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楼市深度调整酝酿下一波反弹
2014年上半年慈溪市房地产市场综述
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2014-7-17 点击量:3017
2014年上半年慈溪交易量排名前10楼盘
                          
楼盘 项目位置 成交 (套) 均价 (元/平方米)
众安山水苑 龙山新城灵峰路与横五路交叉口 111 4512
瑞宝尚源佳苑 三北大街与金轮大道交汇口 89 11796
美华金色港湾 孙塘北路,北三环以北 81 8975
 嘉润国际广场 观海卫镇城隍庙村, 329国道旁 73 9219
梵石双囍花园 三北西大街以北,纤路江以东 69 11189
华润橡树湾 担山北路 54 14849
绿城御园 北三环东路会展中心西侧 54 12298
龙华苑 龙山镇 49 5515
绿城惠园 周巷镇开发路68号 45 10365
金地鸿悦花苑 人和路333号,文化商务区西侧 40 14921
 
  记者从慈溪市房地产管理中心了解到,今年1-6月份,全市住宅商品房合同备案1083件,同比下降47.3%;销售面积17.73万平方米,同比下降41.6%;成交均价为每平方米10813元,同比下降11.5%。各项主要数据较去年同期大幅度下降,慈溪楼市处于深度调整之中。
  有关分析人士认为,今年上半年慈溪楼市的深度调整,是各种因素综合作用的结果,目前已近尾声。随着房价的企稳和购房者结束持币观望的状态,慈溪楼市有望迎来一波放量旺销的行情。
慈溪住宅商品房市场成交量创下近6年新低
  1083套,是从2009年以来6年中,慈溪住宅商品房上半年成交量最低点。
  2009-2014年6年中, 1-6月的慈溪住宅商品房成交量分别为: 2009年1796套, 2010年1455套, 2011年1391套, 2012年1419套, 2013年2056套,2014年1083套。这6年中,只有2009年和2013年上半年,慈溪住宅商品房成交量超过1500套, 2010年上半年因为市场商品房供应量有限,成交量没有超过1500套, 2011年和2012年,受限购和限贷等国家宏观调控政策的影响,成交量较为低迷。 2014年上半年跟成交量较低的2011年上半年相比,也相差了308套。
  今年上半年各月份与去年同期成交量:去年1月成交506套, 2月成交204套, 3月成交322套, 4月成交233套, 5月成交505套, 6月成交313套。今年1月成交283套, 2月成交84套, 3月成交106套, 4月成交130套, 5月成交191套, 6月成交295套。今年1-6月每个月成交量都小于去年同期水平,其中,今年2月、 3月和5月,每个月的成交量都不到去年同期的一半,只有6月份差距较小,只相差18套。
  从成交量排名前十名来看,今年上半年与去年同期相比,差距比较大。去年上半年,成交量达到100套以上的有6个楼盘,分别是:保利滨湖天地233套,泰悦公寓168套,金地鸿悦花苑152套,星海湾家园152套,香醍漫步花苑140套,白金湾小区127套,接近100套的太子湾小区和复地御上海,分别为90套和89套。今年上半年上100套的楼盘只有众安山水苑一个,成交量为111套,接下来成交量较大的为瑞宝尚源佳苑和美华金色港湾,分别为89套和81套。
  今年上半年,慈溪住宅商品房成交均价为每平方米10813元,同比下降11.5%,数据反映出,除了乡镇楼盘成交量占的比重较大外,中心城区房价也有所下降。
  2013年成交量排名前十的楼盘中,中心城区楼盘占8个,乡镇只有两个,分别是排名第4名的星海湾家园,为152套,和排名第5名的香醍漫步花苑为140套。今年上半年成交量排名前十的楼盘,中心城区占6个,乡镇占4个,分别是第一名的众安山水苑,为111套,排名第4的嘉润国际广场73套,排名第7的龙华苑,为49套,排名第9的绿城惠园,为45套。中心城区各楼盘,房价下调明显。去年上半年,成交量排名前10名成交均价达每平方米15000元以上的有3个楼盘,分别是泰悦公寓每平方米15474元,金地鸿悦花苑每平方米16270元,太子湾小区每平方米16787元,今年上半年,成交量排名前10名的楼盘中,无一楼盘成交均价达每平方米15000元以上。同一楼盘,2014年上半年与去年同期相比,有明显的下降,金地鸿悦花苑去年上半年成交均价为每平方米16270元,今年上半年为14921元,华润橡树湾小区去年上半年为每平方米15557元,今年为每平方米14849元。
“以价换量”成效将在下半年兑现
  从去年下半年以来,慈溪住宅商品房成交量持续下降,特别是今年年初以来,出现了量价齐跌的深度调整,这次调整是多种因素的综合作用的结果。
  首先,是以限购和限贷为特征宏观调控影响日益加深,基本排出了慈溪主流购房群体,导致需求不足。乡镇企业主和城区改善性需求,绝大多数受到限购和限贷的影响,尤其是限贷让许多想改善居住条件的购房者无法购房。限贷不管现在是否有房贷,“曾经”贷过款的也在受限之列,这样,即使名下已无房产,或者银行没有一分钱的贷款,但是,曾经在银行贷过两次贷,再也不能在银行办按揭了,要现款买房。受此政策影响,近4年来来,改善型需求受到抑制,以前在慈溪市场热销的大面积、高单价和高总价的高端住宅产品开始卖不动了,以小面积、低单价、低总价的“刚需”逐渐成为市场的主流,各房产项目主要在有限的“刚需”市场争抢客户。
  其次,供过于求的市场让购房者更为理性,不急于出手。从2010年年底开始,慈溪楼市供求关系发生逆转,开始出现了阶段性供过于求的局面。新供土地项目于2011年集中推向市场,我市住宅商品房市场供应量出现井喷,当年新增应备案住宅商品房8549套,建筑面积超过了129万平方米,目前可售房源已超过1万套,眼下阶段性“供过于求”已比较突出。一般的购房者总是在供不应求的市场下“抢房”,而在供过于求的市场环境下反而不那么急着购房。
  第三,区域经济不振,消费能力整体下降。慈溪经济的动力来自于外贸出口,依赖于传统制造业,外贸出口和制造的状况就是慈溪经济的基本面。受国际金融危机的影响,从2009年下半年到2010年,国际市场出现了短暂的“补库存”,慈溪外贸出口迅速增长,但是,欧美等主要出口市场此后一直总体疲软,在市场竞争进一步加剧的情况下,利润出现下降。由于“家电下乡”等刺激政策的退出,以及国内市场供过于求的市场格局,近年来,慈溪制造受到越来越大的挑战。区域经济基本面的乏力,影响到区域的消费力,也影响到住房的购买力。
  一方面需求受到抑制,另一方面供应量持续增加,再加上区域整体消费能力不振,今年上半年以来的楼市量价齐跌的深度调整,势在必然。市场不破不立,调整到位,就是市场反弹的开始。
  每一次房市深度调整,必将引来一大批购房者入市,从而引旺市场。受限购限贷等宏观政策的影响,以及2011年新房大量入市, 2012年上半年,慈溪房产市场房价出现了一次较大的结构性调整,部分普通商品房降价幅度达20%-30%。这次价格调整后,从2012年后下半年到2013年上半年,近一年中,慈溪房产市场出现了旺销的局面,其中2013年上半年成交2056套,为历年同期最高成交量。
  总体说来,慈溪城镇化还处于早期阶段,住房需求量会持续增加。今年上半年,慈溪房产市场的调整比2012年范围更广,幅度更大,目前房价属于微利,甚至个别楼盘房价低于成本价。所以,慈溪楼市旺销可期。■记者 周克军  通讯员 陆迪清
稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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