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住宅商品房交易量节节攀升
10月慈溪市房地产市场综述
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2014-11-6 点击量:1496

  ■记者 周克军  通讯员 陆迪清
  慈溪房地产管理中心统计显示,今年10月,全市住宅商品房成交517套,成交量大大超过去年同期;成交均价为每平方米10065元,房价与上月相比,下降18.9%,与去年同期相比,下降15.7%。
  10月,慈溪住宅商品房市场延续“以价换量”主基调,形成改善型需求与刚需并驾齐驱的市场格局,交易量稳步上扬。房价方面,同类型房源,销价基本与上月持平,与去年同期相比,则有较大幅度的下降。祥生祥园的开盘,慈溪房价的底部进一步确立,随着成交量的上升,一些楼盘可能会调整售价,出现超跌反弹。
  单月成交超500套“以价换量”效果明显
  一是限购、限贷的取消,部分改善型需求进场,二是部分楼盘大幅度降低售价,吸引一些购房者“抄底”,慈溪住宅商品房市场需求进一步扩大,成交量稳步上扬。
  从近三个月成交量来看,慈溪楼市整体向回暖的趋势发展。从数据看,今年8月成交716套, 9月成交528套,都比10月517套要大,但是, 8月有碧桂园单月成交420套,其余楼盘成交量不足300套, 9月维科太子湾以拍卖的方式成交了120多套房源,其余楼盘正常成交量为400套左右。 10月住宅商品房交易更加活跃,楼市明显升温。
  从每周数据来分析,房市趋旺的势头更加明显。国庆节7天虽然成交量只有47套,但也是近年来国庆长假成交量的新高,是去年国庆节期间成交量的3倍。在没有新开楼盘参与的情况下,单周成交180套是近年来所罕见的。月内出现不少单日成交20-30套的情况,例如10月16日,一天成交量达到32套,慈园、橡树湾小区、悦城玖号花园、慈溪财富中心等17个楼盘有成交。
  10月,成交量超过20套的楼盘有9个,其中超过30套的楼盘5个, 9月成交量超过20套的楼盘10个,其中超过30套的楼盘4个, 9月和10月成交量排名靠前的楼盘成交量基本持平。今年10月比去年同期成交量要大许多,去年10月成交量为257套,不及今年10月的一半,去年10月成交量超过10套的楼盘仅8个,超过20套的楼盘仅智慧谷和御龙公寓,分别成交58套和33套。
  从数据上看, 10月慈溪住宅商品房价格较上月大幅度下降,主要是受房源结构影响。10月成交均价为每平方米10065元,房价与上月相比,下降18.9%。 10月乡镇楼盘成交量较多,当月成交量上榜的11个楼盘中,乡镇楼盘占6席:龙华苑成交45套,成交均价为每平方米4532元;豪园成交39套,其中有33套为每平方米7611元;群英中心21套,每平方米8003元;绿德家园18套,每平方米7108元;香醍漫步17套,每平方米4427元。 9月成交量上榜的12个楼盘中,乡镇楼盘只有4个,城区楼盘占8个。尤其是9月份,维科太子湾以拍卖的方式出售了126套房源,成交均价达到15586元,拉高了当月整体房价。同一楼盘房价基本相差不大,例如,诚园上月成交63套,其中43套每平方米9133元, 20套9137元; 10月,成交40套,其中38套9120元, 2套8641元。
  与去年同期相比,房价下降15.7%,也主要受房源结构的影响,去年10月成交的房源以中心城区楼盘为主。去年10月份,成交量排名前10名的只有两个乡镇楼盘,其中星海家园成交12套,成交均价为每平方米5978元,嘉润名都成交8套,成交均价为每平方米8893元。其余8个楼盘均是中心城区楼盘,其中排名第一的智慧谷成交了58套,均价达到了每平方米10023元,其余城区楼盘均价都在每平方米11000元以上,拥有黄金区位优势的御龙公寓成交了33套,均价更是超过了每平方米15000元。应该指出的是,同一楼盘,今年10月与去年同期相比,售价有较大降幅,例如绿城诚园,去年10月成交9套,成交均价为每平方米12753元,今年10月,成交40套,其中38套9120元,降幅达到28.5%。
  祥生祥园开盘慈溪房价见底
  上月底,位于慈溪城南的祥生祥园开盘,执行“折后均价每平方米5880-6888元为主”售价策略,这个价格大大低于市场预期,也标志着慈溪房价已经见底。
  关于祥生房产,关于祥生祥园,以及绿城与祥生合作与竞争,有必要为读者作一次梳理。
  祥生是来自诸暨市的一家房地产公司。公司简介上有这样一段文字:“祥生房产具备房地产开发一级资质,项目遍布华东、华中及华南地区,初步形成了全国化布局。截至2013年底,房地产开发总建筑面积逾800万平方米,在建工程总建筑面积约300万平方米。以房产为主业的产业多元化也取得了骄人成绩。在建设安装领域,祥生建设具备总承包一级资质,年建安产值达60亿元以上;另外,祥生物业具备一级资质,服务面积逾200万平方米”。
  祥生在慈溪,与绿城有着解不开的情结。
  祥生与绿城有过一段蜜月期。公开的资料显示, 2009年6月,浙江祥生房地产开发有限公司分别以楼面地价每平方米8335元、 8243元拍下浒山江以西1#、 2#地块,成为慈溪新的地王,土地出让总价高达10.89亿元。在这两块土地上,建成了后来热卖的绿城慈园。慈园是祥生与绿城合作十分成功的一个项目,到目前为止,慈园房源基本卖完,成交均价在每平方米25000元以上。
  于是,绿城携手祥生,共同开发城南项目,双方合作相继拿下两幅地块。
  2011年5月,宁波慈溪国土局进行对慈土储(城南)R-11#地块的招标出让,最终绿城房地产集团有限公司以6.15亿元中标该地块。出让公告显示,慈土储(城南) R11#地块出让面积为54226平方米,建筑密度不大于35%,容积率介于2.0-2.5之间,绿地率为30%,为批发零售用地、城镇住宅用地,出让起始价为5.3亿元。楼面价为每平方米4795元。
  2013年3月,慈溪绿城房地产发展有限公司以57150万元拿下R-14#地块国有建设用地使用权,总面积为50389平方米,容积率为2.27-3.0,性质为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地、其他商服用地、城镇住宅用地。据初步估算,该项目建筑面积为15万平方米左右,楼面地价为每平方米3800元左右。
  在R-11#地块上开发了诚园, R-14#地块开发了祥园。
  诚园于2012年底开盘,均价为每平方米13000元左右,此后一段时间,这个楼盘的销售不理想。业内人士认为,在诚园的开发销售问题上,双方发生分歧。于是绿城与祥生分手,单独开发R-14#地块开发祥园。这样一来,绿城与祥生由亲密伙伴变成为竞争对手。
  今年8月,绿城诚园将房价每平方米向下调整幅度为3000元左右,成交均价降为每平方米9000多元。祥生祥园倍感压力,开盘时,打出了更低的价格,与诚园争抢客户。
  绿城诚园与祥生祥园销售价都远远低于项目的成本价,也成为慈溪房价进入底部的标志。
 

  10月份慈溪楼盘住宅商品房交易量排行榜
  楼盘        项目位置         成交 (套)    均价 (元/平方米)
  华润橡树湾小区  担山北路以东,人和路以北   82      其中, 61套10512; 21套10527

  龙华苑      龙山镇            45      4532

  诚园横      河镇乌山南路以西,南三环以北 40      其中, 38套9120; 2套8641

  豪园       观海卫镇           39      其中, 33套7611; 6套14743

  山水苑      龙山镇            33      其中, 21套4450; 11套4497

  白金湾      北三环以北,西二环延伸线以西 24      7372

  恒元悦城     文化商务区内         23      其中,悦城壹号花园16342;悦城玖号花园12865

  玫瑰园      剑山路以东,南二环线以北   21      其中, 18套13898

  群英中心     新浦镇            21      8003

  绿德家园     逍林镇            18      7108

  香醍漫步花苑   龙山镇            17      4427

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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