交6套的也只有嘉润购物中心,成交均价为每平方米8951元;金地鸿悦花苑成交了5套,成交均价为14094元;成交4套的有丰泽湾公寓、天悦湾花苑、嘉润名都、龙华苑、惠园等5个项目,成交均价分别为每平方米6686元、 12089元、8746元、 5556元、 8093元;成交3套的有金色港湾、慈园、白金湾小区和悦城玖号花园,成交均价分别为每平方米8960元、 23252元、7776元和13416元。
  今年3月份,慈溪房地产市场可谓是“春意盎然”,成交量是去年同期的5倍。今年3月,成交量超过10套的楼盘达到11个,其中,成交量超过20套的楼盘就达到8个,成交量超过30套的楼盘达3个。悦城壹号花园、壹江城江畔壹号和金仕华庭三个楼盘成交量位居前三名,分别成交149套、 43套和32套;华润橡树湾小区、嘉景园、泰悦公寓和香湖丹堤花园成交量都达到了近30套,其中华润橡树湾小区和嘉景园都是29套,泰悦公寓和香湖丹堤分别为28套和27套。成交较多的还有诚园、嘉润购物中心、绿德家园和祥园4个楼盘,分别成交了21套、18套、 13套和12套。
  今年3月份,慈溪住宅商品房成交量是在2月旺销的基础上,进一步放大。据统计, 2月份当月成交量达到346套,超过10套的楼盘达到9个,单月成交量超过20套的楼盘就达到3个,其中,壹江城江畔壹号成交77套,嘉景园成交29套,大观璟园成交21套;华润橡树湾小区、金仕华庭、豪园成交量分别达到16套、 12套和11套;御溪雅园、恒盛花苑和伊顿庄园成交量都是10套;排第10位的双囍花园和嘉润购物中心成交量都是9套。今年3月份比2月份成交量多239套,当然2月份受春节长假影响大一些。
  一季度是房产市场传统的销售淡季,但2015年淡季不淡,持续旺销。为什么一般年份一季度成交量都比较平淡呢?主要是春节因素至少影响楼市三个月。一般年份,开发商在12月份冲业绩,举办各种促销活动,到了来年1月,由于临近春节,开发商一般主要总结前年工作,制定来年营销策略,准备春节放假,一般不会有大的促销活动。房产公司春节假期比较长,一般半个月左右,一般的年份横跨1月份和2月份,有的年份2月份大部分时间都在放假,所以2月份往往是一年中成交量最小的月份。进入3月份,虽然都上班了,但基本上还处在“春节后”时间段里,各项工作刚刚启动,成交量也还没有起来。去年一季度成交量特别低: 1月成交283套, 2月成交84套, 3月成交106套,三个月才473套,差不多相当于正常月份一个月的成交量。今年就不一样,三个月成交了1663套,其中1月分成交742套, 2月份成交346套, 3月分成交585套。
  今年一季度慈溪住宅商品房市场“淡季不淡”主要受两方面的影响:一是政策因素,二是价格因素。从政策面看, 2014年7月底,限购放开,改善型需求开始入市; 9月底限贷又全面放开,改善型需求实质性启动。楼市调控政策松绑释放了需求,增强了市场信心,使慈溪楼市在下半年发生逆转,楼市由低迷转向兴旺。从房价方面看, 2014年,中心城区不少楼盘房价较上年降幅达20-30%,售价已远远低于成本价。经过持续的大幅度降价,慈溪住宅商品房价格已到底部区域,吸引了更多的刚性需求和改善性需求进场。
  改善性需求将重新成为市场的主力
  3月底国家出台的两项房地产政策,将改变近三年慈溪楼市格局,改善性需求将重新成为市场的主力。
  3月30日傍晚,央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
  这是自2010年以来,二套房首付比例首次降低。在此政策出台前,我市的二套房商业贷款政策为首付比例不低于60%,新政将首付比例直降了20%,这对于购房者来说,意味着购房先期成本大幅降低,利好明显。以一套200万元的房子为例,新政出台后,购房者的首付将从原来的120万元降低到80万元,要准备的购房资金直接减少了40万元。
  免征2年以上二手房营业税也是一项实实在在的利好政策。财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  一般而言,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上,买房未满5年的房东,因为要缴纳房价总额5.6%的营业税,则不得不压缩房价。总价100万元的房子,营业税要5.6万元,这对于购房者来说,是不小的负担,对于买卖双方而言,意味着议价空间的压缩。自2011年营业税免征期限从2年调整为5年后,二手房市场交易便一路萧条。对二年以上二手房营业税实行免征后,将大大促进二手房市场的活跃程度。
  二套房首付比例降低,直接利好改善型购房者;二手房容易出手了,就敢于买更好的房子住了。都是有利于释放改善性需求的政策。
  从2012年以来,慈溪房产市场刚性需求成为主力。 2012年全市销售的4006套商品房, 2013年销售的4264套商品房,均以城区刚性需求为主,首次置业者占到8成左右。从成交面积上看,小户型占据销量的比重较大,例如, 2012年8月份成交的687套房源中, 90平方米以下户型面积成交213套,占当月新房总成交量的31%,140平方米以下户型面积成交500多套,占总成交量的7成以上,刚需小户型扛起近年来慈溪楼市走量的大旗。
  限购取消、限贷松绑、二套房首付比例降低、免征二年以上二手房营业税,都是国家由限制改善性需求向支持改善性需求转变的实际行动。慈溪楼市的格局必将随之发生改变,这样,高品质住宅产品将迎来市场机遇。
  3月份慈溪楼盘住宅商品房交易量排行榜
  楼盘      项目位置       成交(套) 均价(元/平方米)

  悦城壹号花园  文化商务区      149   19387

  壹江城江畔壹号  浒山街道景观大道旁  43  其中, 3套8763; 8套8440; 32套8004

  金仕华庭   孙塘北路以东,海通路以北 32  其中, 13套9525;19套9933

  华润橡树湾小区  担山北路以东,人和路以北 29 其中, 23套10508;6套10422

  嘉景园     金山路以西,南二环中路以南 29 其中, 12套6686; 8套7337; 9套6991

  泰悦公寓    慈溪银泰旁         28  10554

  香湖丹堤花园  龙山镇         27    其中, 6套7392; 21套6995

  诚园      横河镇乌山南路以西,南三环以北  21  其中, 15套9154; 6套8798

  嘉润购物中心  观海卫镇           18  7139

  绿德家园    逍林镇          13    6084

  祥园    横河镇乌山南路东面,南三环以北  12  6232

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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