点击这里给我发消息
电话:63033686
您的位置: 慈溪新闻网 -> 楼市要闻 正文
困境依旧二手房市场的春天仍未到来
2014年慈溪二手住宅交易市场回顾
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-1-29 点击量:2522

  “去年算是生意最困难的一年了,以前一年卖个几十套都不在话下,现在要成交一套,除非房东把价格挂得很低。”多年经营二手房生意的叶师傅说道。而这,就是2014年慈溪二手住宅交易市场的一个缩影。
  市房管中心的统计数据显示,2014年我市二手房住宅共成交2870套,较2013年增加了503套,涨幅为21.3%。虽然成交量较2013年有所增加,但和新房市场的迅速回暖相比,二手房市场依然没有走出困境。如果说2014年上半年市场观望氛围浓厚,让二手房交易举步维艰、成交乏力的话,那么下半年开始,库存巨大的新房市场掀起的降价潮,更是让本已无多少议价空间的二手房市场再受冲击。相比新房市场的暖风徐徐,二手房市场的春天仍未到来。
  ■记者 赵渝腾 通讯员 陆迪清
  全年:
  成交量同比有所回升,
  价格下降明显
  对比2013年, 2014年慈溪二手房市场的成交量有所增加,但若和下半年新房市场的火爆相比,二手房市场则显得毫无生气。而二手房价格的普遍下跌,也从另一个侧面反映了议价空间逐步缩小所带来的交易困境。
  2014年下半年,以“限购”、“限贷”为代表的房地产调控政策的松绑,加上本地救市政策的集中出台,我市新房市场的成交量出现了一波大幅度的回升。 2014年1至7月份,全市住宅商品房平均每月成交189套,而自7月末限购取消起,成交量开始井喷: 8月成交716套, 9月成交528套, 10月成交517套, 11月成交727套, 12月成交697套。后5个月平均每月成交637套,成交量是前7个月的3倍多,“政策暖市”效果显著。
  然而,在新房市场风生水起之时,二手房市场却似乎没有受到影响,成交量没有明显起色。从各月成交数据上看, 1月全市二手房住宅共成交285套, 2月成交127套, 3月成交209套, 4月成交251套, 5月成交209套, 6月成交222套, 7月成交244套,8月成交243套, 9月成交230套, 10月成交272套, 11月成交276套, 12月成交302套。由此可见,全年二手房市场的成交状况十分稳定,但“稳定”之中,也让人感受了一丝寒意。除了12月份成交量超过300套外,全年二手房成交量均在200多套的水平上徘徊,即使在下半年一系列救市政策出台后,二手房市场也未如新房市场般出现明显回暖迹象。
  价格方面,从几家房产中介公司成交的数据看, 2014年成交的大部分房源都比同小区前一年的价格水平有所下降,而且降幅不小,即使是学区房,价格也出现了松动。以孙塘新村为例,一套72平方米的实验小学学区房, 2013年最高价时为97万,均价约13000元, 2014年报价83万,均价下跌了近2000元,降幅为15%。许多亏本抛售的房源,降幅更是达到30%。
  二手房市场整体均价下降明显,主要是受市场的低迷以及随后新房市场的降价潮影响,二手房源要想保持竞争力,也只能跟着降价。而相比新房,二手房在交易税费、购买心理等方面本身就处于劣势,因此要想牢牢抓住购房者的心,降价幅度也往往比新房要大。
  迷茫的上半年:
  房产中介门可罗雀,“亏本急卖”成主流
  2014年的上半年,慈溪楼市整体低迷,而二手房市场也遭遇四年来最冷“寒潮”。市场的低迷让大部分中介公司生意惨淡,而购房者愈发谨慎观望,使得交易比往年更加艰难,亏本抛售似乎成了促成交易的唯一出路。
  数据显示, 2014年上半年全市二手住宅商品房销售1303套,成交量同比下降34%,成交面积171730平方米,同比下降48.56%。 2014年上半年除了1月份的285套外,随后几个月成交量持续在低位徘徊,平均每月仅217套的成交量,成为近4年来的最差成绩。
  在低迷的市场环境下,二手房中介商们的日子显然很不好过。“行情不好,基本没什么生意。”一位营销人员神情沮丧地说道。金一路是孙塘、金山一带房产中介的聚集地,几百米的小路上有着大大小小十几家房产中介。和前两年楼市火热时的春风得意相比, 2014年上半年的场景却让人唏嘘不已:下午三点,这里的多家中介已大门紧锁,有些虽然开着门,可里面却见不到工作人员的踪影。不仅仅是金一路,市区内许多房产中介都面临着急转直下的经营困境,用“门可罗雀”形容一点也不为过。不少中介商纷纷感慨, 2014年是最困难的一年,而谈及未来,却少有乐观者。
  与小中介们举步维艰的生存状态相比,规模较大、品牌影响力较强的大中型中介公司的日子则相对好过些,能在弱市中依然保持着一定的业务量,主要得益于那些亏本抛售的“急卖房”。由于房东急于出手,更倾向于选择品牌影响力较大、客户资源较多的大型中介公司,以提高效率和成功性。这些房源的降价幅度高达25-30%,割肉降价,似乎成为促成交易的唯一出路。如东方明珠小区的一套205平方米的房子, 2013年报价为248万,均价为12000多元,到2014年上半年价格跌到197万,均价仅9600多元,降幅达20%。
  这些主导上半年二手房市场的“低价急卖”房,往往是市区内高品质住宅,面积大、价格低,有些远低同楼盘其他房源价格。这类房源的大量抛出,搅乱了市场正常价格秩序,一个楼盘出现几套超低价房,往往就对同区域的其他房源造成巨大冲击,也容易对购房者造成心理误导,认为此类房源还有很大的议价空间。
  无奈的下半年:
  政策利好遭遇新房降价,客户转场 “雪上加霜”
  随着一系列利好政策的集中释放,2014年下半年慈溪楼市开始回暖。然而,政策利好还来不及让二手房市场活跃起来,新房市场掀起的“降价潮”却让二手房市场更加“雪上加霜”。在庞大的低价新房群的冲击下,二手房源在市场中更加缺乏竞争力,许多原本打算购买二手房的购房者,都将目光转移到新房市场,这让二手房市场的困境更增添了一份无奈。
  2014年下半年,在“限购”、“限贷”政策松绑的大背景下,慈溪住宅商品房市场开始触底反弹,高校毕业生购房优惠政策、公积金贷款新政的出台,更是彻底打破了此前浓厚的观望氛围,为疲软的楼市注入了一枚“强心针”。这对于经历了大半年迷茫期的二手房市场,同样是令人振奋的消息。据不少房产中介商介绍, 2014年上半年许多有意向购买二手房的客户迟迟不入场,较大部分是受“限贷”政策抑制,还有不少人期望政策更明朗后,以较低成本购买。而当这些政策利好逐步兑现的时候,大家发现,原本意欲购买二手房的客户,纷纷转而去购买新房,因为此时新房市场掀起的降价潮,让二手房的价格优势荡然无存。
  2014年下半年新房市场的降价潮,爆发于绿城诚园的大幅降价,房价较2012年底的价格水平每平方米下降了3000元左右。随后,祥生祥园以“折后均价每平方米5880-6888元为主”的震撼低价开盘。一石激起千层浪,就这样价格风暴席卷全市,大部分在售楼盘都出现了一定幅度的价格调整。而2014年末,壹江城“6800元/平方米起, 8800元/平方米均价”的开盘,则将这轮降价潮推向高潮。
  在同一板块或毗邻地段,新房的降价无疑对二手房市场冲击很大。开发商们推出不同方式的优惠、降价活动,加之交易二手房的税费等,购房者发现原本看中的二手房,在价格上已无明显优势,甚至比新房价格还要高,转而选择购买新房。“有个原本打算买界牌安置房的客户,在壹江城开盘后,直接去买了壹江城,原因是买新房的成本已经和买二手房差不多了。”科威不动产的朱经理介绍,下半年政策放开后,成交量没有明显起色,其中新房降价的影响较大。
  新年展望:
  短期内困境依旧,议价空间得看新房价格变化
  从当前状况看,库存庞大的低价新房进一步压缩了二手房市场原本就已很小的议价空间,加上因此造成的客户资源流失,二手房市场成交乏力的困境恐怕还得持续一段时间。而未来新房市场的库存、价格变化,以及政策、信贷方面的新支持,将是二手房市场能否回暖的关键。
  目前,不少二手房中介公司对于2015年上半年的形势依然不太乐观。一位小中介商表示,虽然最困难的时候看似已经过去,但想要回到前几年那种交易火热的状态,暂时是看不到希望。而规模较大的中介公司也并不轻松,以科威不动产为例, 2014年月均成交12套左右,虽然较2013年略有增加,但成交依旧乏力。前七个月平均每月成交10套左右, 8月份限购松绑后出现短暂回升达21套,此后成交量又开始回落,且在政策利好频出的11月,成交量甚至下滑至7套。而今年1月份至今成交14套左右,交易平稳但没有大起色。
  这样长期“平稳”的成交量从某种程度上反映了,楼市回暖的热风,还未完全吹散二手房市场的寒冷。而要想让二手房市场交易火热起来,二手房的价格优势必须体现出来,而从短期来看,新房市场的低价还将持续一段时间。全市巨量库存能否延续近阶段的快速去化,新房价格会否出现上扬,是未来二手房议价空间能否放大的关键。
  困境依旧,但春天也正缓步走来。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
[打印该文] [关闭窗口]  
最新相关新闻
·
保集府联排别墅等到交房, “赠送”的地下室成了消防走廊?!
·
慈溪市新华书店竞得慈坎墩I201802#地块
·
408家房企破产 银行“涉房”违规贷款罚款过亿
·
第四季度我市将有4个楼盘交付
·
周巷、长河各有一地块成交
·
荣基:专注中小企业厂房交易一站式服务
  更多>>
  楼市要闻
·
保集府联排别墅等到交房, “赠送”的地下室成了消防走廊?!
·
慈溪市新华书店竞得慈坎墩I201802#地块
·
408家房企破产 银行“涉房”违规贷款罚款过亿
·
第四季度我市将有4个楼盘交付
·
周巷、长河各有一地块成交
·
荣基:专注中小企业厂房交易一站式服务
·
慈溪再次放宽落户条件
  楼盘展示
关于我们 | 广告服务 | 联系我们 | 法律声明 | 不良信息举报  责编QQ:314521599
版权所有:慈溪新闻网  新闻总站:中国宁波网 协办单位:慈溪市家居家装行业协会、慈溪市土木建筑学会
房产家居主编:胡永敢  电话:0574-63033686  QQ:点击这里给我发消息