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房贷利率执行降息后新标准购房者再迎利好
百万商贷每月少还200多元,首套房利率可享“折上折”优惠
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-1-22 点击量:2657

  随着2015年的到来,大多数银行开始执行央行降息后的新贷款基准利率,目前四大国有银行及众多商业银行均已下调浮动利率型房贷利率。除了商业贷款,住房公积金贷款也同样调整为新的贷款利率。
  对于购房者来说,这无疑是一大利好。一方面,对于大部分房贷一族来说,意味着从今年1月起,每月需偿还的“月供”将减少,房贷压力有所减轻。另一方面,目前银行的首套房利率优惠最低已至9折,加上降息影响,如今购房者享受的,是一个“折上折”的房贷利率优惠。
  ■记者 赵渝腾
  1月起房贷执行新基准利率,购房者月供“减负”不少
  虽然央行的降息政策是于去年11月出台,但由于大部分银行贷款利率以及公积金贷款利率为“按年调整”,购房者期待的新利率在今年元旦后才开始执行,而下调后的贷款利率,让购房者的月供着实“减负”不少。
  2014年11月21日晚间,央行突然宣布自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。利率下调意味着按揭“月供”的减少,利好房贷一族。对商业房贷客户来说, 5年期以上房贷的基准利率由6.55%降为6.15%,较此前的利率下降0.4个百分点,相当于打了9.4折。对住房公积金客户来说, 5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%,下降0.25个百分点,降幅不及商贷。
  由于目前绝大多数银行的利率调整政策均使用“按年调整”,即一年之内无论利率升降几次,都要到次年的1月1日才能执行最新基准利率。因此,今年1月起,大多数商业银行才开始执行央行降息后的新贷款基准利率。此外,根据宁波市住房公积金管理中心慈溪分中心相关政策,在降息前办理的公积金贷款,也统一在1月1日调整利率。也就是说,我市存量房贷客户的“月供”从元旦之后开始减少。
  那么,降息给购房者带来的月供减负到底有多少?举例说明,某购房者在银行贷款100万元,年限30年,执行基准利率,采用最常见的等额本息还款。在降息前,贷款利率为6.55%,每月需还款6353.60元;降息后,贷款利率为6.15%,每月需还款6092.28元。也就是说,降息后,该购房者每月还款可省261.32元。这样,仅2015年一年,就可少还3135.84元。同理,一笔60万元、 20年期的公积金贷款,降息后每月月供也可少还80.49元。
  部分贷款者无法享受利率优惠, 1月月供或“不降反升”
  然而,降息带来的月供“减负”并非适用于所有贷款者。如采用固定利率还款,或按自然年调整利息的客户就无法享受。另外,由于银行采用“分段计息”的方式,个别贷款者的1月还款额也可能“不降反升”。
  据银行人士介绍,不受本次降息影响的例外情况主要有两种。其一,如果客户与银行约定采取固定利率还款,那么在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息,不会因为利率变化而改变还款数额。即降息或加息,借款人的房贷利率都将保持不变。其二,如果客户当时与银行约定的是按照自然年的月份来调整利息,那么客户暂时也不能享受更加实惠的月供。例如,陈先生在2013年9月贷款买房,当时他和银行签订贷款协议时,调息方式选择的是按自然年周期调息,那么就要等到每年的9月份才会调整利率。以这次降息为例,陈先生的房贷要到今年9月份时,月供才会产生变化。
  即使对于大部分采用市场普遍的贷款方式的市民,也要留意1月还款额可能比去年12月多的情况。这是因为,目前很多银行对调息后的利率实行“分段计息”方式扣款,即以新房贷利率执行日为限,分元旦前和元旦后两个阶段,以新旧两种利率来计算贷款人新一年1月份的月供。如张小姐还款日为每月5日,那么在2014年12月6日到2014年12月31日这26天里,还款利息按照降息前的利率计算,2014年1月1日到2015年1月5日这5天,还款利息按照降息后的利率计算。
  由于每年最后一个月银行利率是按天计息,因此1月月供的总计息天数会是31天,而非平日里每月30天的计息基数,也就是说客户在1月份要比平常月份多付1天的利息。而这多出来的一天的利息,有可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多,尤其是还款日靠近月初的贷款者,月供“逆增”的可能性会更大。所以,个别贷款者或许会在1月份出现月供“不降反增”的情况。
  不过,从2月份开始,就不会再出现这个问题,还款额会比去年下降。银行人士建议,在本月扣款日前,市民最好向贷款银行咨询下月供金额的变化情况,或往签约账户里多存点钱,以免因扣款不足影响个人信用记录。
  银行首套房利率最低9折,购房者享利率“折上折”优惠
  除了降息带来的利率优惠,银行首套房利率也有所松动,目前我市多数银行的首套房利率优惠最低已降至9折。降息加上利率折扣,购房者在新的一年,迎来了“折上折”房贷利率优惠。
  近日,记者咨询了包括四大行在内的我市主要办理房贷的几家银行,相比去年限贷刚松绑时普遍执行9.5折的首套房贷利率,目前大部分银行已将利率优惠放宽到9折。“对于在我行有资金沉淀、信用记录良好的优质客户,首套房贷利率最低可打9折。”建行的工作人员称。据了解,各家银行目前的首套房利率政策基本相同,即根据客户资质享受9-9.5折的优惠,其中对于合作楼盘、资质较好的客户可享9折优惠。
  而且,降息后新基准利率的执行,并不会影响折扣政策。也就是说,借款人获得的实际利率优惠,将是在新基准利率下,再享受利率折扣优惠。由于此次降息后的新基准利率相当于在原基准利率基础上打了9.4折,加上银行自身提供的9-9.5折的利率折扣,现在购房享受的就是一个“折上折”的利率优惠。
  例如,购房者欲向某银行申请一笔100万元、 20年期的房贷,在去年没有降息且最低利率优惠为9.5折的情况下,购房者可享受的实际利率是6.55%*0.95=6.22%,即所需支付的总利息为75万元。而如果是今年申请,享受的优惠利率是9折,那么实际利率就是在降息后的基准利率6.15%基础上再打9折,即5.54%,这样总利息为65.6万元。也就是说,较之去年,同样申请一笔100万元、 20年期的房贷,在今年最新利率优惠下,总利息可节省9.4万元,每月月供即可少还390元。
  无论是对于已贷款的房贷一族,还是即将贷款的新购房者,房贷利率下调带来的利好都是实实在在的。而从当前楼市成交量回升的趋势来看,购房成本的逐步下降也将吸引更多的购房者入市,进一步推动楼市回暖。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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