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律师教你防范购房风险
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2013-1-28 点击量:5006

  教你如何防范购房风险,买房注意防范开发商的各种陷阱。那么开发商都有哪些陷阱和潜规则,购房者该如何防范。现一一为您解答。

  陷阱1:建筑面积不变 , 套内面积缩水

  [法律分析]通常开发商和购房者在合同中常以建筑面积作为计价单位,但在实际中往往会出现在建筑面积不变,购房者总购房款不变的情况下,购房者公摊的共有建筑面积增加,套内建筑面积缩小的情况。

  [律师提示] 建筑面积是由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成,故在签订购房合同时,应对套内建筑面积及分摊共有建筑面积的暂测与实测的误差幅度作出严格的约定,或者对套内面积与建筑面积的比例误差作明确约定,一旦误差超过特定比例,则购房者有权退房。

  陷阱2:“已付房款”成了糊涂账

  [法律分析] “已支付房价款”是计算违约金的基础,在按揭贷款购房法律关系中,对购房者而言,其与开发商是房屋买卖关系,与银行是抵押贷款关系。在购房者办理完毕贷款手续后,银行划账,开发商就得到了全部的购房款。即在购房者支付了首付后,剩余的房款是由银行代购房者履行了货币的支付义务,是一种代为清偿行为,实际债务的承担主体与当事人依然是购房者,故已付房价款应作总房价的解释。

  [律师提示] 为防止发生解释的分歧与纠纷,双方在签合同时,最好明确约定已付房价款的计算方式。

  看清十大陷阱降低购房风险

  陷阱一 广告欺诈眼花缭乱 

  中国消费者协会提醒,虚假广告常见的有七种情形:一是模糊时间。即广告中不标明销售价格的有效期限,特别是一些所谓的“特价房”惯于采取“空手套白狼”的方式。二是模 糊数字。当具体涉及面积的时候,往往不标明是建筑面积还是使用面积。三是模糊图片。在许多广告中都会配发一些图片以增加直接的视觉效果,但却不标明出现在广告中的是建筑设计效果图还是模型照片。四是模糊概念。明明是有限的打折让利进行促销,却宣传为“免契税”等特殊税收政策。五是模糊出处。即广告中没有刊登预售销售许可证号,甚至都没有开发企业的名称。六是模糊规定。广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等等这样的极端形容词语,也不可以主观预测,但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值、保值的内容,而且出现极端形容词。七是模糊规划。把政府规划中不可能或还没有实现的文化、教育、科研、绿化、交通、环保等项目,当做与自身相联系的组成部分进行宣传。

  即使判断广告基本可信,购房者也要保留好所有的楼书、广告,以备不时之需。

  陷阱二 美轮美奂样板间

  不要只看表面,要冷静分析的利弊,可以到附近或是户型相似的朋友家看一看,询问一下居住体会。样板间非常容易使购房者受到诱导,即便为了省心咬牙买下样板间,今后的电费也将让你心颤。另外,在购买一个楼盘之前,一定要仔细考察周边环境,了解政策导向以及市政长远规划,不要听信销售人员的一面之词,比如售楼小姐说“旁边那个工厂马上就要搬了”等类似的话。

  陷阱三 虚假承诺花言巧语

  通气、通电话的问题要视楼盘位置而言,如果离市政大管线十分遥远,而且周围项目比较少,那么千万不要相信入住即通的假话。

  至于车程,一定要考虑白天交通拥堵的情况,半夜20分钟车程,白天你可能得花上两个小时。另外,开发商的测算方式是不是走了高速?每天几十元的高速过路费,你是否可以承受?这些都需算计清楚。

  如果怕开发商翻脸不认账,一定要从踏入售楼处的第一天起,就注意搜集各方面的证据,如楼书、复印的销售资料等。签合同时要尽可能地把所有的口头承诺落实到纸面上,重要问题要让销售经理签字。方便的话,对整个过程录音、录影,尽量让销售主管、经理级别的人物做出承诺。

  陷阱四 合同违约难得理赔

  俗话说“买的没有卖的精”,为了避免掉入陷阱,购房者最小心的就是合同,但最容易出问题的也是合同,作为外行人的购房者,似乎永远也胜不过对房地产“门儿清”的开发商。不过,为了尽可能地避免损失,建议购房者购房时,花一笔钱,请一位房地产专业律师,为你把关。

  陷阱五 规划变更悄无声息

   开发商变更了规划,却没有通知业主,这种情形在近年来的房地产投诉中,愈演愈烈。这里不能不提大西洋新城,2001年,就在其前期业主热烈期盼该小区的中心湖早日完成之时,才发现开发商的规划已经改变,原定的湖被两栋楼所代替。每户业主拿出早期大西洋新城的宣传册都可以证明湖的存在。小区业主联名将规划委员会告上法庭,最后,开发商不得不将规划改回1999年以前的规划。同时,北京市有关部门发布并于2002年1月1日起实施的新规定中,已经列入了修改小区规划必须征得业主同意的条款。

  陷阱六 笑脸背后骗客户

  销售小姐都非常热情,在你没有交纳订金前,你有时简直会认为她是你的亲人。因为事无巨细,她都能帮你想到,甚至是今后的子女就学、如何养老她都能为你算计到。但大家不要忘了,销售人员的收入是与业绩挂钩的,只有你交了钱,她才会有收入。因此销售人员会用尽浑身解数,引导买房人购房;在上岗之前,公司也会进行销售技巧的培训。

  陷阱七 巧舌如簧卖次品

  不管售楼小姐如何巧舌如簧,你千万要沉住气,头脑不要发热,多追问一些细节,比如被什么人团购了,然后私下打听是否果有此事。如果销售小姐说你要的户型或是楼盘已经卖出去了,那么请她们出示一下相关证据,因为经常会出现比你晚来却以低价买下好房子的情况。

  陷阱八 还款方式单一化

  买房真是得处处小心,好不容易和售楼小姐打完交道,谁想到银行还侵犯了业主的知情权。其实,两种还款方式各有利弊,以下是两种还贷方式比较:

  1.计算方法不同。等额本息还款法是借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法则是借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减;

  2.两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”;

  3.还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右),“本金还款法”的本金平摊到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高时也就各占50%左右。4.还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;“本金还款法”每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,后期的压力要比前期轻得多。

  陷阱九 假冒厨具进新居

  燃气具可马虎不得,既然是假货,出了事都没人管。一般精装修都是同一品牌,章女士得赶快看看邻居家,别把新楼变成危楼。

  陷阱十 国产地板充进口

  很多楼盘承诺厨房、卫生间和地面精装修。精装修最容易出问题的就是地板,许多精装修项目把重点放在橱柜、洁具、电梯的品牌上,动辄欧洲进口,纯法国设计。但对于装修中最关键的地板、涂料、电线等却未做详细说明。而地板和涂料这些看似不起眼的建材,往往是装修中最容易带来污染和造成问题的关键环节。普通消费者很难判断地板是国产的还是进口的。所以验房时如果发现了证据,一定保存好,向开发商讨说法。

  精装修商品房博得了众多工作繁忙无暇顾及装修的业主的青睐,因为“交了钱,带着自己的衣物就能入住。”但是随着这两年精装修房的不断交房,业主发现“精装修”可能成为又一个与开发商的矛盾,本来想省心省力的业主如果不想凑合,很可能还要二次装修。

  验收精装房技巧

  业主如果确定购买的精装修房,可以按下述过程作一个简单的验收:

看地板有无明显的缝隙和不平整,地板与踢脚板接合部是否密合;涂料(墙面)应表面平整,阴阳角平直,黏结牢固,不可有裂纹、刷纹。用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉,直角接合部严密,表面光洁。用一个金属小锤轻轻敲打墙地砖的四角与中间,不应有空洞的声音。在水槽放满水并一次放空,检查各接合部,不应有渗漏现象。下水管道不可使用塑料软管。卫浴进出水流畅,坐便器放水应有“咕咚”声音,坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)。

  四大买房注意事项提防购房风险

  1.如何看售房广告

  售房广告包括售楼书、沙盘等,主要是指售楼书。售楼书是开发商所做的宣传广告,往往对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作了美好的描述,购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理所吸引。可入住后却可能发现本该是绿油油的地方变成了冷冰冰的停车场。买房人要求有一个说法时,开发商却已规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。

  《解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

  因此,广告中对开发规划范围以外的说明和允诺不能视为合同条款,对购房者可能没有实际意义;对开发规划范围内的广告内容购房者应要求开发商写进合同中,避免一旦发生纠纷时双方就广告内容是否对合同的订立以及房屋价格有重大影响存有争议。此外,购房者应到国土部门了解城市的规划,有些地段目前较偏,但随着城市的发展,其繁华可能只需两三年的时间,有的地段当时很旺,但未来可能因为一个立交桥便使其优势不复存在。

  2. 交付认购定金应注意什么

  《解释》肯定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金的方式,并明确规定:“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

  但是未能订立商品房买卖合同大多是因买房双方不能就合同的全部条款达成一致意见,一般情况下很难分清责任,证明是发展商的原因导致未能订立合同在实践中往往是较为困难的。鉴于签订“认购协议”并不是法律规定的必要程序,建议消费者在选中满意的房屋后,最好直接与开发商签订商品房买卖合同。实践中有些购房人士交纳定金时没有书面协议,开发商开具的收据上往往注明“订金”、“押金”、“保证金”等字样。

  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持.”

  为此,提醒购房者注意,如果确定所交付的款项是定金性质,那么应当明确“定金”二字,并明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等,以免因约定不明而痛失定金。

  3. 怎样签订商品房买卖合同

  首先,签订合同前应审慎调查。购房者第一步应考察开发商的基本情况,了解其资质等级,已有业绩,信用状况等,选择好的开发商意味着减少了风险。房产证时买房人取得房屋所有权的标志,购房者要顺利取得房产证,则要求开发商拥有“五证”。

  “五证”:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。

  目前,不少购房者知道要看“五证”,但看到的往往只是复印件,而猫腻很可能就藏在复印件里。如果开发商不能提供全部原件,建议购房者至少应看到《国有土地使用证》和《商品房销售预售许可证》的原件。此外,有的开发商因资金紧张,可能已经将土地使用权连同土地上的在建工程向银行作抵押。在这种情况下,如果没有银行允许对外销售承诺,购房者购买的房屋将因被设定了抵押权而无法按时取得房产证。

  其次,应严格把握合同条款。商品房销售合同确定着买卖双方的权利义务关系,是双方履行的依据,也是将来一旦发生纠纷时的解决依据。因此,购房者一定要认真签订好每一个条款。

  一般情况下,开发商使用的是建设部门拟定的示范合同文本,合同中会有一些空白的地方,有待双方确认后写入,或者有些选择性条款有待双方选择。该示范合同文本的条款设定较为规范,较好考虑了买卖双方权利义务的平衡,购房者可以采用,但购房者应对示范合同每个空白处或选择处仔细推敲,填入对自己有利的内容。该示范合同文本不是强制性的,购房者也可以不予采用而另行拟定合同条款。

  如,合同条款中应明确约定房屋交付方式和日期、办理房产证的日期、办理房产证时费用的承担主体、违约责任等,在签订合同时就要为将来发生纠纷作好准备。

  再如,为避免建筑面积与使用面积差距太大,建议购房者在购房时按室内建筑面积计算房屋价款。

  又如,对于房屋层高,购房者往往容易忽视,购房者应在合同中约定房屋层高和室内净层高并约定违约责任,以免在发现层高不足时难以索赔。

  还有,对于办理房产证的有关费用也应在合同中约定,如果合同中没有明确约定由开发商承担的,在办证时则只好由购房者自己承担。

  4.房屋交付时及交付后应注意的问题

  其一,索要“二书”。

  开发商在交付房屋时应向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》,这是法律对销售方的基本要求。实践中购房者往往看不到“二书”,此时购房者应当向开发商索要。

  其二,测量房屋面积、层高等。

  对于合同约定面积与实际面积不符的情况,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按《解释》第十四条的有关规定处理。

  其三,检测房屋质量。

  房屋质量不仅包括房屋主体结构,还应包括室内空气质量好坏,周边环境有无辐射污染等内容。但这些问题通过肉眼难以察觉,购房者在接收房屋时最好请专业机构予以检测。对于房屋质量的索赔,《解释》规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持”。《解释》还规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求要求解除合同和赔偿损失的,应予以支持”。但严重影响正常居住使用和一般地影响正常的居住使用的界限如何划定,实践中还是会有争议,购房者在使用房屋后一定要注意保留房屋质量方面的证据,以免将来发生诉讼时陷入被动。

  其四,及时申请办理产权证。

  预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

  其五,行驶物业管理选择权。

  购房者在入住后,还将面临物业管理问题。在初期阶段,开发商一般指定物业管理公司提供服务,而其指定的物业管理公司可能会损害购房者的利益。新施行的《物业管理条例》对此进行了规范,但该条例的有效执行也要靠购房者的积极参与,特别是购房者之间应加强沟通与合作。此外,购房者在签订房屋买卖合同时可以对开发商指定的物业管理公司的范围和服务期限做出限制,如约定开发商指定的物业管理公司的服务期限不超出一年等。

稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:陆胤杰
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