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降准又降息,信贷宽松下楼市将加速回暖
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-3-12 点击量:1519

  2月28日晚间,中国人民银行宣布自2015年3月1日起,金融机构一年期贷款基准利率和存款基准利率分别下调0.25个百分点。这是近3个月以来,央行的第二次降息,累计降息幅度已达0.65%。而2月初,央行还有一次降准,下调了金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
  对于楼市来说,信贷额度及利率水平可以说是风向标。降准降息不仅仅是释放信贷宽松的信号,更是直接对市场产生利好刺激:对于购房者来说,降息使得购房成本下降,购房意愿上升,进而推动楼市成交量回升;对于缺钱的开发商来说,降准降息意味着从银行贷款更加容易,融资成本大幅降低。而业内人士预计,今年或还将有多次降准、降息,在持续宽松环境下,楼市也将加速回暖步伐。
  ■记者 赵渝腾
  两次降息加利率优惠,购房成本大减促成交回升
  央行又降息了,这也是自去年11月以来的第二次降息。轮番降息使得购房成本不断降低,刺激观望需求纷纷进场,同时降息使得银行首套房利率折扣出现松动,利率优惠进一步推动楼市成交量回升。
  2月28日央行宣布,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是自去年11月以来的第二次降息:在去年11月22日,央行已下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.4个百分点。而本次降息使得近3个月来累计降息幅度达到0.65%。
  降息带来的最直接的影响就是购房融资成本的减少,这对于广大购房者来说,无疑是一大利好,而连续两次降息后,利好效果更为明显。以一笔总额100万元、 20年期、执行基准利率、等额本息还款的房贷为例,在两次降息前,贷款利率为6.55%,每月需还款7485.2元;两次降息后,贷款利率为5.9%,每月需还款7106.74元。两次降息后,购房者的月供大约能降低378元。虽然对于已有房贷的借款人要到明年1月1日起才能享受新利率带来的“减负”优惠,然而对于广大还没有购房、仍处于观望期的购房者来说,连续的降息意味着购房成本的降低,使得购房意愿进一步增加。
  另外,央行不断降息释放了大量流动性,银行资金面宽裕后,也有望催生首套房利率折扣升级,进一步改善购房预期。在上一次降息之后,我市的首套房利率已出现松动,包括四大行在内的我市主要办理房贷的几家银行,普遍将首套房利率优惠从9.5折放宽到9折,目前依然以9折为主。由于两次降息后的新基准利率为5.9%,相当于原基准利率6.55%的9折,加上银行自身提供的9折利率折扣,如今购买首套房享受的实际利率,相当于去年降息前的8.1折,这样“折上折”的利率优惠,着实让购房者“减负”不少。后续银行首套房利率折扣若再有增加,无疑会进一步刺激购房者入市。
  降息提高了购房者支付能力,政策的放松也稳定了购房者信心,促进楼市成交量大幅回升。数据显示,在去年11月份,也就是上一次降息的发生月,全市成交量达727套,创全年新高并且是历史第二高成交量,而此后起至今年2月份,仅四个月全市成交量已达2516套,这其中还包括春节假期影响,要知道2014年前十个月的总成交量也才3000多套。慈溪楼市在限购、限贷等政策松绑后,开始进入稳步复苏通道,而降息无疑是催化剂,让市场回暖效率大幅提高。可以看到,第一次降息后仅3个半月的成交量就非常惊人,随着今年3月份第二次降息的到来,相信这种成交量强势回升的势头还将延续。降息对楼市成交量的拉动作用,毋庸置疑。
  降准再增流动性,信贷宽松给房企“雪中送炭”
  降息使得贷款成本降低,不仅利好普通购房者,对于房地产开发商来说,更有种“久旱逢甘霖”的感觉。而这两次降息之间,还有一次降准。政策组合拳打开了货币宽松的通道,开发商们最困难的时候已经过去。
  今年2月4日晚间,中国人民银行宣布,将从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这距离前一次央行降息仅过去75天。降息后紧接着全面降准,这对于楼市来说,是一大利好。降准后,商业银行的可贷资金增加,资金流动性进一步释放,这意味着从银行获取贷款的难度将降低,对于资金紧张的开发商来说,尤为利好。
  慈溪各大楼盘的开发商们这两年的资金状况非常严峻。受限购、限贷等调控政策的影响,自2012年起全市住宅商品房的成交量逐步萎缩,到2014年达到最为低迷的状态, 2014年上半年仅成交1000多套,创下近年来成交量新低。一方面成交量大幅萎缩,一方面前几年拿地的楼盘逐个开盘,全市住宅商品房库存逐步上升,到去年11月时已突破12000套,即使按照当时热销的去化效率,完全消化需要近两年的时间。作为高负债行业,财务成本是房地产的主要成本之一,开发商们融资主要来自银行贷款,而在销售困难、回款缓慢的情况下,还款压力陡增,只能靠降价来推动成交量。自2012年上半年到2014年下半年,慈溪楼市房价高位跌落,总体降幅在40%左右。尤其是到了2014年下半年,慈溪房产开发项目绝大多数项目都是亏损的,能够保本或是微利的楼盘极少。另外,由于近年来银行对房地产开发贷款进行限制,融资成本普遍高于其他行业,这对于开发周期长的房产项目来说,是一个沉重的负担。高额的开发成本和融资成本,使得去年绝大多数开发商资金都非常紧张,开发商们急于回款,来偿还银行贷款和支付工程款。 2014年下半年,从绿城诚园的大幅降价到祥生祥园的低价开盘,再到壹江城超出市场预期的低价入市,我市新老各盘全面“以价换量”,有些楼盘甚至亏本卖房,正是印证了我市开发商们的困境。
  房地产是资金密集型行业,资金压力还得靠货币解决。而央行的“双降”无疑是及时雨,降息对资金链紧张的开发商来说,意味着从银行贷款的利率更低,融资成本更低,利率下调直接削减了开发商财务成本,提升企业利润空间,改善当前盈利能力下滑、资金链承压的状况,也降低财务风险。而降准释放了大量流动性,让银行可贷资金变得宽裕,开发商融资相对更加容易。社会资金量变得宽裕后,如基金、信托等也会带来资金供给,开发商的融资渠道拓宽,融资成本也会有所降低。
  另外,降准、降息也有利于房企获取资金,扩大杠杆,促进房地产开发投资增长。根据有关部门数据,2014年我市(包括杭州湾新区)完成房地产开发投资177.74亿元,增速较2013年同期下降了35.9个百分点。投资步伐明显放缓,使得房地产贷款增速回落。 2014年我市房地产开发贷款余额100.83亿元,较2013年同期下降62.43个百分点,呈现高位回落态势。从结构上来看,在房产开发贷款新增30.95亿元中,有28.49亿元是保障性住房开发贷款,若减去保障性住房开发贷款,其他房产开发贷款实际新增仅2.46亿元。这也从另一个侧面印证了商业房产开发“动力不足”的现状。
  “降息使得开发商信贷成本降低,再加上降准释放的流动性,银行放贷意愿上升,都有助于开发商降低财务成本,同时开发商从银行获得信贷支持的机会也将增大。”某银行信贷业务人士对记者表示,目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息。今年内央行或还将有几次降准降息,这对于艰难挣扎的房地产企业无疑是“雪中送炭”。虽然目前,我市房地产市场供过于求的矛盾还将持续一段时间,但信贷宽松使市场预期和信心有所回升,楼市回暖的步伐也将进一步提速。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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