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政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-3-31 点击量:1112

  [导读]二套房贷款最低首付比例降至四成,购买2年以上住房免征营业税?一天之内政策密集出台,楼市将走向何方,腾讯房产独家连线业内知名人士,为你解读楼市新政。

业内如何解读政策密集出台 楼市走向何方?

背景:

二套房贷款最低首付比例降至四成

央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。 

政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方

 

营业税也来了 购买2年以上住房免征营业税

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

为促进房地产市场健康发展,经国务院批准,现将个人住房转让营业税政策通知如下:

一、个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

三、本通知自2015年3月31日起执行,《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2011﹞12号)同时废止。

业内解读:

新政的颁布会不会让二手房市场迎来一个短暂的大爆发,对于一手房市场是有利因素还是不利因素?这是否会主导之后市场的一个走势?之后又会带来哪些影响?带着这些问题,编辑采访了部分业内人士,来看看他们是怎么说的;

荣安地产营销总监钟卫民:近期对楼市促进作用明显

 

政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方

 

荣安地产营销总监钟卫民表示,此次新政对楼市促进作用比较明显,是对改善型购房者的。此外买房门槛降低了,原来首付三成,现在公积金首付二成,有部分观望犹豫的刚需购房者就会有所行动。前段时间的发布的政策主要是针对刚需型,进入三月份以来,楼市也出现了明显的回暖的迹象,可谓是迎来了一个小阳春。

南天房产总经理助理薛敏强

解除市场购买方“等待政策”的观望情绪

 

政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方

 

对于政府一天内出台2项重大举措,薛敏强认为是对房地产市场健康发展最有力度的支持,可以解除市场购买方“等待政策”的观望情绪,市场成交量将大幅回升,对宁波去库存的节奏也将大幅加快。

如果二套房首付真的降低至4成甚至商业贷款利率回归基准,包括公积金首套房首付降至2成二套房降至3成的政策在宁波全面落地,将大幅提振市场的信心,稳定未来市场尤其是价格方面的预期,促使改善型需求积极入市,加快库存消化的节奏,当然开发商也乐于看到这样的出货窗口,积极跑量回笼资金,投入下一轮市场开发。

宁波立得房地产股分有限公司房产事业部总经理施建益

会释放一定购买力 不会对一手房造成冲击

施总表示不会迎来一个大爆发,首先市场有特定的运作规律,可以说会在原有的成交基础上带来百分之三十的上涨,但是不会大爆发。首页购买力是决定购房者是否会买房的最大因素,这样的政策只能说是一个放松政策,那些本身就已经购过房的人如果想要购买二手房,完全可以卖掉手中的一手房,然后重新购买。另外6变4、5改2确实会释放一定的购买力。

新中宇集团宁波公司总经理唐震宇

 

政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方

 

1、总体上讲,楼市的下行空间不大,对于房价的影响应该不会太大,毕竟库存量摆在那里。

2、对于一手房市场来说是一个利好因素,起到相互促进作用。

宁波华星房产副总经理陈敏梁

政策频繁的利好释放在情理之中

 

政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方

 

政府对于此次楼市的调整其实是在情理之中的,当然这种两个政策同时释放的组合方式之前也出现过,之后房价的一个走势还是比较难预料,这种刺激消费的方式说到底也只是一种调控手段。

吴方荣(浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人、腾讯大浙房产《专家面对面》栏目专家)

房贷纠纷会相应减少

 

政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方

 

从法律角度来说,降低首付有利于合同房款支付条款的履行,这两年因为贷款难度大,首付提高、利率提高、资信要求提高,很多人买了房签了约后贷款办不下来,因此承担逾期付款违约责任、要退房解除合同的纠纷非常多,那么现在房贷放松及首付比例降低之后,这方面的纠纷就会相应减少,很多原来没有办法再继续履行的合同就有了继续履行的可能,许多已经在法院的案子也因此增加了调解的可能性。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚

救市!救市!救市!

政策密集出台 独家解读宁波楼市走向何方

 

今天,央行和财政部齐发重磅救市炸弹。“二套房首付降低至四成。”“二手房营业税免征期由五年缩减为两年。” 在李克强总理《政府工作报告》和记者会定调中央政府对房地产市场判断和政策发生根本变化之后,本应该国务院办公厅协调,出一揽子救市政策。

但三天以前人们看到的仅仅是住建部和国土部的政策。有人担心,今年的救市政策会像去年解除“限购”一样,拖拖拉拉,扭扭捏捏,将救市最好的时机延误。

事实上,如果去年解除限购的时间点早三个月的话,都不至于出现今天这样的严峻局面。无法再等了。也不能顾及任何颜面了。救经济,救民生,与“经济下行”抢时间,与“通缩”抢时间。

今天的两颗重镑炸弹,力度和速度都超出人们的预期,之前人们普遍预计是二套房首付降至五成。今天下午在资本市场上引起了强烈反应。毫无疑问这对整个市场信心恢复会起到极大的作用。而且可以预料,整个救市措施并没有穷尽。

可以预计的还有二套房利率,不能再用1.1倍的惩罚性利率。同时,也为地方政府一系列的救市措施,诸如,人才引进政策,户籍政策,地方税收返还政策,甚至购房鼓励政策,都打开了绿灯。

未来一段时间成交量大幅度上升,甚至爆发性上涨,完全可以预料。 但对于整个房地产市场,特别是杭州这样一个被“限购”“限贷”政策严厉打击,且库存量极高的城市,现在预料房价上涨还为时过早。腾讯房产的编辑通过对仔细比对此次新政与930新政细则,发现930新政细则中对于首套房贷利率规定是“下限为贷款基准利率的0.7倍”,而此次新政仅将二套房贷首付比例“调整为不低于40%”,但对于房贷利率仅以“利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”含糊带过,二套房贷利率未现松动迹象。

历年央行二套房贷首付政策回顾:

2007年12月:央行出台二套房认定标准,以家庭为单位,首付最少4成,利率1.1倍。

2008年:政府出手救市,二套房贷政策形同虚设。

2009年下半年:重申首付最低4成,利率1.1倍。

2010年9月:央行发文要求严格执行二套房首付比例不低于5成,利率不低于基准的1.1倍。

2011年1月:“国八条”出台,二套房首付比例不低于6成,利率不低于基准的1.1倍。

2013年11月26日:“杭六条”出台,要求二套房的首付款比例不得低于70%。

2014年8月:首付六成,杭州成首个二套房首付下调城市。

2015年3月30日:央行发文,二套房商贷首付比例降至4成,公积金首套首付降至2成,贷款结清二套房首付降至3成。

历年营业税政策调整回顾

2005年

5月11日,相关部委发文宣布2005年6月1日起,国家将调整住房转让营业税收,个人购买住宅不足2年转手的,将按售房收入全额征收营业税。

超过2年的普通住宅在销售时免营业税,而非普通住宅仍按差额征税。

2006年

5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》指出,为进一步抑制投机和投资性购房需求,

从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

2009年 (2008年金融危机 5年改为2年)

自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;

个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

2010年(遏制楼市投机 2年恢复至5年)

温家宝2009年12月9日主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施,其中指出,

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

2011年(国八条 )

自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售,全额征收营业税;

个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

2015年3月30日发文

自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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