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抄底慈溪楼市
5月慈溪市房地产市场综述
http://www.cxnews.cn  慈溪新闻网  时间:2014-7-17 点击量:1585
  慈溪房地产管理中心统计显示,今年5月,全市住宅商品房成交191套,成交均价为每平方米11379元,房价与上月相比,下降2.7%,与去年同期相比下降1.7%。
  从成交量绝对数来看,单月成交191套,是今年2月份以来最大的月度成交量,但是,在这个往年被称着“红5月”的季节里,不足200套的成交量还是显得比较“难看”,说明当下慈溪住宅商品房市场仍未走出底谷。在这样充满观望的市场氛围里,一些“抄底”者悄然进场。
 
新盘陆续入市
 
  从4月底到5月,一些新盘开始陆续入市,这期间,众安•山水苑、香格国际广场•皇冠公寓和云锦苑相继开盘,“低价”成为这些新开楼盘的主要特征。
  慈溪房地产管理中心统计显示,众安•山水苑项目5月成交28套,成交均价为每平方米4450元。据了解,去年,香港众安房产有限公司通过摘牌方式,以2.38亿元成功取得龙山新城住宅及商业用地土地使用权。众安•山水苑项目位于龙山新城核心区,紧邻新城主轴灵峰路,毗邻在建龙山镇行政中心、医院、学校和交通枢纽中心等。总占地面积约19.8万平方米,总建筑面积约49万平方米,其中规划住宅面积约38万平方米,商业建筑面积约11万平方米,总投资约20亿元,建设周期自签约起48个月内完成。另外,项目配套商业包括大型酒店、超市、商业街等,建成后,将成为我市东部地区首个集娱乐、休闲、购物、居住为一体的商住中心。
  5月16日,香格国际广场•皇冠公寓首次开盘,以折后每平方米7999元“抄底”价入市,引人关注。香格国际广场•皇冠公寓坐落于新城大道与三北大街交叉口,东至新城大道,西至五灶江,南至三北大街,北邻华润万家•香格购物广场,与市政府隔街相望。项目建筑高208米,共54层,慈溪市第一高楼,市重点工程,市地标性建筑,项目占地面积约1.5万平方米,总建筑面积约为15万平方米。项目由酒店及酒店商业配套、公寓式酒店两部分组成,其中地下三层为车库, 1-6层为商店商业配套, 7-43层为公寓式酒店,44-54层为五星级酒店。香格国际广场•皇冠公寓是我市具有世界级水准的地标建筑。
  云锦苑,对外的名称是“康鑫城”,位于宗汉街道,东至金轮南路,南至漾山村宅基地,西至纤绳路江,北至三北西大街。 5月成交22套,均价为每平方米8932元。
  与去年同期相比,今年“红5月”成色不足。去年5月份,住宅商品房成交量505套,今年5月,成交量只有191套。去年5月份,复地•御上海、龙湖•香堤漫步和保利•滨湖天地三个楼盘开盘热销,当月备案数量为261套,其中,复地•御上海73套。龙湖•香堤漫步80套,保利•滨湖天地当月成交108套。今年5月,两个新开楼盘中,众安•山水苑项目5月成交28套,云锦苑成交22套。今年5月份成交量较多的楼盘还有:尚源佳源成交23套,成交均价为每平方米14221元。恒元悦城13套,其中悦城壹号花园12套,成交均价每平方米13096元,悦城玖号花园1套,每平方米12669元。财富中心11套,成交均价每平方米8708元。御园9套,成交均价为每平方米12436元。复地•御上海成交8套,成交均价为每平方米10396元。双囍花园7套,其中, 1套每平方米12180元, 2套每平方米10271元, 4套每平方米10418元。
 
抄底者开始进场
 
  当不少购房者尚犹豫不决时,一些抄底者已悄悄进场购房。最近,一位购房者到恒元悦城售楼部,二话不说,全款购得一套300平方米公寓。置业顾问得知,这位购房者已关注这个项目三年多,房屋套型、朝向、售价等各种信息早已了然于胸,这次下单格外干脆。
  市场分析人士认为,对一些购房者而言,目前市场机遇难得,呈现十年甚至数十年少有的市场特征。
  第一,房价经过大幅调整。 2012年上半年,慈溪房产市场房价出现了一次较大的结构性调整,部分普通商品房降价幅度达20%-30%。在这次房价调整中,比较有代表性的是天赐家园项目,大幅度调整销售价格,每平方米均价为8000元左右,降了3000多元。柏顿嘉园随后也推出大批特价房,这些房源均价也在每平方米8000元左右,白金湾在原有的低价基础上,也推出部分特价房。这次结构性的房价调整和市场氛围还是对部分楼盘,尤其是新开楼盘定价提供了一个参照。在部分楼盘降价的影响下,“以价换量”成为共识,整体房价呈下降趋势。近四年慈溪全年住宅商品房成交均价分别为: 2010年每平方米13878元, 2011年14406元,2012年11951元, 2013年11103元。应该指出的是,这组数据只是绝对数字,没有能够反映房源结构的不同,但也说明了慈溪房价经历了一次长达2年多大范围的调整。目前慈溪房价,相同的品质房源,基本回到了2008年的水平;部分房源,售价已低于成本价。
  第二,阶段性供过于求突出。从2010年年底开始,慈溪楼市供求关系发生逆转,开始出现了阶段性供过于求的局面。一方面,供应量大幅增加。由于新型城市化加快推进和2009、 2010年楼市的火爆,慈溪住宅商品房开发步伐大大加快。新供土地项目于2011年集中推向市场,我市住宅商品房市场供应量出现井喷,全年新增应备案住宅商品房8549套,建筑面积超过了129万平方米。另一方面,以“限购”和“限贷”为标志的国家宏观调控政策,抑制了慈溪主流购房需求,近年来慈溪市场以“刚需”唱主角,市场需求相对不足。虽然供求两旺是慈溪房地产市场发展的长期趋势,但现在可售房源已超过1万套,眼下阶段性“供过于求”已比较突出。一般的购房者总是在供不应求的市场下“抢房”,但“抄底”者是坚定的价值投资者,他们会耐心等待供过于求的市场出现,捡“便宜”。
  第三,一些高品质房源“不贵”。随着近年来新型城市化的展开,梵石、华润、绿城、金地、保利、复地、龙湖等知名房企的到来,恒元、飞龙等本土企业的迅速崛起,慈溪住宅商品房品质快速提升。梵石壹方大厦和双囍花园、绿城玫瑰园和慈园、恒元悦府和悦城……这些以前只有在上海、杭州等大城市才可以见得到的精品楼盘,走进了慈溪市民的生活。双囍花园外立面底部和顶部采用自然面沙岩,中间部分采用清水砖干挂户面,远远看去,并不十分惹眼,其实是一种极为消耗人力物力做法。悦城以3.6米单层层高、全地暖覆盖、安全室设计和三重入户大堂的四大营造创想,比肩京沪杭一线作品。在营造过程中,精益求精,为保证墙面颜色符合设计要求,设计大师梁志天亲自从香港来到慈溪,现场施工把控。通常,高品质的房源房价都比较高,普通购房者望尘莫及,但眼下,这些也许此后慈溪房产市场难得一见的作品,价格有些令人意外,仅相当于2010年极其普通的产品的售价。■记者 周克军  通讯员 陆迪清
稿源:慈溪房产家居网 责任编辑:周雪松
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