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慈溪房价经过大幅度调整将筑底回升
2014年慈溪房地产市场综述(下篇)
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2015-1-15 点击量:2963

  记者 周克军 赵渝腾 通讯员 陆迪清
  据慈溪市房地产管理中心统计, 2014年,全市住宅商品房成交均价为每平方米10146元,同比下降8.6%。这是慈溪住宅商品房销售价格在2011年达到高点后,连续第三年下降。
  降8.6%,这个房价降幅数字已然不小,但市场参与者感受到房价下降幅度更大,主要原因是2014年与2013年房源结构不同, 2014年中心城区房源所占比例大,乡镇房源所占比例小, 2013年中心城区房源所占比例小。 2014年,中心城区不少楼盘房价较上年降幅达20%-30%,售价已远远低于成本价。经过持续地大幅度下降,慈溪住宅商品房价格已到底部区域,在成交量稳定放大之后,将逐渐回升。
  2014年不少慈溪住宅商品房跌破成本价
  2014年,慈溪房价经历了一轮深度调整,目前房价处于底部区域,整体房价已回到5年以前。
  2014年,慈溪住宅商品房均价仍在每平方米10000元以上,同比下降幅度仍在10%以内,主要受房源结构的影响。 2014年,住宅商品房成交房源中,中心城区占的比例较大,全年成交量排名前十的楼盘只有两个乡镇楼盘, 8个是中心城区的楼盘,成交量排名前十名的楼盘共成交2337套,超过了全市商品房成交总数的一半,其中乡镇楼盘共成交299套,占成交量排名前十名的楼盘近三分之一;成交量排名前二十名的楼盘中,中心城区14个,乡镇只有6个,前20名楼盘共成交3263套,其中乡镇6个楼盘共成交1184套,所占比例也是近三分之一。 2013年乡镇楼盘所占比例要比2014年大得多,当年成交排名前十名的楼盘中,乡镇占4个,排名前十名的楼盘共成交2469套,其中乡镇楼盘共成交1205套,乡镇楼盘所占比例近50%。总体上来说,乡镇楼盘的价格要远远低于中心城区的价格,再加上2014年和2013年成交最大的楼盘都在乡镇,然而这两个年度成交量最大的楼盘价格悬殊, 2014年反而比2013年高了许多: 2014年碧桂园豪园成交527套,成交均价为每平方米8408元,2013年维科龙湾府小区成交524套,成交均价只有每平方米5147元。这样一来,数据上看,慈溪房价下降幅度并不是很大。
  2014年上半年,慈溪楼市低迷,住宅商品房有价无市,进入下半年,慈溪住宅商品房整体大幅度降价。
  7月底,慈溪取消限购政策,成了引发住宅商品房降价的导火索。不少楼盘都想借助政策的利好,调整价格加快售楼进度。绿城诚园的大幅降价是个代表, 2014年8月初,以“不降品质、不降价”著称的绿城,在绿城诚园项目,房价出现了大幅度调整。当年8月,诚园成交14套,其中,9套成交均价为每平方米9538元, 5套10260元,有关资料显示,这个楼盘在2012年12月份成交50套,成交均价为每平方米13127元,也就是说这个楼盘房价每平方米向下调整幅度为3000元左右。全年绿城诚园成交230套,成交均价为每平方米9318元。其他在售楼盘也纷纷降价促销。
  2014年下半年,一些新开楼盘以诚园为代表的在售楼盘为参照,开出了更低的价格。 10月底,位于慈溪城南的祥生·祥园开盘,执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”售价策略,这个价格大大低于市场预期,这是慈溪2006年高层公寓在售价格,低于2007年开盘的富丽湾景苑和和润公寓两个项目。 12月底,壹江城也是低价开盘,这个位于慈溪中心城区核心地段楼盘,最低价每平方米仅6800元,均价只有8800元。
  2014年下半年以来慈溪房价下降,是和以前不同的:前些年降价,房产开发项目还是保本或是微利的,但这次房价下跌后,目前慈溪房产开发项目绝大多数项目都是亏损的,能够保本或是微利的楼盘极少。开发商开发房产项目的唯一目的是为了赚取利润,保本是一条底线,亏本卖房是不得已而为之的极端措施。 2014年,慈溪不少开发商绝大多数资金都非常紧张,急于回款,偿还银行贷款和支付工程款。
  “以价换量”成交成近阶段慈溪楼市的主基调
  刚性需求和改善性需求同时发力,开发商主动调低售价,慈溪楼市迎来了久违的旺销局面。
  2014年,“以价换量”代表性楼盘是华润橡树湾。这个楼盘, 2014年销售达到301套,同一种产品,近三年房价相差不少。 2011年5月,华润橡树湾北地块项目开盘热销, 6月合同备案214套,销售均价为每平方米17579元; 2012年12月成交38套,成交均价为每平方米15638元; 2014年1月这个楼盘成交21套,成交均价为每平方米14601平方米; 2014年11月成交49套,其中, 9套10246元, 40套10595元。四年下来,华润橡树湾北区块住宅商品房销售价格跌去7000元左右,下降40%。
  每一次房市深度调整,必将引来一大批购房者入市,从而引旺市场。受限购限贷等宏观政策的影响,以及2011年新房大量入市, 2012年上半年,慈溪房产市场房价出现了一次较大的结构性调整,部分普通商品房降价幅度达20%-30%。这次价格调整后,从2012年下半年到2013年上半年近一年中,慈溪房产市场出现了旺销的局面,其中2013年上半年成交2056套,为历年同期最高成交量。 2014年8月开始新一轮房价下跌后,成交迅速反弹,每个月成交均超过500套,其中有两个月超过700套,有一个月近700套,都是历年来少见的。
  抄底者开始陆续进场,高端商品房受追捧。随着近年来新型城市化的展开,梵石、华润、绿城、金地、保利、复地、龙湖等知名房企的到来,恒元等本土企业的迅速崛起,慈溪住宅商品房品质快速提升。梵石壹方大厦和双囍花园、绿城玫瑰园和慈园、恒元悦府和悦城……这些以前只有在上海、杭州等大城市才可以见得到的精品楼盘,走进了慈溪市民的生活。双囍花园外立面底部和顶部采用自然面沙岩,中间部分采用清水砖干挂户面,远远看去,并不十分惹眼,其实是一种极为消耗人力物力的做法。悦城以3.6米单层层高、全地暖覆盖、安全室设计和三重入户大堂的四大营造创想,比肩京沪杭一线作品。在建造过程中,精益求精,为保证墙面颜色符合设计要求,设计大师梁志天亲自从香港来到慈溪,现场施工把控。通常,高品质的房源房价都比较高,普通购房者望尘莫及,但眼下,这些也许此后慈溪房产市场难得一见的作品,价格有些令人意外,仅相当于2010年极其普通的产品的售价,成为改善性需求追逐的目标。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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