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暖冬:年末楼市进入促销跑量冲刺阶段
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2014-12-25 点击量:3271

  ■记者 赵渝腾
  冬至已过,严寒来临,而临近年末的慈溪楼市却展现出近年少见的火热。
  年底业绩“收官”大战已至,各楼盘的促销跑量也进入了冲刺阶段。无论是看房人气,还是实实在在的成交量,近期慈溪楼市着实迎来了一波又一波的购房热潮。在“以价换量”的整体市场格局下,众多购房优惠政策的集中出台,进一步利好购房者,也助热了年末行情。
  主打“价格牌”,老盘促销跑量、新盘加紧入市
  临近年末,慈溪楼市再掀购房热潮。老盘加紧跑量,其中最引人关注的是绿城诚园祭出的“涨价令”,而祥生祥园、印象剑桥、华润凯旋门等热门楼盘则延续热销势头加速跑量,另外一批之前销售缓慢的楼盘也出现一定程度的放量;新盘方面,壹江城、峙山庄园等也加紧入市的步伐,期待在这轮行情中分一杯羹。
  近期的楼市到底有多火爆,先从数据来了解。自7月31日限购取消起,慈溪楼市的成交量开始回升。数据显示,今年1月至7月,全市住宅商品房共成交1326套,剔除2月份春节因素,平均每月成交207套。而8月至11月,仅四个月就成交2488套,平均每月成交622套。其中11月份成交727套,创造了今年住宅商品房单月成交量新高。而截至12月23日,本月也已有462套成交量。 2014的最后两个月,至今已有1189套成交量,而2013年这一数据仅706套, 2012年为884套。慈溪楼市的“倒春寒”早已过去,如今,时隔多年的“暖冬”已然来临。
  带动成交量攀升的领头羊,是几个耳熟能详的热门楼盘,这些楼盘在轮番上演热销好戏的同时,也博得了众人眼球。绿城诚园就是其中之一。回顾绿城诚园这一年,在1月至7月的七个月内仅成交了12套,而8月份开始,随着大幅价格调整,诚园迎来了一波热销潮。 8月成交14套, 9月成交63套, 10月成交40套, 11月成交55套, 12月至今已成交44套。“以价换量”的效益已经兑现,而进入年底跑量冲刺阶段,绿城再次动用了价格武器,祭出了“涨价令”。近日,借着智能机器人嘉年华活动,绿城诚园重磅推出了包括“交5万抵20万”在内的“12重大礼年末钜惠”,并赫然宣布“元旦全面涨价800元/㎡”。据了解,这次“涨价令”源于绿城集团内部的涨价通知,目前绿城全国各个项目的新一轮涨价行动正在全面展开。而诚园的这一涨,也将使其成为我市2015年的“第一涨”。
  不同于绿城诚园的涨价刺激,祥生祥园、印象剑桥、华润凯旋门等几个楼盘则在年末延续此前的低价策略,稳步跑量。仅11月份,祥生祥园和印象剑桥两个楼盘,就以新盘姿态联手创造了303套成交量。其中祥生祥园以233套的成交量,遥遥领先,这个毗邻绿城诚园的楼盘,自10月底开盘起,就执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”的售价策略,这样的低价不仅成功吸引大量购房者,也影响了其他楼盘的定价策略。随后开盘的印象剑桥,成交价格也在9000-10000元/平方米的区间内,这样的价格,加之其位于孙塘北路的地理位置,适合刚需家庭的户型设计,也成功吸引了一批购房者下单。两盘在2014年最后一个月依然表现抢眼,目前分别成交39套和38套。而有望成为年度主城区销冠的华润凯旋门,更是加紧最后冲刺,期望在年底实现清盘,本月至今也已成交36套,仅剩数十套房源。
  除了主流的价格调整策略,有些房企还积极筹划各种与互联网金融的合作。例如复地御上海就和《都市快报》旗下的快房网合作,推出了“交2万抵10万购房款”的团购活动。据悉,推出该活动也是迫于因之前销售迟缓所面临的业绩指标压力,活动自10月份推出后,去化效率有所提升,而团购活动也将于年底结束。
  还有一些在前几个月销售缓慢甚至停滞的老盘,也在年末迎来了一波成交量的上升。最为明显的是慈溪财富中心,该盘在8月至11月平均每月成交6套, 12月成交量飙升至47套,其中12月22日、 23日,单日分别成交13、 12套。另如柏顿嘉园9月份仅成交1套, 10月份没有成交,而11月至今已成交12套;梵石双囍花园12月至今已成交13套,而此前四个月平均每月仅成交4套……这样借着楼市回暖的东风,在年末行情中出现成交反弹的楼盘不在少数,这也反映了此轮行情并不只是个别楼盘的独秀,而是群雄逐鹿、多点开花的盛宴。
  另外,两个新盘也正摩拳擦掌,跃跃欲试。它们是位于景观大道的恒泰壹江城和位于峙山公园南侧的美辰峙山庄园。其中主打别墅的峙山庄园先行一步,已于12月18日出现成交,目前已成交5套别墅,其中2套327平方米,均价12036元/平方米, 3套340平方米,均价11738元/平方米。而壹江城将于12月27日开盘,价格设定为“6800元/㎡起, 8800元/平方米均价”。两个新盘都具备独特的地理位置,加之这样的价格策略,有望逐步跻身热销主力的行列。
  “以价换量”遇上利好政策集中释放,年末购房“窗口期”已经打开
  年末楼市出现了一波又一波放量的成交行情,个中缘由有很多,但总体来说主要有两方面:一是库存压力依旧,开发商受年底资金压力、业绩压力等影响,纷纷“以价换量”,以期快速去化;二是政策红利集中释放所带来的利好效益已经开始显现,无论刚需还是改善型需求,获得的优惠力度都是近年少有。两种因素相结合,一个较低房价、多重优惠的购房“窗口期”已经打开。
  年末楼市火爆促销的背后,依然是巨大库存的压力。截至11月末,全市住宅商品房库存已突破12000套,这还不算即将开盘的新盘房源,按照最近几个月的去化效率,完全消化需要近两年的时间,达到供求平衡的状态预计也要大半年。一方面库存压力尚未消除,另一方面推盘量不断上升,由此来看,年底前开发商的销售压力依然难以缓解。目前,大部分开发商距离年初制定的销售目标还存在很大差距,提高销售量迫在眉睫。而在当前库存巨大、竞争激烈的市场环境下,“以价换量”似乎是唯一行之有效的策略。今年下半年,以“不降品质、不降价”著称的绿城率先发力,诚园项目大幅降价,房价较2012年底的价格水平每平方米下降了3000元左右,这也给毗邻的祥生祥园巨大压力,为争抢客户,以震撼全市的低价开盘,“以价换量”的浪潮不仅影响了老盘,也影响了新盘的定价策略,这一点,从壹江城“8800元/平方米均价”的定位就可见一斑。
  对于开发商来说,“以价换量”实属无奈,因为目前慈溪中心城区在建的各住宅商品房项目,当时买入土地时的价格都普遍偏高,据初略计算,白坯房的开发成本,低的每平方米8000元左右,高的超过15000元。而近年来银行对房地产开发贷款的诸多限制,使开发商的资金更加捉襟见肘。高额的开发成本和融资成本,使得绝大多数开发商资金都非常紧张,开发商们急于回款,来偿还银行贷款和支付工程款,临近年末,这样的压力则更为明显。而有一些房企尽管资金压力不大,但考虑到明年的发展,或者自身的市场占有率,也在通过促销跑量,吸引目前的购房者,确保一定的现金流来应对明年可能会出现的问题。
  另一方面,近期我市集中出台的购房优惠政策无疑是催化剂,让“以价换量”产生了更为明显的效应。国庆前夕限贷松绑, 11月17日高校毕业生购房优惠政策出台, 11月22日央行降息, 11月25日住房公积金个人贷款政策调整……这一系列优惠政策的集中释放,彻底打破了此前浓厚的观望氛围,为疲软的楼市注入了一枚“强心针”。首套房限制放宽、首付款降低、利率降低、贷款额度提高等等,无论是刚性需求还是改善型需求,都能在这些利好政策中获得实实在在的优惠,而且不少优惠还可以同时享受,多重优惠所带来的化学反应,促使原本处于观望的购房者蜂拥入市,使成交量节节攀升。
  对于年末各楼盘的跑量冲刺,业内人士表示,无论是为了度过年关,还是为了抢收市场,短期来看,促销幅度最厉害的,就在这一两个月。现在卖得比较好的楼盘,一般是促销力度大的品质楼盘,等到明年开发商资金链压力有所缓和,促销力度会否减弱现在还不得而知。但可以预见的是,受制于高库存,开发商仍将在短期内维持谨慎的销售策略,我市住宅商品房整体销售价格会继续以稳为主。而对于有购房需求的市民来说,或可以把握这个“以价换量”和短期政策红利所带来的购房“窗口期”,适时出手。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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