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目前慈溪房价相当于上证指数2000点
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2014-12-18 点击量:4292

  ■记者 周克军
  在股市如此红火之际,讨论楼市和慈溪房价,多少有些不合时宜。但是,持续关注楼市和房价,是记者的本职工作,不得不说。
  上证指数在2007年10月达到6124之后,持续下行,最低跌到1664点,此后虽有3478点和2444点几波反弹,但总体行情低迷,近年来基本在2000点左右徘徊,今年7月底以来,沪深股市指数一跃而起,上证指数涨到3000点左右,涨幅达到近50%,回头一看, 2000点基本可称为“钻石底”。类比慈溪楼市,目前慈溪房价相当于上证2000点,也是扎实的“钻石底”。
  慈溪房价总体下降40%左右
  慈溪房价总是特立独行。据统计, 2012-2013年,全国主要一二线城市房价,比2011年上涨40%,而慈溪房价在2011年达到高峰后,三年来,跌跌不休,下降了40%。
  通过慈溪房地产管理中心统计的数字,可以清晰地看到慈溪房价下降的轨迹:
  2010年,全市商品房成交均价为每平方米13878元,比2009年上升45.7%;
  2011年,全市住宅商品房成交均价为每平方米14406元,比2010年上涨3.8%;
  2012年,全市住宅商品房成交均价每平方米11951元,同比下降17%;
  2013年,全市住宅商品房成交均价为每平方米11103元,同比下降7.9%;
  2014年上半年,全市住宅商品房成交均价为每平方米10813元,同比下降11.5%。各项主要数据较去年同期大幅度下降,慈溪楼市处于深度调整之中;
  2014年11月,全市住宅商品房成交均价为每平方米8980元,房价与上月相比,下降10.8%,与去年同期相比,下降19.1%。
  应该指出的是,每一年住宅商品房成交结构都不是相同的,有的年份中心城区商品房所占比例大一些,有的年份中心城区商品房比例占的小一些,有的年份高档商品房占的比例大一点,有的年份高档商品房占的比例小一点。这些因素也在一定程度上影响着整体房价的高低。但是,无论怎样,近三年慈溪房价降了,而且降得还不少。
  从2012年以来三年间,比较明显的降价主要有两波:一是2012年下半年,二是今年下半年。
  2012年三月中旬,国家再次表态对房价调控的决心之后,慈溪部分房产项目再也撑不住了,祭出了“降价”白旗。在这次房价调整中,比较有代表性的是天赐家园项目。这个楼盘于2011年初开盘,是慈溪市场2011年“第一盘”,开盘均价为每平方米11500元左右,开盘后成交并不理想。在经过1年时间的等待和观望之后,大幅度调整销售价格,每平方米均价为8000元左右,降了3000多元。此后,柏顿嘉园随后也推出大批特价房,这些房源均价也在每平方米8000元左右。白金湾在原有的低价基础上,推出部分特价房,同时加大促销力度。商业房产联盛公寓在市场压力下,也开始推出大批的特价房,从5月开始,分两次推出500多套均价在每平方米8000元左右的特价房,由于楼盘区位优势明显,引来大批投资者下单。
  今年下半年,以绿城诚园的大幅降价以及祥生祥园的低价开盘为代表,慈溪房价出现大幅度调整。今年8月初,以“不降品质、不降价”著称的绿城,在绿城诚园项目,房价出现了大幅度调整。今年8月,诚园成交14套,其中, 9套成交均价为每平方米9538元, 5套10260元,有关资料显示,这个楼盘在2012年12月份成交50套,成交均价为每平方米13127元,也就是说这个楼盘房价每平方米向下调整幅度为3000元左右。 10月底,位于慈溪城南的祥生祥园开盘,执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”售价策略,这个价格大大低于市场预期,这是慈溪2006年高层公寓销售价格,低于2007年开盘的富丽湾景苑和和润公寓两个项目。其余楼盘也相应地调整了销售价格,“以价换量”成为今年下半年以来的主基调。
  同一楼盘,同一种产品,近三年房价相差不少。 2011年5月,华润橡树湾北地块项目开盘热销, 6月合同备案214套,销售均价为每平方米17579元;2012年12月成交38套,成交均价为每平方米15638元;今年1月这个楼盘成交21套,成交均价为每平方米14601平方米;今年11月成交49套,其中, 9套10246元, 40套10595元。四年下来,华润橡树湾北区块住宅商品房销售价格跌去7000元左右,下降40%。
  房价超跌反弹可期
  慈溪房价相当于上证指数2000点,意味着什么?继续下跌可能性不大,超跌反弹为期不远。
  作为一种特殊的商品,住宅商品房的商品属性一直存在,房价有涨有跌。近10年来,慈溪房价下跌有四次: 2004年,一些楼盘房价每平方米下降1000元,也出现过一套房总金额下调10万元,相当于房价整体下降20%; 2008年,受国际金融危机的影响,一些楼盘打八折,慈溪房价整体下调20%; 2012年,部分楼盘降价,慈溪房价整体下降幅度10%左右; 2014年,在售楼盘降价,新盘低开,慈溪房价整体再降20%以上。其实,也可以将2012年上半年到2014下半年看着是慈溪楼市房价到达高点之后,一波下跌行情,总体降幅在40%左右。
  很显然,今年下半年以来慈溪房价下降,是和前几次不同的:前几次降价,房产开发项目还是保本或是微利的,但这次房价下跌后,目前慈溪房产开发项目绝大多数项目都是亏损的,能够保本或是微利的楼盘极少。
  商品房价格最核心的部分是开发成本,看慈溪房价必需了解慈溪住宅商品房的开发成本构成。首先是土地价格。慈溪是个人多地少的地方,土地是较为稀缺的资源,近几年来,慈溪中心城区住宅开发项目楼面价一般为每平方米3000-10000元,不同的地段,项目周边不同的配套资源,价格不同。二是建安成本。最近几年,慈溪中心城区住宅开发大都比较注重品质,有的项目已经达到一线大城市的水准,建安成本较大,一般白坯房每平方米3000-6000元。三是资金成本。由于近年来银行房地产开发贷款进行限制,融资成本普遍高于其他行业,年利率达到10%左右,这对于开发周期长的房产项目来说,是一个沉重的负担。四是各类税费和管理成本。初略计算,目前慈溪中心城区在建的各住宅商品房项目,白坯房开发成本,低的每平方米8000元左右,高的每平方米超过15000元。
  开发商开发房产项目的唯一目的是为了赚取利润,保本是一条底线,亏本卖房是不得已而为之的极端措施。目前,慈溪不少开发商绝大多数资金都非常紧张,急于回款,偿还银行贷款和支付工程款。
  今年下半年以来,慈溪住宅商品房回暖迹象明显。据慈溪市房地产交易中心统计,下半年慈溪住宅商品房成交量分别为: 7月237套, 8月716套, 9月528套, 10月517套, 11月727套, 7-11月已达2735套,预计今年下半年全市住宅商品房成交量将达到3300套左右。这是历年来半年成交量最高的,相当于一般年份一年的成交量。
  随着成交量的上升,一些房产项目资金紧张状况得到缓解,有可能上调房价,以减少亏损。但目前慈溪住宅商品房库存压力仍比较大,房价大幅上涨的条件还不具备。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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