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二套房首付比例降低,满2年普通住房销售免征营业税
楼市再迎重磅利好改善性需求跑步入场
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-4-2 点击量:1028

  ■记者 赵渝腾
  3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。差不多时间,财政部发布声明,称购买2年以上(含2年)的普通住房销售免征营业税。
  这两大政策无疑是重磅利好,为近阶段逐步攀升的成交量再添动力。在两项政策的叠加效应下,购房者尤其是改善性置业者的购房门槛和成本将大大降低,购房需求被进一步释放。业内人士预计,接下来市场成交量将会出现比较明显的上升,但因当前库存依然较大,短期内房价将维持稳定,不太可能出现大幅上涨。
  二套房首付降低,改善性需求入市门槛降低
  购买二套房的人,多数是为了改善居住环境,也就是改善性需求。新政通过降低二套房首付比例,降低了这部分人二次置业的门槛,从而向市场释放大量购买力,推动楼市成交量增长。
  3月30日傍晚,央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。此外,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
  这是自2010年以来,二套房首付比例首次降低。在此政策出台前,我市的二套房商业贷款政策为首付比例不低于60%,新政将首付比例直降了20%,这对于购房者来说,意味着购房先期成本大幅降低,利好明显。以一套200万元的房子为例,新政出台后,购房者的首付将从原来的120万元降低到80万元,要准备的购房资金直接减少了40万元。同样,对于公积金贷款来说,二套房最低首付比例降幅更大,从原来的60%降到30%,而首套房首付比例也从原来的30%降到20%。这一点对于广大工薪阶层的购房族来说,无疑刺激很大。
  无论是刚需还是改善性需求,支付能力都是制约其购房的原因之一,尤其对于改善性需求,因为所购房源往往总价高,首付比例少20%,意味着可以少付几十万甚至上百万的首付款。虽然接下来的房贷会相应增加,总购房成本会相应增多,但因为可以分期按20年的时间进行支付,考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素,长远来看,这实际是降低了购房者入市的门槛和成本,也有助于提高购房者的资金杠杆,撬动更多住房消费。
  免征营业税促进二手房交易,
  价格上涨可能性小
  如果说降低二套房首付是以直接降低成本的方式刺激购房者,那对于个人住房转让营业税的调整,则更像是盘活市场流通性,加速市场整体库存房源的消化。
  几乎是同一时间,财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  “营业税5年转2年”的政策对于我市的二手房市场来说意义重大,可以说,近期陆续出台的救市政策中,没有比这一条更加具有实实在在的刺激作用。自2011年营业税免征期限从2年调整为5年后,二手房市场交易便一路萧条。一般而言,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上,购房者购买未满五年的住房,因为要缴纳房价总额5.6%的营业税,则不得不压缩房价。总价100万元的房子,营业税要5.6万元,这对于购房者来说,也是不小的负担,对于买卖双方而言,意味着议价空间的压缩。
  而如今将免征营业税的时间放宽,无疑惠及了大量满2年但不满5年的二手房,尤其在我市,这批房源占到相当大的比重。 2008至2010年是慈溪楼市火爆时期,房地产开发步伐大大加快,市场供应量出现井喷,其中不乏如华润橡树湾、绿城玫瑰园、慈园,梵石花园等高档住宅。当时买这批房的人非常多,其中不乏许多投资客。而目前这批房源,大多处于交付满2年未满5年的状态。这类次新房品质、地段、配套都比较好,且目前价格相对较低,对于不少有改善性需求的购房者来说,是不错的选择。但因其总价较高,在有5.6%的营业税的情况下,购房者的负担高,房东想要出手并不容易。而免除营业税后,直接降低购房者购房成本,加大购房者的入市意愿,地段好的次新房交易将活跃起来。
  而不少人担心免税后,二手房价会不会顺应而上,科威不动产的朱经理表示,短期来看不太可能。“许多房东当年都买了好几套房,不少是企业主,近年来经济环境不好,迫于资金压力都想尽快出手,免税后买房的人多了,利于交易达成,但因此涨价则是重蹈覆辙,又陷入交易困境。”朱经理说,由于当前二手房市场库存依然巨大,房东最关心的还是能顺利出售,所以短期来看,二手房市场成交量上升是肯定的,但价格上涨可能性小。
改善性需求全面启动,去库存仍是首要任务
  新政对改善性需求构成重大利好是显而易见的,而作为慈溪楼市的主力购房群体,改善性需求的全面启动有助于市场加速去库存。而由于当前市场库存依然较大,短期内整体房价要大幅上涨的可能性很小。
  细读新政,其中明确提到“满足居民家庭改善性住房需求”。这也表明,新政的重点在于释放改善性需求。而对于慈溪来说,改善性需求扮演的角色尤其重要。近年来,受限购限贷等政策的影响,慈溪的改善性需求被极大地抑制,刚性需求扛起了楼市走量的大旗。从2012年、 2013年以及2014年上半年的销售情况看,楼市呈现出刚性需求占主导、小户型占比大的现象。大户型、高总价的房源滞销严重,而这一部分房源大多是前几年楼市火爆时开发的新楼盘,去化速度缓慢造成了开发商资金紧张,进而引发大规模“以价换量”的降价潮。从2014年下半年起,随着限购限贷的松绑,加上央行降准降息、地方政府各种救市政策的出台,楼市已经开始逐步复苏,改善性需求逐渐被释放,但入场步伐较为缓慢,高端住宅市场依然没有走出困境。而此次新政,则像是一阵等待已久的东风,吹散了观望者内心的阴霾。
  “政策意料之中,力度超出预期。”这是恒元置业总经理胡晓军对新政的评价,他认为新政主要作用是提振市场信心,此前改善性需求的购房成本较高,观望心态重,高品质楼盘受影响较大,现在利好政策集聚效应显现,对于高端市场、改善性需求是重大利好,去库存速度有望加快。
  而由于当前库存依然巨大,开发商们对于房价会大幅上涨的预期不强。“新政出台,无疑是重大利好!对进一步释放改善性购房需求,促进大户型、高端类物业销售都有积极影响,尤其是一二线城市。但对我们慈溪这样的城市而言,其影响和作用肯定有,但相对有限,本人持谨慎乐观态度。”慈溪恒泰置业有限公司副总裁兼策划销售总监徐轲表示,“今年我市的楼市整体环境肯定会好于去年,但基本态势还是:新盘低开、老盘降价、以价换量、有升有降。当然这里的新盘是特指去年尤其是下半年开盘的楼盘,这些楼盘未来不会降价,甚至多有上涨计划和空间,但上涨幅度不会太大。而前几年的存量盘多为悬空状态,不降甚至不大降基本不会动,但一大动又会面临老业主等问题!又因财务成本等考量不可能长拖不决,因此以价换量、有升有降在一定时间段会成为一种常态。”

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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